文/陈
“有很多烂尾楼和空房子，却很少有人看。”在防城港从事房产中介业务的周明告诉《中国新闻周刊》，他今年一单都没开，已经考虑转行了。“送外卖还是做直播吧，暂时先熬过这个。”
广西南部沿海城市防城港曾是炒房团的热土。周明还记得2018年防城港的盛况:当年4月底，海南出台全国最严楼市调控政策，“全域限购”。之后防城港楼市就像打了一针强心剂。短短几天，房价一路飙升，从均价4000元涨到每平方米9000元。
“深圳的昨天是防城港的今天，深圳的今天是防城港的未来。”曾经夸张的营销广告刺激着人们纷纷抢购，这反映出防城港几乎腰斩的房价和断崖式下跌的销售额，特别具有讽刺意味。
根据克而瑞发布的百城月度库存报告，截至5月20日，广西防城港商品房去化周期高达152个月。这样算下来，光是把存量房卖完，不盖新房，就要12年零7个月。
防城港成为全国商品房去化周期最长的城市。
曾经的房地产市场神话
楼市就像防城港的过山车，在房价上涨之初，并不只是没有基础的海市蜃楼。
防城港与东盟国家陆海相连，是中国内陆腹地进入东盟国家最便捷的陆海门户。随着中国-东盟自由贸易区建设、泛北部湾区域经济合作发展、广西北部湾经济区开放开发的加快，这里的区位优势在不断提升。
航拍东兴市防城港景观。图/图Bug创意
海南2018年全球限购，给这里带来了新的发展机遇。一夜之间，大量房产中介、渠道销售、炒房团将目光投向了隔海相望的广西北海、防城港等小城。
相比当时三亚几万平米的房价，当时的防城港只有四五千平米，似乎满足了一部分人的“住在海里的梦想”。
当时，国务院还批准设立广西防城港边境旅游试验区。
桂图科技创始人、资深房地产研究员吴宁告诉《中国新闻周刊》，在一系列利好因素的刺激下，2018年防城港楼市相当火爆，土地出让价和楼面价多次打破纪录，楼市和土地实现量价齐升。
国鑫房地产信息网数据显示，2017年防城港土地出让面积为353万平方米，2018年翻了近一倍，达到689万平方米。
当时走在防城港商业街上，光是房产中介门面就有十几家，还有很多装修、装饰、房屋托管、建材等相关行业的店铺。和他们匹配的。“一房难求”是当时的真实写照。
与此同时，东北、江苏、浙江、山西等地购房者一次买一层商铺或十几套房子的故事，几乎是防城港很多楼盘销售人员都听过或经历过的。
这股购房热潮造就了一度火爆的“防城港免费一日游”旅游团。除了参观防城港的精英景点，如白浪滩和石角红树林保护区，旅行团还可以品尝当地的特色美食，有时甚至会免费赠送小礼品。
但在玩的过程中，顺便看几个楼盘，逛逛样板间，已经成为当地房产中介圈约定俗成的销售套路。虽然一路下来很贵，但只要一个团里有一个客户能下单，基本上就能稳赚不赔。
当时有媒体报道，一些MLM组织还以“一日看房游”为名，鼓吹北部湾经济区的发展潜力和防城港房地产市场的投资潜力，以诱导对当地情况了解不深的外地游客买房，进入MLM等非法组织。
当然，MLM不可能创造如此巨大的楼市神话，防城港令人印象深刻的热销数据主要来自于源源不断的外地炒房团。
据防城港房产网统计，2018年防城港(含港区、防城区、东兴市)商品房成交48486套，较2017年增长85.46%。
周明告诉《中国新闻周刊》，那些年，只要走在防城港市区，随处可见正在开发建设的楼房，高高的塔吊与城市天际线融为一体。“只是谁也没有想到，短短几年间，曾经欣欣向荣的景象已经被大量的烂尾楼和空房屋所取代”。
严重依赖出口
在防城港楼市神话中，“渠道销售”的“作用”不可或缺。
防城港下辖港区、防城区、东兴市、上思县。其中防城区为老城区，多为本地人居住，港区为新区，新建建筑主要集中在此。
防城港某房地产项目负责人赵峰告诉《中国新闻周刊》，港区的买家大多来自外地，外销接近90%。“基本上全靠渠道，佣金返点稳定在10个点左右，有时达到20多个点”。
吴宁还表示，在北部湾的几个城市中，防城港一直给渠道最高的提成。“刚开始一平米拿了五六百的回扣，后来涨到1000元”。
以一套80平米，总价40万的房子为例。如果一平米返1000元，就要向渠道缴纳近8万元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国新闻周刊》表示，虽然防城港楼市由于过去几年诸多利好因素的叠加，一度迎来“小大跃进”，但这里的短板一直很明显。
作为一个常住人口才100多万的边境小城，防城港本地购房需求不高，自身体量不足以支撑这个房价，所以很大程度上依赖外销。
高昂的获客成本也在一定程度上损害了当地楼市的生态。“你需要大海捞针才能找到来自全国各地的客户。来回机票、住宿、接待都不是小数目。”严跃进说。
图片来源:嘉里数据系统
疫情被认为是压垮防城港楼市的“最后一根稻草”。
柯睿数据系统显示，2019年防城港商品房成交面积246.07万平方米，而2020年仅为135.6万平方米，缩水近一半；2021年降至93.06万平方米，成交面积进一步下降。
防城港位于大陆海岸线的西南端，其东兴市与越南直接接壤。这使得防城港的边贸、渔业、旅游业蓬勃发展的同时，也使该市面临严峻的输入性防疫考验。
在东兴市，已发现的疫情大多指向与外来人员或物品接触。
从今年2月底开始，东兴启动疫情围堵管理已有三个月，因围堵时间过长而引起广泛关注。但是当大家都以为这一轮疫情会在5月底进入收尾阶段的时候，5月31日疫情又回来了。
赵峰的客人主要来自东北和西北地区，严峻的疫情和高昂的隔离成本让大部分外地买家望而却步。
今年以来，他们在防城港的楼盘看房量下降了85%，成交量下降了70%，而所售楼盘的价格也降到了每平方米5000元以下，接近2018年的市场价。
此外，防城港作为一个新城，没有形成相对集中的居住区，建筑多为分散式，难以形成系统全面的新生态。
2022年防城港市政府工作报告中提到，房地产等一些历史遗留问题亟待解决，这仍是防城港当前面临的主要困难之一。
“骨折是必然的”
国家统计局5月16日公布的数据显示，今年4月末，全国商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。4月份，中国房地产开发景气指数(简称国房景气指数)为95.89。
通常，国家住房景气指数100点是最合适的景气水平，中度景气水平在95至105点之间，较低的景气水平在95点以下。
在如此低迷的环境下，再加上防城港严峻的疫情防控形势，当地商品房去污的压力可想而知。
防城港资料图
3月20日，广西下调部分城市房贷首付比例，其中北海、防城港首次购买普通商品住房的商业贷款最低首付比例由25%调整为20%，进一步降低居民购房门槛，支持商品房市场更好地满足购房人合理住房需求。
但从交易数据来看，这一政策并没有达到预期效果。吴宁表示，疫情过后，当地楼市会有一定程度的恢复，但“伤筋动骨在所难免”。
然而，长期关注防城港楼市的吴宁认为，这一数据不可参考。
“在低交易量的情况下，即使库存不是很高，它的去化周期也会很长。”吴宁解释道。他认为，防城港目前245.75万平方米的库存面积并不算多，只是上半年疫情控制导致成交量断崖式下跌，基于此得出的数据才会如此夸张。
“疫情过去，交易量恢复后，即使很难恢复到鼎盛时期，防城港去化的周期估计也就两三年。”他说。
赵峰认为，过去防城港房价存在一定泡沫，但随着市场的逐渐成熟和规范，这部分泡沫被慢慢压缩，逐渐趋于理性。“现在处于楼市冰点，最终会好起来的”。
然而，防城港要恢复活力还得下大力气。毕竟，楼市只涨不跌的神话早已破灭。在留而不炒的总基调下，生育率的下降和消费市场的低迷，一定程度上打击了购房者的积极性。
严跃进表示，防城港可以进一步加大宣传力度，大力发展旅游业。同时，加强防城港的政策支持和基础设施建设，增加城市吸引力。“不能过分依赖出口，也要加强自身建设”。
地处西南边陲的防城港，在帮助企业脱困、优化营商环境方面，很难和一二线城市相比，严跃进说。他建议当地政府出台有针对性的政策来支持房地产市场。
