“今年的日子特别难过，这是我从业以来压力最大的一段时间。最难的是3月底交成绩单的时候，压力很大。”
6月28日下午，万科A (SZ00002，股价18.45元，市值2144.88亿元)在深圳召开2021年年度股东大会。会上，面对投资者最关心的当前房地产市场形势，万科董事会主席郁亮表示，房地产市场短期已经见底，市场复苏是一个缓慢温和的过程，复苏仍需要时间。
在过去的几年里，万科同时为探索多元化的赛道业务付出了大量的学费和成本。郁亮认为，物业、物流、商业、长租公寓等商业服务将构成万科未来的增长空。
“当今的行业需要什么？行业需要信心，不需要警惕。”曾经擅长给行业敲响警钟的郁亮，这次希望向行业传递信心。
万科董事会主席郁亮供图
“最紧张的阶段已经过去”
在行业不明朗，资本市场信心低迷的大环境下，迷茫依然是常态。
解铃还须系铃人、先知先觉的郁亮，希望这一次能给业界一个明确的信息。他分享了一组行业数据——虽然今年上半年行业经历了一段艰难时期，但根据各地网签公开数据统计，1-2月主要一二线城市商品房销售面积同比下降36%，4月下降60%左右。但5月份情况有所好转，6月份以来环比明显上升。
郁亮认为，短期市场已经见底，只是在恢复而不是反弹。市场复苏是一个缓慢温和的过程，仍然需要时间。6月份虽然环比涨幅明显，但同比仍有所下降，只是降幅相对收缩。更重要的是，现在的房地产市场环境与过去不同。
换句话说，压力最大的阶段已经过去，现在至少比年初好一点，无论是对行业还是对郁亮。
“今年的日子特别难过，这是我从业以来压力最大的一段时间。最难的是3月底交成绩单的时候，压力很大。”郁亮说。
行业的日子是辛苦的，但他相信房地产行业一定不是社会上最辛苦的一个，所以没有理由躺平。一个企业只要能服务好最重要的客户，做出好的产品和服务，还是能活下来的。
2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科自1995年和2008年上市以来，第三次出现净利润下滑。
万科今年的工作重点是止跌、企稳、稳步提升。在房地产开发主业方面，万科今年进一步优化了投资机制，投资标的的提升有望对未来业绩起到较好的支撑作用。
“我们在年初或3月份对市场低迷有所估计，但我们认为没有那么严重。”万科总裁朱久生表示，1-5月万科销售额下降41%左右，略强，但行业内也有表现较好的企业，确实会带来较大的挑战。就万科而言，它把所有的困难都放在前面，提前做了一些安排。目前，这只会增加工作的难度。它将用更积极的销售和更具体的措施来实现今年实现稳定业绩的承诺。
行业需要信心，不断前进。
在过去的很多年里，万科擅长做行业内的悲观者和焦虑者的老师。换个角度，这叫忧患意识，比如2018年的《活着》，今年年初的《黑铁时代》。
郁亮在股东大会上解释了为什么万科总是扮演那个说“狼来了”的不合时宜的孩子，希望坚持“不贪不怕”的战略决心，即在顺境中保持清醒的头脑，在逆境中保持自信的头脑。
“当市场好的时候，我们知道我们应该保持清醒，不要赚最后一个硬币。未来这个10万亿的行业怎么可能没有机会？你需要自己去寻找机会。”
万科股东大会现场每经记者黄万银
为什么万科现在看起来比较乐观？郁亮指出，人们有时会从不同的角度看待同一件事，目标都是为了让企业变得更好，无论是通过警醒还是给予压力。今天，这个行业需要信心，需要坚持走下去。这个时候，市场的情绪也变得很重要，但是每当有一丝曙光的时候，都要把它当作前进的光明之地，所以要多发掘好的一面。
单一的住宅发展已经不能满足时代的要求，而多元化的商业在目前也无法做到住宅发展并重。郁亮表示，未来万科开发、运营、服务板块的结构应该不会有大的变化。比如物流、物业等行业，市场规模有限，这些商业和服务板块未来很难在营业收入和利润中占很大比重。
万科的多元化业务，除了物业，目前在财务报表上还没有清晰的体现出来。朱久生指出，万科今年将在物流业务实现盈利，长租公寓业务今年在现金流层面已经实现盈利。预计明年在会计报表层面实现盈利。
此外，万科旗下的万物云已经提交了HKEx的招股说明书。2021年，万物云实现营业收入237.04亿元，同比增长30.6%；毛利约40.2亿元，净利润约17.14亿元。
郁亮认为，一个企业不仅有营收和利润的关系，还有市场价值和社会需求的关系。年初，他还呼吁机构投资者为上述商业服务建立新的估值模型，看到万科新的市值。
