公募REITs一周年备受关注，首批公募REITs已有多只进入二级市场。
在过去的一年里，公募REITs非常受欢迎，个人和机构争相购买新的REITs基金。REITs的二级市场股价长期处于溢价交易状态。目前首批公募REITs已经解禁，目前二级市场表现较为稳定。对于投资者，多数机构建议避免追涨杀跌，关注内在价值，做长期投资。
解禁很顺利。
首批9只公募REITs已上市一周年，市场担心的二级市场价格剧烈波动并未出现。
据21世纪经济报道记者统计，解禁第3天(6月21日-23日)，首批公募REITs二级市场表现平稳，涨跌幅度在1%左右。
只有富国第一水REIT在二级市场连续三天跌幅超过1%。只有宏图盐田港的REIT在6月21日上涨了1.00%，金钟普洛斯的REIT在6月23日上涨了1.28%。
以6月21日解禁首日为例。首批9只公募REITs中，4只收涨，5只收跌，均为1%左右。
Wind数据显示，涨幅最大的红土盐田港REIT上涨1.00%；跌幅最大的富国第一水REIT下跌1.37%。
此外，平安广州广和REIT、金钟普洛斯REIT、东吴苏源产业REIT、AVIC首钢绿能REIT小幅上涨；浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT小幅下跌。
换手率方面，当日平均换手率为1.67%，最高值为华安张江光大REIT4.73%的4.73%
总体来看，6月21日解禁首日，解禁战对市场影响不大，换手率为0.90%，平均涨跌幅为-0.12%。
“从场内表现来看，股份解禁对公募REITs的二级市场价格有一定影响，但并未出现前期市场担心的那种剧烈波动。这可能是因为有很多机构持有公募REITs。作为优秀的可配置资产，机构不会轻易放弃自己的份额。”对此，天相投资相关人士在接受采访时表示。
平安基金表示，“公募REITs的二级市场价格会因市场情绪等因素而波动。此次释放的份额将在一定程度上促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。同时，流通份额的增加可能会对市场情绪产生影响，从而造成二级市场价格的短期波动。”
市场认为，解禁带来了流通份额的大幅增长和交易活跃度的提升。
根据近期发布的限售解禁公告，首批9只公募REITs共计约21.71亿股，占9只公募REITs总规模(64亿股)的33.92%，并超过此前的流通规模(20.74亿股，占比32.4%)。本次解禁将使流通份额增至9只产品总份额的66.33%。
以博时蛇口生产园区REIT为例。原持有人招商局蛇口工业区控股有限公司持有2.88亿份，占基金总份额(9亿份)的32%。其中1.8亿份自上市之日起60个月内限售；1.08亿份自上市之日起36个月内限售。本次战略配售份额上市流通前，博时蛇口花园可直接在二级市场交易的REIT流通份额为3.15亿份，占本基金总基金份额的35%；本次战略配售份额解禁后，总流通份额为6.12亿份，占本基金总基金份额的68%。
在博时蛇口花园的REIT份额中，企业投资公司约占39.4%，而基金/证券公司的资产管理计划合计占比近30%。
简单来说，前者主要是长期投资机构，后者解禁后套现的动力相对较强。
解禁后流通股将大幅增加。解禁公告显示，9只基金解禁前的流通市值份额平均为33.16%，解禁后的流通市值份额平均为63.01%，平均涨幅为90%。
从解禁前后持有人的变化来看，根据中信证券的测算，前9只REITs解禁前的持有人以机构为主。解禁后，机构投资者的比例将进一步提高，个人投资者的比例将被稀释，市场将更加理性。
试点一周年运行平稳。
6月23日，多位基金业内人士向记者表示，从过去一年的运行情况来看，虽然部分公募REITs项目的收入和利润出现下滑，但公募REITs整体运行较为平稳。2021年年报显示，公募REITs的可分配金额普遍好于预期。
从上市一周年二级市场表现来看，华安基金认为，整体来看，上市以来，公募REITs的场内价格上涨明显，波动较大。
华安基金解释，背后原因有二:一是公募REITs作为一种新的资产配置选择，在国内处于发展的初级阶段，可供投资者选择的产品数量有限；二是公募REITs上市后，部分投资者也存在追涨杀跌的非理性投资行为，这在一定程度上也加剧了该类产品二级市场的价格波动。
具体来看，二级市场上，首批9只公募REITs上市一年，8只上涨，仅1只下跌。
资料显示，6月20日解禁前，富国第一水务公司REIT，上市一年以来涨幅最大，上涨38.62%；广州广和唯一的REIT平安跌3.08%。
此外，上市一周年，宏图盐田港REIT涨幅超过30%；首钢绿能REIT、CICC普洛斯REIT涨幅超过20%；苏源实业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口生产园区REIT涨幅超过10%；浙商沪杭甬REIT涨9%。
广州平安广和REITs比较特殊，是唯一一只在二级市场价格下跌一年的公募REITs。
对此，天相投顾分析指出，“平安广州广和REIT属于目前的专营REITs，目前处于折价状态，可能是由于两方面原因:一是该产品流通份额占比近50%，处于较高水平，而交易活跃度较高的证券市场通常溢价较低；第二，平安广州广和REIT投资高速公路收费项目，项目本身受经济活动和防疫影响较大，也会在投资者预期中有所体现。"
事实上，不同类型的公募REITs在二级市场给出的估值是不同的。目前股权类REITs市场给出了较高的估值。
根据天投顾的数据，二级市场特许REITs平均溢价率为16.1%，二级市场产权REITs平均溢价率为28.8%。
值得一提的是，今年以来，公募REITs二级市场价格波动加大。
Wind数据显示，自2022年1月以来，公募REITs的交易量和价格涨幅均呈现强劲增长势头，并于2月中旬达到历史峰值。
此后二级市场价格和市场活跃度开始波动，目前已回落至年前水平。截至2022年6月21日，前9只公募REITs的平均溢价率(相对于发行价)为21.21%。以博时蛇口花园的REIT为例，溢价率从年内58.87%的高位降至27.88%。
从活跃度来看，2022年2月成交额超过70亿元。从3月份开始，二级市场成交额从61.96亿元逐渐下降至2022年6月的28.19亿元，月均换手率从3.49%下降至1.53%。
天投谷基金评价中心解释，从二级市场表现来看，公募REITs从去年底到今年年初迎来一波上涨。上涨的原因主要有两个:一是公募REITs整体具有一定的稀缺性，作为与股票、债券相关性较低的资产，具有较好的配置价值；二是由于公募REITs的交易份额相对较小，市场上有资金的追捧，也抬高了交易价格。
平安基金认为，公募REITs的收入来源主要是其基础资产运营产生的稳定现金流，产权项目也包含可能的资产增值收益。从长期来看，REITs的二级市场价格将围绕基础资产的估值波动。
严格监管，保护REITs理性投资
投资者应如何应对公募REITs解禁后可能出现的价格波动？
短期内公募REITs二级市场交易活跃度会提高，但未来溢价空偶尔会降低。
博商蛇口工业园REIT基金经理王巧初提醒投资者，“随着公募REITs市场的扩大，未来相关产品的稀缺性会降低，基金给予此类产品的溢价空会偶尔降低。”
天投顾基金评价中心指出，从市场角度来看，解禁意味着流通股的增加，有利于REITs在二级市场的充分定价，同时有助于提高流动性，减少价格波动。
华夏基金基础设施与房地产投资部行政主管莫亦凡认为，解禁不会影响标的资产的内在价值。解禁后，REITs的流通市值将增加，二级市场的交易活跃度短期内可能提高，投资者群体进一步多元化，也可能促使二级市场价格理性回归产品内在价值。
21世纪经济报道采访的机构大多建议避免追涨杀跌，关注内在价值，做长期投资。
王巧初指出，首批REITs上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低。他建议投资者应坚持长期价值投资理念投资公募REITs。
“作为投资者，你应该充分了解公募REITs的风险收益特征:REITs作为底层是实体项目的投资基金，不应该被过度炒作，而应该被视为重要的资产配置工具。”田认为。
平安基金建议投资者更多关注公募REITs的内在价值，即考虑公募REITs基础资产的项目运营，关注管理人的管理经验，评估外部运营机构的运营资质。基于公募REITs的长期投资价值，应理性评估自己的风险收益偏好，做出相关投资决策。
华安基金也提醒投资者，密切关注基金管理人在限售解除前披露的限售安排解除公告，了解相关战略投资者的限售股解禁及流通安排，科学理性看待公募REITs的短期价格波动，不要跟风炒作，避免因高溢价买入相关REITs份额造成投资损失；另一方面，也建议投资者明确自身的风险承受能力和产品的风险收益特征，关注公募REITs的内在投资价值，在理性分析判断的基础上合理评估REITs的投资价值，树立理性的投资理念，关注该类产品的长期投资价值。
也有业内人士建议，投资者在不追高的同时，应抓住机会“抄底”。
莫一帆表示，解禁后前期获利丰厚的短线投资者可能会选择获利了结，这将对REITs产品的二级市场价格产生影响；但如果下跌波动较大，对长期投资者来说也是一个很好的布局机会。因此，二级市场的价格走势需要通过投资者和资金对长期和短期价值的博弈结果来判断。
“避免上下追逐。如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是抄底布局的好机会；如果部分涨幅较高的产品价格进一步上行，明显超过其内在价值，短期内不建议追求更高的价格。看来，整体公募REITs的投资应结合标的资产的内在价值、隐含的长期投资回报、二级市场的流动性、投资者自身的投资回报要求等因素进行综合考虑和判断。”莫一凡说。
值得注意的是，交易所还出台了相关配套措施，保证公募REITs的理性投资。
据基金公司介绍，目前监管要求REITs出现累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大的情况，下一交易日停牌一小时或一天。同时，监管部门也明确表示，已按规定加强对部分波动较大的REITs的监管，对加剧价格波动、影响市场交易秩序的异常交易行为，严格按规定采取一系列监管措施。
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