今天的话题是投资房地产公司股票，而不是买房。
我们需要知道两件事:1。房地产行业的性质，以及2。房地产市场发生了哪些变化。
为什么房地产行业过去躺着也能赚钱？这是因为房地产行业的性质。
一、房地产企业的性质
地产商其实是大批发商+组装厂。房地产的核心原材料是土地。他从政府那里批发土地，然后组织大大小小的承包商建房，再以更高的价格零售给个人。
下游需求无限，上游供给有限。
房地产行业是一个好行业，因为它具有以下特征:
1拥有定价权
产业链上谁最有话语权？不是开发商，而是控制土地供应，拥有强大行政权力的政府。但是无论上游怎么涨价，开发商都可以把价格转嫁给下游的零售客户，所以开发商在产业链上有很强的定价权，这对投资者来说很重要。为什么我一直很推崇零售企业，因为零售企业有定价权，有了定价权就可以在产业链上获得高额利润。
比如手机产业链，为什么苹果一部手机能赚几千块，而富士康只能赚几十块？也就是核心消费者只买苹果的账号，不买你富士康的账号。虽然你做的可能一模一样，但是没人买。这就是定价权。
拥有定价权是好企业的首要特征。
2占用上下游资金
开发商可以最大化产业链上下游的利润。怎么会？比如对下游购房者来说，以前是直销花，现在需要先交定金，所以这就占用了购房者的钱，不仅提前锁定了销售额，还等于拿到了无息贷款。开发商可以拿着这个购房合同去银行贷款，所以开发商其实不需要很多本金。以前甚至空手套白狼都可以，这是行业特点决定的。
开发商不仅可以占用购房者的资金，还可以占用下游合作方的资金，如总承包商、一、二级分包商等。，不仅允许他们垫付资金，还要求他们先交一笔保证金给开发商使用。虽然这是一件很不合理的事情，人家要给你钱给你办事，但行业就是这样。
做过工程承包的人都知道，预付款是一件很痛苦的事情。有时候利润不高。如果长期不能收回成本，利息会把利润都吃光。之所以这么痛苦，是因为他们在产业链中所处的不同位置决定的。就是赚钱容易的原因。
不过对开发商来说是好事，可以不收利息占用别人的资金。企业的ROE回报率肯定要高很多，所以其实买房比买房地产公司的股份要好，投资回报率也比单纯投资房子高很多。
占用上下游资金是好生意的第二个特点。
3.强大的地理属性为竞争建立了天然的壁垒。
房地产行业具有很强的地域性。就算你是全国知名开发商，我是本地小开发商，你在深圳我在长沙也影响不了我。你我都在长沙，但你在河西，我在城南，你影响不了我。
在长沙，我经常看到万科的楼盘对面是一个“江山帝景”“风华公馆”的楼盘。这是一个当地不知名开发商建的楼盘，但完全不影响房子的销售，因为房地产行业的核心不是品牌、渠道，而是地段。不管你开发商实力如何，只要拿到好地段，躺着赚钱就是了。与标准化商品不同，房屋在全国范围内竞争。这种强大的区域竞争壁垒导致该行业能够支持众多大大小小的开发商。
地域构筑的竞争壁垒是好企业的第三个特征。
4有限的供给，无限的需求
房地产行业其实是卖方市场，这么多年一直如此。土地供应有限，这是香港最像我们的地方，所以香港的房子也贵得不得了。
在供给有限的前提下，需求巨大，人民对房子的渴望，在世界上找不到第二个国家像中国这么强烈。就连年轻人谈恋爱结婚都需要房子，这几乎是全世界独一无二的。这样一来，房子不仅是刚需，还变成了稀缺品，价格不断上涨。
这是好企业的第四个特征。
库存越多越好。
房地产行业的库存和其他行业有本质区别，因为它的库存是土地。很少有行业像房地产行业一样。因为库存越多越好。不仅不会贬值，还会升值。有时候，库存升值赚的钱比开发赚的钱还多。
这样的话你应该听过不少吧。我的兄弟们是房地产的总承包商。我听他们说某某块地拿在手里，卖了好几年赚了几个亿。这种靠库存升值赚钱，不仅轻松，还能赚到这么丰厚的利润，几乎闻所未闻，但却是实实在在的。
这些特点都使得房地产行业成为真正的黄金行业，再加上14亿人组成的巨大市场。只要进入房地产行业，你就很难赚钱。于是，在我们对他全然无知的时候，“房地产黄金时代”轰轰烈烈地到来了。
房地产行业的投资风险有多大？
那些不停止与政府对话，不相信调控的人，无论是开发商还是购房者，确实早早地富了起来，而那些老老实实把钱存银行的人，还在租房子住。这就是中国社会的悖论。听话的孩子没奶吃。
但是天下没有不散的宴席，也没有永远躺着赚钱的生意，因为这违背了自然规律。当一些普通人突然醒悟，拿着几代人的钱冲进去的时候，其实已经来不及了，就像那些在大牛市顶部冲进去的投资者一样，结局大致相同。
房地产行业发生了哪些变化？
1电源变化
现在的基调是“活得不投机”。为了给楼市降温，有两大政策让这个行业不再是卖方市场:
第一，农民的宅基地可以进入市场，这是土地制度的一大变革。通过宅基地使用权、所有权和资格的分离，农民可以和开发商合作建房，然后出租。这个制度虽然看起来没有发挥威力，但只要及时实施，必然会改变这个行业的格局，就像90年代的住房制度改革一样。
这个政策的详情可以去百度。前段时间也写过一个问答:
第二，推出共有产权房。
北京出现了几个产权房，这个政策是满足刚需而不是炒房者。因为这种房子可以无限期住，而且价格更便宜，但是产权是和政府共有的，所以不能卖。
这两项政策加在一起，大大增加了房子的供应量，那么需求端发生了什么变化呢？
2需求的变化
北京推出共有产权房后，发现买的居然有5万多人，占整个北京2000万人口的比例少得可怜。这些人真的是刚需，也就是说，刚需的房子真的不多。
在此期间，我对中产阶级的研究也支持这个结论。我看过麦肯锡、胡润财富报告、艾瑞等关于中产阶级的调查报告。中产阶级的住房情况，无论是一线还是二线城市，住房拥有率都在90%左右，平均1.53套房子。
所以真正需要房子的人是10%的中产阶级，加上一部分还没有在城市定居的人，还有一部分移民。其他对房子的需求是为了满足投资需求，而一旦人们对房价上涨的预期发生改变，那么这些人将是第一个跑掉的。
以上供给侧和需求侧是房地产行业最深刻的变化，意味着行业的黄金时代已经结束，房子盖起来就能卖出去的日子一去不复返了。
房子卖不出去，必然影响房企利润，对投资者来说不是好事。
3资金供给的变化
房地产行业对资金的需求很大。过去主要依靠银行的资金供给。但是在目前的情况下，对流向房地产行业的资金严格控制，导致资金链断裂或者资金成本非常高。那些没有资金优势的小开发商必然会退出市场。
我认识一个这样的开发者，他是我哥哥的朋友。因为哥哥也是房地产行业的总承包商，所以两人既是朋友又是合作关系。这个开发商是2014年湘阴县首富，号称资产160亿。但由于调控，几乎一夜之间资金断裂破产，资产全部被封。本来一顿饭要吃几万，现在经常没钱打牌。
他的故事绝不是孤例，而是未来行业的常态。行业会越来越集中。当然，这个过程会慢一些，因为行业强烈的地域特征依然存在。
以上三个因素是房地产行业投资的最大风险，供给越来越多，市场需求越来越少，资金成本越来越高。
那么在这种形式下，房地产行业的股票值得投资吗？接下来我们就以华夏幸福为案例来分析一下。
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那么，明天见！
因为这篇文章已经很长了，所以我再写一篇关于中国人幸福感的分析文章。
谢谢大家的赞！
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