来源:时代财经作者:林心琳
6月，“90岁小伙低价错过北京法国拍卖行”冲上热搜。
图片来源:一个蠕虫的想法
这个90后北漂定居北京，以低于市场价近300万的价格拍下了朝阳区的一套拍卖行。对于这套拍卖行，购房者动了些手脚，最后在拍卖行的协助下，房产被查封前已经抵押，没有房本。
多达百万的泄露空让很多买家心动不已。在这条热搜新闻下，有网友表示“我也在考虑拍房子”，但同时也有观点认为“法律拍房子漏洞太多，不能只便宜了它”。
法律拍卖行，顾名思义，就是被法院强制拍卖的房子。2012年11月20日，由杭州市萧山区人民法院处置执行的一套位于天汇苑幸运地小区的住宅抵押物，在网络司法拍卖平台阿里拍卖首次成交，拉开了中国不动产网络司法拍卖的序幕。
过去十年，拍卖行市场经历了一段近乎野蛮生长的时期。在“房票”稀缺的背景下，拍卖行不限购、低于市场价20%左右的特点吸引了投资者的青睐，从而催生了炒房现象。一些热点城市的拍卖行溢价一度很高。
根据国家金融与发展实验室发布的《2021年中国杠杆率报告》，近年来拍卖行数量逐年增加，从2019年的50万家增加到2021年的160多万家。
在被称为“史上最难的618”期间，JD.COM拍卖的一组618数据显示，破产拍卖业务再创新高，其中住宅总成交金额超过12亿。
“我在淘宝买了一套房”[br/]
“现在想想真是太神奇了。我居然在淘宝上买了一套房。”王腾回忆道。今年3月，他以低于同小区二手成交价65万左右的价格拍下一套拍卖行。
他是王腾重庆某银行的客户经理，主管房贷业务。眼看着孩子即将升入初中，他对现在的住宅划片中学并不满意。从2021年底开始，王腾一家开始看房选房。
起初，拍卖行并不在王腾的计划之内。他的目标是买一套二手房，预算在500万元左右。但年初，朋友买了一套比市场价便宜45万的拍卖行，而自己的工作经历促使王腾用追赶法花了一个周末学习拍卖行的知识。“以前做过房贷业务，也接触过拍卖行，帮一些客户贷款，所以心里比较有底。”
结合自身需求和拍卖行的特殊性，王腾确定了自己的选房思路，一是好学校，二是好价格，三是“清水房”，即毛坯房。“由于拍卖行的特殊性，担心原业主或租客的占用等纠纷，所以只选择一些淡水屋。”
同时，王腾为自己设定了一个底线。“我的二手房预算在500万左右，所以如果不错失50万，我宁愿买二手房。”
王腾的第一次拍卖经历以失败告终，因为他坚持“错过规则”空。“第一次报名的是起步价较低的房间，但是报名的人有十几个。大家来来往往，很快就接近了我的心理价位。最后有一个买家加价3万，超过了我的心理价位，于是决定放弃。”
虽然拍卖失败，但回忆起第一次拍卖的过程，王腾称之为“令人印象深刻”。“中间对方几次出价，我压了他两三次。最后中介的朋友提醒我，我才冷静下来。”这次拍卖经历也让王腾意识到，在拍卖过程中必须时刻提醒自己的心理价位，否则很可能最终拍出的价格会和市场价差不多。
此外，选房的过程也同样小心翼翼。面对数百万家存在诸多未知风险的拍卖行，即使是有一定专业基础的王腾，也必然会尽力而为。“我会重点了解房子为什么被拍卖，原房主是个人还是公司，有没有房产证。”
经过两个多月的选房和一次失败的拍卖，王腾终于得到了第一家拍卖行。
「依法买房」成为潮流？
事实上，今年以来，各大社交平台上的“买拍卖行”正在成为一种潮流——“第一次涉足拍卖行！”笔记下有“挑战全网最快拍房方式领证”“律师夫妇成功入拍房坑”等多条评论和收藏。
以往让人望而却步的拍卖行，似乎成了刚需改善型买家的购买选择。
因为积分不高，南山和福田也没有太大改善，深圳二套房买家沈丽也把二手房和拍卖行纳入考虑范围。最近，沈力看中了一套位于深圳罗湖区万象城附近的拍卖行。“这个社区一直很受欢迎。如果有机会便宜5%以上，我觉得性价比已经很高了。”
随着买家的增多，辅助拍卖行的中介也忙起来了。据时代财经介绍，拍卖行协助机构类似于房地产中介，主要提供选房、预审、委托拍卖、抵押申请、房屋过户等服务。收取的服务费为房屋交易总价的1%-3%。
“每天不是在去拍摄的路上，就是去通关、送货、看样的路上。”曾是深圳一家辅助拍卖行的客户经理，他告诉记者，今年以来，咨询拍卖行的人越来越多，不仅是他接触的买家，还有公众的关注。
曾的辅助拍卖机构每月竞价30-40套，单笔订单5-10套。现在，他每天都要接到很多咨询电话。"我忙得昏了过去。"
法律专家安萧声也表示，以广州为例，今年法律拍卖行的整体人气有所下降，但咨询客户增加，意味着等待出手的人增加了。说明无论是投资需求还是自住买家对拍卖行的接受度越来越高。
“现在拍卖行的信息和公告越来越透明和正规，包括拍卖行在内的金融政策支持也越来越稳定。很多人更愿意尝试。”曾告诉说:
竞价100次已经是历史了，但是想查出来没那么容易
不过，与之前疯狂的拍卖行竞价和拍卖价格不同，现在投资者退出，价格下降，拍卖行市场正在回归理性。
“前年，没有限购。这套拍卖行我出价100多次才拍下。”2020年拍下杭州某拍卖行的买家王佳说。杭州一直是全国拍卖行市场最“神奇”的城市之一，拍卖行数量位居全国前列。甚至在2021年之前，杭州几乎每个月都会出现一个高价拍卖行，一些小区业主会根据拍卖价格提高自己的房价。
“我买的时候拍卖行很激烈，400万的底价是500万。”王佳回忆道。但今年以来，王佳发现，很多质量不错的拍卖行，连一两次拍卖都拍不到。“有些后悔现在保费没那么高了。”
事实上，随着近两年部分城市实施拍卖行限购，以及2022年1月1日起，全国拍卖行纳入地方房地产限购政策，限购的竞买人将不得参与拍卖行，拍卖行市场将迎来更加有序的时期。
曾告诉，今天的拍卖行只是需要更多。“拍卖行的自然属性是一个漏洞。买家选择拍卖行是为了更好的居住体验和性价比。”
尽管如此，许多相关从业者提醒说，这并不像看起来那么容易。“你不能抱着大漏的心态。只能说比市场价便宜10%-20%比较合理。”安生说。
曾也指出，从目前整个市场来看，很难在刚需和置换的价格区间内漏风，因为哄抢会很激烈。“因为投资人少了很多，所以很多高价值的房产会相对容易泄露。例如，深圳市场约3000万左右的房产漏了几百万。”
同时，房屋被原房主占用，原房屋的物业费、水电费拖欠，无法办理产权，户口未迁出，房屋是否涉及其他法律纠纷等问题。，仍然是许多拍卖行不可避免的主要风险。
另外，虽然二手房的按揭贷款鉴定和利率基本一致，但是拍卖行的按揭贷款支付期限很短。一般法院要求必须在拍卖行成交后7-10个工作日内将全款支付到法院账户。如果不能按时支付尾款，保证金将被没收。
“一般来说，拍卖行可能确实会低于正常的商品房交易价格，但这里面确实有很多风险。所以不要只看价格低的一面，只追漏，也要看到其中的风险，注意规避。”北京金律师事务所主任王雨辰告诉时代财经记者。比如说涉及到户籍问题，你得去当地派出所核实房产上是否挂有户口本。如果特别关注户籍，就要考虑是否参加竞拍。有些学区房和户籍关系密切。
曾还建议，拍卖行的房子良莠不齐，有时不要被虚假的表象所欺骗。事实上，还有很多房子卖了，没人要。“拍卖行是个大杂烩，各种房子都有。有些房子几年后对我们来说就很少见了。”
(受访者王腾、沈力、王佳为化名)
