湖南省住房和城乡建设厅关于推进湖南城镇老旧小区改造工作意见解读

湖南省住房和城乡建设厅关于推进湖南城镇老旧小区改造工作意见解读

近日，湖南省人民政府办公厅印发《关于全面推进湖南省旧城改造的实施意见》(以下简称《实施意见》)。为深化对《实施意见》的理解，更好地推动其实施，湖南省住房和城乡建设厅发布了《关于全面推进湖南省城市旧社区改造的实施意见》解读

一、介绍背景

城市旧社区是指市、县(城关镇)建成较早，市政配套不健全，社区服务设施不完善，居民改造愿望强烈的居住社区(含单层住宅)。我省城市老旧小区构成复杂，主要包括公房(含房改)、单位集资房、拆迁安置房、政策性保障房、商品房等。截至2000年底，全省共有2.01万个旧城区，涉及居民约260万人。

近年来，党中央、国务院高度重视城市旧社区改造，将其作为重大民生工程和发展工程来抓。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城市旧社区改造的指导意见》(国办发〔2020〕23号)，全面部署推进城市旧社区改造。我省城市旧社区改造将被摆在重要位置，2020年、2021年连续两年列入省政府重点民生实事。各地探索了一些好的经验和做法，但也存在转型模式单一、居民参与不够、市场力量发挥不够等一系列深层次问题。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，解决难点问题，扎实推进我省城市旧社区改造，经过充分调研和广泛征求意见，制定了本实施意见。

二。目标任务

(一)转型目标。参照国办发〔2020〕23号文件，结合我省实际，分三个阶段提出工作目标:今年，我省新改造城市老旧小区3529个，涉及居民50万人；到2022年，制度框架、政策体系和工作机制基本形成；到2025年，力争基本完成2000年底前完成的城市旧社区改造任务。

(2)改造范围。空，应该是位于市或者县(城关镇)。在时间范围上，重点对2000年底前建成的城市旧住宅区进行改造。根据国家年度计划要求，2001年底至2005年底前建成的住宅区可适当纳入改造范围，但不得超过相应的限定比例。就现状而言，应该是一个无人照管、年久失修、市政配套不完善、社区服务设施不完善、居民改造意愿强烈的小区。文件明确规定，已纳入城市棚户区改造计划，拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)方式改造的棚户区(住宅)，不得重复纳入城市老旧小区改造计划。有效防止大拆大建，严禁以城市旧社区改造为名变相搞房地产开发。

(3)转化的内容。分为基础类、完善类、提升类三大类，并以列表的形式规定了每一类的具体改造项目。结合我省实际，安装电梯、增设无障碍设施、拆除违章建筑等国家作为完善内容纳入我省基础改造内容。

三。主要措施

(1)科学组织实施。在国办发〔2020〕23号文件的基础上，结合我省实际，从操作层面进一步细化和规范了各个环节的实施要求。首先是进行调查。摸清城市旧社区及其周边的基本情况，群众的改造意愿和资金筹措能力等。，并建立当地城市老旧小区台账，确保调查数据真实、完整、准确。二是编制改造方案，建立项目库。要求各地在推进城市更新、提升城市品质的总体框架下，制定城市旧社区改造规划，分清轻重缓急，高质量建设近三年滚动项目库。三是制定年度计划。强调尽力而为，量力而行，不要盲目借钱摆摊。对主动拆除违法建筑，并就改造后居民投资方案、公共收益划转、长效管理模式等达成一致意见的小区，在全省城市旧社区改造计划中予以优先考虑。四是确定转型模式。要求各地因地制宜确定改造模式，有条件的小(片)区要优先实施片区改造。五是编制转型方案。要求各地科学划定改造实施单位，“一区一策”制定改造方案。改造方案应经居民同意，有条件的社区应引导潜在社会资本方、存量资源产权单位、物业服务企业、金融机构参与编制。城市应严格审查和检查改造计划。第六，加强施工和验收管理。加强施工过程监管，减少施工扰动，确保施工质量和安全，接受社会监督和投诉。建设单位组织工程竣工验收时，根据需要邀请街道、社区、居民代表参加。七是实施全过程信息监管。省住房和城乡建设厅牵头建立全省城市旧社区改造管理信息系统，构建联动、分级负责的全过程信息监管体系。八是建立长效机制。指导居民制定管理规定和议事规则，共同做好装修住宅小区的物业管理工作。加强电梯运行和使用的安全监管。

(2)合理分摊改造资金。一是按照“谁受益，谁出资”的原则，积极推动居民出资参与改造，可通过使用(补充和继续筹集)住房专项维修资金、申请使用住房公积金、转让小区公共收益、投工投劳等方式实施。二是省财政安排资金支持城市旧社区改造。各级政府加大财政支持力度，统筹住宅小区改造相关的各类资金，支持符合条件的改造项目发行专项国债。中央和省级财政资金按照“保基本”的原则，重点支持基本改造内容。三是鼓励改革实施主体采用市场化债券融资方式，鼓励政策性银行和商业银行加大产品和服务创新力度，依法合规提供信贷支持。四是鼓励原有产权单位，明确公房产权单位，引导专业经营单位投资改造。通过政府采购、新设施有偿使用、资产权益落实等方式。，我们将吸引社会力量参与改造和后续运营管理。第五，按照有关规定实行减免税。

(3)完善配套政策。围绕我省城市旧社区改造中的突出问题，围绕加快审批、完善标准、规划引导、盘活现有资源等给予政策支持。在审批方面，根据老项目的特点，简化流程，分类审批。实行综合部门联审、一网管理、联合验收。在完善标准体系方面，强调要因地制宜，有据可依。要求各地制定技术细则，鼓励采用新技术、新产品、新方法解决传统方法无法解决的技术难题；涉及影响日照、占用绿地的，在手续到位、居民同意的基础上进行“一事一议”。在规划支持政策方面，在不违反强制性要求、征得居民同意、依法完善程序的前提下，允许调整容积率、建筑密度、高度等规划指标，进行必要的新建、改建、扩建和功能转换。在土地支持政策方面，引导住宅用地和住房资源集约利用。零星土地可以协议出让；空土地、腾空土地用于安装电梯、建设公共设施，不增加地价；涉及加层扩面，产权可以分类；利用机关、企事业单位闲置房屋建设公共服务设施，允许提前建设使用，可暂免办理土地退化和权属变更手续。

(4)加强组织保障。一是加强统筹协调，明确建立省级统筹协调机制。市县人民政府要落实主体责任，主要负责同志要亲自抓。二是明确部门职责，形成工作合力。第三，坚持共创理念，搭建交流讨论平台，充分发挥基层和群众的监督作用。积极推动设计师和工程师融入社区。四是广泛宣传引导，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

四。主要功能

一是突出民生导向，围绕居民最关心、最直接、最现实的利益实施转型。首先进行总体安排，明确改造项目从《湖南省旧城改造内容清单》中选取。清单改造项目分为三类，满足安全和功能需求的基础改造内容、方便和完善的改善类、丰富社区服务供给的提升类。其次，对具体居住区改造过程中如何合理确定改造内容做出了规定。实施方案要按照“一区一策”的原则制定，改造内容要在充分征求居民意见的基础上确定。坚持基础班要改，完善班和升级班都可以改。我们将着重于基础设施的改造，如水电路，煤气通信等。，拆除违章建筑，消除安全隐患，增设环境和配套设施，因地制宜增加养老、托幼教育等各类服务设施，推动具备条件的建筑安装电梯。要求各地严格审核把关改造方案。中央和省级资金将重点支持基本改造内容。

二是坚持共创，强调坚持“政府引导、居民主导、社会力量参与”。政府方面，要求一把手亲自抓，明确部门、街道(镇)、社区的责任，提高基层治理能力和水平，合力推进。在居民方面，强调加强基层党建，完善居民自治机制，动员居民参与制定规划、配合建设、监督验收、效果评价，共同完善物业管理。在社会力量方面，明确了原产权单位和专业业务单位的出资责任，出台了产权、税费等方面的扶持政策，吸引各类企事业单位参与改造。

三是鼓励方式创新，强调因地制宜确定转型方式和融资模式。在城市更新的总体框架下，要求各地科学规划，合理划定改造实施单元，按照“长期运行、自求平衡”的原则规划生成改造项目。有条件的小(片)区要优先实施片区改造，统筹改造老旧小区及其周边棚户区、危旧房、零星用地和低效用地。文件强调，旧居住区改造时，不简单套用新居住区的建设要求，出台规划、土地、产权等方面有针对性的政策，盘活现有资源，撬动市场融资，拓宽融资渠道。

第四，坚持建设与管理并重，强调改造过程严格监管，管理机制同步建立。一方面，加强施工过程监管，要求建立全省城市旧社区改造信息系统，采取线上线下相结合的方式，对改造项目进行全过程、广覆盖、多层次监管，压实主体责任，确保改造质量。另一方面，要求先建立长效机制，再实施社区改造。以转型为契机，推进居民自治，提升物业管理水平。