中国基金报记者沈南
6月30日，第三方房产机构克而瑞发布了2022年6月及上半年百强房企销售数据。
6月份，百强房企业绩规模环比大幅增长61.2%，招商蛇口、滨江集团、法华股份等多家房企环比增幅超过100%，基本印证了前两天万科董事长郁亮在股东大会上“短期市场已经见底”的判断。
但上半年百强房企累计销售额同比下降50.3%，与前5月相比仅略有好转。在此背景下，备受关注的央企地产龙头保利地产实现了“弯道超车”。2021年上半年，保利合同销售金额有史以来首次超越万科，头部房企“碧万恒”的格局被改写为“碧万宝”。
后市分析认为，在基数明显下降、疫情稳定、放松政策有效、前期需求释放的综合作用下，单月房地产销售同比降幅将大概率收窄。但在长期普遍的悲观情绪下，地产股已经积累了足够的上涨势能，随着分歧的进一步收敛，“后续大机会的曙光就在眼前”。
7家房企环比涨幅超100%
2022年6月，行业规模房企积极推盘营销，冲刺半年业绩。
克而瑞数据显示，百强房企实现销售营业额7329.7亿元，月度业绩规模环比增长61.2%。同比来看，6月份百强房企的业绩降幅也明显收窄，从5月份的59.4%下降到6月份的43%。
6月份，多家大型房企项目表现良好，月度表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、法华、仁恒等企业，月度业绩环比增幅均超过60%。其中，仁恒置地、招商蛇口、滨江集团等7家房企环比增长超过一倍。滨江集团6月也有多个新开盘项目，杭州多个项目新开盘或预批，公司也连续两天领涨地产股，涨停涨幅超过6%。
但1-6月累计表现显示，行业下行压力依然较大，百强房企累计销售金额同比降幅仍达到50.3%，与前两个月基本持平。从大型房企上半年业绩目标完成情况来看，在公开披露年度目标的大型上市房企中，截至6月底，大部分企业的目标完成率不足40%，有近一半甚至不足30%。即使是表现最好的滨江集团，目标完成率也只有45.6%，而民营房企中最稳定的龙湖集团，完成率也只有28.6%。
保利销售规模首次超越万科
中国基金报此前报道，2022年3月11日，保利发展逆势上涨，市值定格在1943亿，超过万科的1936亿，创造了两家上市17年的历史。如今，短短三个多月过去了，保利在销售规模上首次超越万科，跻身行业前两名，排名仅次于“宇宙房企”碧桂园。
克尔数据显示，今年前5个月，保利和万科的销售规模已经是微乎其微的差距。按照全口径数据(即“合同销售金额”)，保利发展为1592亿元，万科为1673亿元，相差81亿元。保利的股权维度是1066亿元，万科是1087亿元，相差只有21亿元。
6月，保利继续大踏步前进。月合同销售金额约510亿元，万科约275亿元。保利是万科的1.85倍，保利的股权出售金额也远高于万科。这样算下来，今年上半年，保利累计合同销售金额达到2102亿元，而万科为2096亿元，略超7亿元；保利和万科累计股权出售金额分别为1408亿元和1362亿元，保利超过46亿元。
需要注意的是，保利这次销售规模是否超过万科，是偶发事件还是趋势性转折。可能要等年度数据出来后才能完全“定论”，但后一种情况的概率更大。
回顾历史，两大地产龙头的战略和经营策略在四五年前就已经完全分化，保利超越万科只是时间问题。2017年，保利地产还只是当时的行业第五。时任董事长的宋广菊提出要“重回行业前三”，而万科董事长郁亮在2018年喊出了“活”，使得销售、土地储备、融资、管理都发生了质变。2022年，保利依然看好。新任董事长刘平提出要“争取一个又一个”，郁亮则从“白银时代”跳过“青铜时代”，直接抛出“黑铁时代”论。
经纪人:“一个伟大机会的曙光已经来临”
6月房地产销售数据环比回升，也在多数券商地产研究员的预期之内。
证券分析师任和和王认为，目前市场对房地产的看法已经从政策“放松共识”阶段转向“根本分歧”阶段。5月销售数据恶化趋缓，6月高频数据销售回暖迹象逐渐显现，基本面分歧有所收敛。该行业的根本弱点仍在继续，信贷危机尚未完全克服。在长期普遍的悲观情绪下，房地产板块已经积累了足够的上涨潜力。
其表示，在基数明显下降、疫情趋稳、放松政策效果以及前期需求释放的综合作用下，单月销售额同比降幅将大概率收窄。随着分歧的进一步趋同，“后续大机遇的曙光就在眼前”。建议在开发中优先选择短期布局基本面差异带来的“黄金买点”，长期布局行业模式改善带来的新生，以及周转慢、有意愿、有能力加杠杆的房企。7月将万科A、保利发展、金地、绿城中国、招商刮起、壳牌W组合推荐。
中信证券分析师和张也认为，市场将沿着从销售到投资再到信贷的路径复苏，而销售的复苏才刚刚开始。这种复苏顺序决定了政策力度可能与基本面复苏长期共存。对于房地产开发行业来说，过去9个月的拿地规模足够有用，可以用来判断企业的信用、市场占有率和盈利能力。相对于民营房地产公司，民营物业管理公司更容易走出困境，虽然国企在物业管理行业也有竞争优势。
浙商证券杨凡表示，此轮需求修复受宏观因素和房地产供给侧长期调控政策影响，将是一次长期修复。需求的长期修复意味着淘汰赛没有结束，房地产行业的供给侧出清还会继续。总量还在，行业继续出清，意味着行业中长期集中度提升的逻辑不变。龙头公司在周期下行时仍能补充优质土地储备，在后续市场修复期推出商品价值，抢占市场修复机会方面具有优势。
编辑:船长
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