城市旧社区改造是城市更新的重要内容和方向，是城市建设的重要任务和抓手，对于建设“宜居宜业”，改善城市民生，增强人民的获得感、幸福感和安全感具有重要意义。为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城市旧社区改造的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《广东省人民政府办公厅关于全面推进城市旧社区改造的实施意见》(粤府办〔2021〕3号)等政策文件要求， 要充分发挥城市旧社区改造在促进民生和扩大内需、推动城市更新和开发建设方式转变、推动经济高质量发展中的重要作用。
一.一般要求
(1)指导思想。我们将全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，践行以人民为中心的发展理念，围绕“湾区东莞城市品质”战略目标，大力改造提升旧城区社区，改善居民居住条件，让人民生活更便捷、更舒适、更美好。
(2)基本原则。
——坚持以人为本，把握转型重点。从群众最关心最直接最现实的利益出发，广泛征求居民意见，合理确定改造内容，着力改造完善社区配套设施和市政基础设施，提高养老、托幼、医疗等社区公共服务水平，推进建设安全健康、设施完善、管理完善的完整居住社区。
——坚持居民自愿，动员各方参与。充分尊重居民意愿，激发居民主动性和积极性，充分调动社区相关单位和社会力量支持和参与改造，实现决策共谋、开发共建、共同管理、效果评估、成果共享。
——坚持因地制宜，精准施策。确定科学转型的目标，尽力而为，量力而行，不搞“一刀切”；根据老旧小区的实际情况，科学确定改造内容和标准，做到“一个小区，一个方案”。
——坚持底线思维，落实属地责任。以高度的政治责任感和使命感，及时落实旧住宅区改造中园区管委会、镇政府和街道办事处的属地主体责任。乡镇党委、政府领导要高度重视，加强统筹协调，形成供水、供电、燃气、通信、广电等各相关职能部门和企业各司其职、齐抓共管的强势格局。
——坚持建管并举，强化长效管理。以加强基层党建为导向，将社区治理能力建设融入转型过程，推进社区治理模式创新，完善社区长效管理机制，实现“一次转型、长期维护”。
二、明确转型任务和目标。
(一)改造对象的范围。
老旧住宅小区是指建设年代较早，脱离配套，年久失修，市政设施不完善，社区服务设施不健全，居民改造愿望强烈的住宅小区(含单层住宅)。
计划拆迁并纳入棚改范围的住宅区(含单层住宅)不得作为改造对象。符合条件的国有企事业单位自建或混建，军队所属旧城镇社区纳入改造范围。
目前，我市重点改造2000年底前建成的住宅小区。对于2000年以前建成的建筑占70%以上的住宅小区，以及2005年底以前建成的其他建筑，可以并入旧住宅小区，一并改造。
(2)改造的内容。
1.基础类。为满足居民的安全需求和基本生活需求，主要包括市政配套基础设施的更新改造和屋顶、外墙、女儿墙、楼梯等公共部位的维修改造。社区里的建筑。其中，提升市政配套基础设施包括提升供水、排水(含雨污分流)、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信、垃圾中转站等基础设施，以及fttp、空线路(入地)。燃气管道经过专业检测机构安全风险检测的老旧小区，优先纳入改造计划。
2.提高档次。为满足居民生活便利需求和改善性居住需求，主要内容为环境及配套设施改造建设、居住区建筑节能改造、有条件的建筑安装电梯。其中，建设环境及配套设施改造包括拆除违法建设，改造小区及其周边的绿化、亮化环境，改造或新建小区及其周边的养老设施、无障碍设施、停车库(停车场)、电动自行车集中停放点、电动自行车和汽车充电设施、智能快件箱、智能信报箱、文化休闲设施、体育健身设施、产权房等配套设施。
3.晋级班。为丰富社区服务供给，提高居民生活质量，立足社区及周边实际，积极推进，主要围绕公共服务设施的配套建设和智能化改造，包括社区综合服务设施、卫生服务站等社区及周边公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施的改造或建设， 以及养老、托育、助餐、家政、便民市场、便利店、邮政快递终端综合服务站、老年活动中心等。
如国家和省调整旧住宅区标准和改造内容的，按其规定执行。
(3)转型的目标。2022年，开展东莞城市旧社区改造调查评估和专项规划编制工作；2021-2023年，我市2000年底前完成70%需要改造的老旧小区；到“十四五”末，基本完成2000年底前需要改造的旧住宅区，力争2005年底前完成需要改造的旧住宅区。一般项目争取小亮点，优质项目争取大特色。逾期未完成改造工作的，不再安排财政补贴。
第三，加强宣传引导
以树立公信力、提高认识、让我市公众及时认识到旧居住区改造确实能带来效益、营造旧居住区改造浓厚氛围为目的，充分激发和动员旧居住区居民、相关单位和社会力量配合、支持、参与改造，分市级和属地级大力开展旧居住区改造宣传引导工作。
-市政宣传和指导。市委宣传部、市住建局、东莞广播电视台、东莞报业传媒集团等市级新闻媒体机构负责通过公告、广告、新闻等形式，在报纸、广播、电视、网站、微信等平台全方位宣传城市旧社区改造的意义、方法、步骤和工作成果，大力宣传优秀项目和典型案例，引导形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读城市旧社区改造政策措施，及时回应社会关切。
——属地宣传引导。园区管委会、镇政府、街道办事处等属地责任主体安排专项资金负责老旧小区改造并向居民区公示，有条件的争取公示到户。通过悬挂宣传标语、设置广告牌、张贴海报和公告、发放手册和问卷、个别访谈、小组讨论、推送和播放视频等方式。，宣传报道老旧小区改造政策，宣传改造方案和标准。搭建由社区、居民、设计单位、施工单位等组成的交流平台。，并及时汇总和妥善处理居民提出的问题。
四。建立健全组织实施机制。
(1)加强组织支持。
要把旧住宅区改造放在应有的高度，像治理三旧和重大工程一样重视旧住宅区改造。成立城市居住社区人居环境质量提升领导小组，整体推进全市旧住宅区改造，研究制定相关配套政策，制定相关规划和年度目标任务，协调解决重大问题，监督检查相关进展落实情况。属地镇(园区)应参照我市做法，成立由镇(园区)主要领导挂帅，镇街建设部门牵头，自然资源、规划、城管、房管、交通、水务、供电、燃气、通信、广电、供水企业等部门和单位密切配合、齐抓共管的工作机构；从自然资源、工程建设中心和房管部门抽调熟悉城市更新和工程建设管理的业务骨干，加强牵头职能机构的人员配备。
落实旧住宅区改造的考核、激励、奖惩机制。把老旧小区改造作为考核地方部门和单位“一把手”的重要依据；从老旧小区改造项目能否协商、审批、实施、快速建设等方面，，考察干部是否懂得利用资源，善于协商合作，灵活应变，善于创新突破，狠抓落实，协调服务到位，以此来检验干部的作风和能力。
(二)构建共建共治共享格局。
采取“菜单”方式征求居民改造老旧小区意愿，以主流意愿为中心和出发点，因地制宜制定老旧小区改造方案；鼓励旧住宅区居民参与改造的主动性和积极性，充分发挥积极分子、热心居民、业主代表和社区能人的作用，为他们提供参与讨论、建言献策、组织策划的机会和平台；实施老旧小区改造重大事项公开投票制度；结合党群长期社区服务，探索构建“旧社区改造意愿调查与综合服务”网络信息平台。
加强属地沟通，鼓励供水、供电、燃气、通信、广电等企业将旧住宅区改造涉及的水、电、气、通信、广电等项目纳入投资计划，承担部分或全部投资。其中，供水设施改造涉及的供水企业，可由业主委托供水企业统筹实施，工程竣工验收后，供水设施全部移交给供水企业维护管理。
充分发挥基层党组织的“桥头堡”作用，鼓励建立“党员理事会”，积极发挥党员在群众动员、政策宣讲、答疑解惑、协调沟通等方面的先锋模范作用。
鼓励境内建立优秀项目策划、项目策划、方案设计、专业工程师人才库，并与全市共享；搭建多方交流平台；争取项目规划、方案设计专业工程师尽快介入老旧小区改造，尽快做好现场考察、专业咨询、改造指导、方案确定等工作。
(三)超常努力推进项目转化。
目前，影响老旧小区改造项目进度的问题主要集中在居民改造意愿分散、项目资金筹集困难、项目建设管理经验不足、项目操作流程简化不够、专业企业配合支持不力、干部动力不足等方面。对于这些问题，市、属地相关职能部门要相互配合，各自指定专人负责跟进，共同解决。在此基础上，总结找出共性问题，深入研究处理，提出解决方案，出台长效政策，从根本上减少项目推进中遇到的问题；对于梳理出来的个性问题，相关负责人要及时召开协调会，逐一提出方案，认真解决，确保项目顺利进行。
(4)创建项目审批绿色通道。
全力提高老旧小区改造服务效率，全面加快项目建设前期工作。改造工程可由原建设单位、物业服务企业、当地社区、业主委员会、业主或业主委员会委托的第三方机构组织实施；实行属地“一站式受理、联合审批”；经市住建部门、发改部门联合审查同意纳入本市老旧小区改造计划的，视为改造项目已经立项，可按专业类别(土建、燃气、水、电等)实施。).经镇财政部门财务审核后，按国家有关规定出具合同，是否需要招标，按《东莞市建设工程招标投标管理暂行办法》(东府〔2019〕18号)确定。简化用地和规划手续，改造方案不涉及超用地红线、侵占城市道路、影响城市规划实施的，由当地镇街自然资源、规划和城管部门出具意见，经审查同意实施改造；简化建设申报程序。对于不涉及建筑主体结构变更的低风险项目，在征求城管部门意见后，项目建设单位实行告知承诺制，不再进行施工图审查。工程开工后，有关主管部门应对工程质量和安全进行全过程监督。市住房和城乡建设局对旧住宅区消防改造工程进行了专题研究，明确了旧住宅区消防改造工程的消防设计审核、消防验收备案和抽查、消防验收的要求(旧住宅区改造工程工作流程图见附件)。
旧住宅区改造完成后，由实施单位按要求进行竣工验收。
(五)实行监督和定期反馈制度。
按照省政府办公厅要求，建立健全老旧小区监督检查机制，落实地方职能部门定期向地方党委和市级职能部门反馈制度。我市将建立老旧小区改造进度月通报制度，对改造进度好、工作成效显著的镇街进行表彰，对参建单位增加承接业务信用，纳入“东莞建设”优质企业评选，激发参建热情。
(6)项目申报和转化的时间要求
各镇街(园区)原则上于每年6月30日前将下一年度旧住宅区改造计划连同业主认可的改造方案一并报市住房和城乡建设局，对需要国家、省、市财政资金补助的项目，填写相关表格。
旧住宅区改造工程原则上应于当年3月31日前开工，9月30日前竣工。
5.建立政府、居民和社会力量对改造资金的合理分担机制。
(1)合理落实居民出资责任。
按照“谁受益，谁付费”的原则，积极推动居民参与改造，设立资金监管账户并按要求完成支付，可采取直接投资、划拨社区公共收益等方式实施，拓宽资金筹集渠道，吸引社会资本参与改造，通过授权经营引入物业服务企业，发展智能停车场、收费充电桩、微型超市等载体，多方确保改造资金到位，弥补建设资金不足。鼓励居民通过捐款、劳动等方式支持改造。鼓励有需求的居民结合社区改造进行室内改造或装修和家电更新。根据《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧住宅小区和电梯改造中支持作用的通知》(住房城乡建设部办公厅〔2015〕52号)第三条规定，使用维修资金改造老旧住宅小区，按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条规定的程序办理。
(二)科学实施财政支持。
将旧住宅区改造纳入城市保障性安居工程，对列入城市旧住宅区改造计划的项目给予资金支持:
1.对涉及社会公共利益的供水、供电、供气、排水、弱电、消防、安防、生活垃圾分类、道路改造、建筑立面等，按照改造实施费用(连同上级补助资金)80%的标准给予补助。
2.其他类型的改造，按照改造实施费用(连同上级补助资金)的50%的标准给予补助。
3.以上补助财政按照平均每户不超过2万元的标准给予补助。对低保户和在本小区住房为东莞市唯一住房且其他条件符合住房保障申请条件的业主，由政府全额补贴，补贴金额不超过4万元/户。对已完成重建方案编制但因业主未投票、未纳入财政补助范围等原因无法按计划实施的项目，由方案编制单位按照平均每户200元、单个项目不低于1万元不高于15万元的标准给予补助。上级财政补助支持的城市旧社区改造项目优先安排上级补助资金，不足部分由市、镇(园区)两级财政按照3: 7的比例分担；实施方案出台前已开展的项目，或已纳入省市城市旧社区改造计划和中央补助支持城市旧社区改造计划的项目，继续由市财政全额承担；项目其余部分由市、镇(园区)财政按3: 7的比例分担。
4.镇街(园区)在实施改造项目计划过程中需要提高补助比例或补助标准的，由本级财政部门、业务部门制定具体实施方案，报市财政局、市住建局审核。市住建局将整合全市情况，对清单内容确需扩标或其他修改的，将事先征求市财政部门意见后报市政府或公共卫生工作联席会议审批，再在全市范围内实施或选择部分地区试点实施。
5.与加电梯工作衔接。旧住宅改造项目包含安装电梯的，单独核算安装电梯的工程费用，该部分按照《东莞市既有住宅增设电梯专项补助资金管理实施细则》的相关标准和程序另行补助。
6.中央、省、市补助资金支付方式如下:
项目合同签订、项目投入建设后，中央、省、市财政补助资金拨付到当地园区、镇(街道)财政分局。根据《东莞市财政性资金投资基本建设项目工程价款管理办法》(东府〔2021〕20号)的有关规定，工程预付款、工程进度款、工程竣工价款按合同约定结算，中央、省、市财政补贴优先支付。因施工方原因造成工程烂尾的，将依法全额追偿。
(3)不断提升金融服务的实力和质量。
为支持大规模实施城市旧社区改造，运营主体采取市场化方式，利用企业信用债券、项目收益票据等。开展债券融资，但不得承担政府融资职能，防止地方政府新增隐性债务。倡导商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续的前提下，依法合规对实施城市旧社区改造的企业和项目提供信贷支持。
(四)落实税收减免政策。
列入市计划的旧住宅区改造实施单位发生的配套资产改造、维修等费用，可按企业所得税法律法规的有关规定在企业所得税前扣除。符合减免条件并为社区提供养老、托幼、家政等服务的机构，可根据《财政部、国家税务总局发展改革委、民政部卫生健康委关于养老、托幼、家政等社区家庭服务税收优惠政策的公告》(财政部2019年第76号公告)及相关税收法律法规规定享受税收优惠。国家和省有新规定的，按新规定执行。
不及物动词新旧方案的衔接
(一)2021年已建成12个旧住宅区的单项工程，可根据《关于印发〈东莞市旧住宅区改造项目管理指引〉的通知》(房〔2020〕17号)提交补助资金申请材料，根据本方案补助标准和签订的合同金额，申请中央省市拨付补助资金。
(二)2021年已选报的“2022年城市老旧小区改造计划和2022年中央补助支持城市老旧小区改造计划”项目仍在试点范围内，优先使用上级补助资金，不足部分由市财政在补助标准内全额承担。
(三)试点项目补贴按本方案补贴标准由市财政全额承担。
