60多岁的文怎么也没想到，自己20多年前买的、自己盖的房子，会被认定为违章，要拆。
这座由梁文等人建造的三层半建筑后来被认定为非法建筑并被拆除。本文所有图片均由受访者提供。
梁文及其亲属于1993年在广州市白云区永平村购买了1.02亩土地，然后修建了一栋三层半楼房，总面积近2000平方米，并获发农村(集镇)宅基地使用证。此后，文等人将此房作为仓库，对外出租。2020年11月，广州市规划和自然资源局对文等4人作出行政决定，认为4人均不符合申请使用宅基地的法定条件，决定撤销4人持有的农村(集镇)宅基地使用证。同年12月，白云区城管局向文等4人发出《责令限期改正通知书》，要求其停止违法行为，限期自行拆除涉案建筑物。2021年3月，该房屋被白云区城管局和永平街道办事处拆除。
据澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访了解，该房屋被认定为违建的一个重要原因是，文等4人并非东平村村民。根据1995年3月1日起施行的《广州市土地管理条例》相关规定，非东平村村民的文等4人不符合申请使用宅基地的法定条件。
此后，文等人与广州市规划和自然资源局、白云区城管局、永平街道办事处展开了漫长的“诉讼拉锯战”。文等人起诉请求法院撤销“撤证”决定，被一、二审法院驳回，但请求法院撤销白云区城管局作出的违法建设行政处理决定。一审和二审法院均支持了文的上诉。2022年5月，广州铁路运输法院作出一审判决:白云区城管局、永平街道办事处强拆行为违法，应赔偿文等4人共计约377万元。
梁文等四人认为赔偿金额过低，提出上诉。据了解，该案一审宣判后，除原告文等四人外，两被告白云区城管局和永平街道办事处也提出上诉。
买地建房被认为是非法的
文，1958年生，广东揭阳人。他在20世纪80年代来到广州。梁文说，当他从事粮油生意赚了一些钱后，他想建一个仓库来储存粮油。
1993年，文等人用20.4万元在永平村购买了1.02亩宅基地。
1993年12月，文等人与原广州市白云区同和镇东平村签订《宅基地使用权转让协议书》(注:东平村后属永平街道管辖)。协议显示，永平村以每亩20万元的价格将1.02亩宅基地转让给文等人，文等人一次性支付宅基地转让费20.4万元；文等人支付转让费后，该宅基地归文等人永久使用。
相关材料显示，1993年12月，文填写了《白云区同和镇东坪村村民建房申请表》，申请建房。东平村委会在申请表上出具了“同意报建”的意见并盖章。白云区同和镇土地规划管理所出具了“同意村委会意见”的意见并盖章。同时，梁文亲属提交了在上述地点建房的申请，白云区东平村委会、同和镇土地规划管理所也出具了同意意见。后来，文、吴洪华、文洪海、万福云合建了一栋三层半框架结构的楼房。
1995年10月13日，原白云区同和镇政府向文等四人发放了农村(集镇)宅基地使用证。
1995年10月，文等4人拿到了当地镇政府颁发的农村(集镇)宅基地使用证。
文向本报回忆，他买下宅基地后，办理了报建手续。当时他是以8个人的名义申请施工的。之后只发了四个“证”。除了他自己，另外三个人是他的妻子吴红华，他的儿子温洪海，他的儿子米歇尔·普拉蒂尼·万福云。之后四个人一起盖了房子。1994年，这栋三层半的建筑竣工，占地600平方米，总面积近2000平方米。“前后花了一百多万，还借钱盖了房子”。房子建好后，先当仓库，后出租。月租从一万元涨到四五万元。
据文介绍，2004年左右，永平村附近的地块卖给了一家房地产公司，要在这里建别墅。当时开发商派人找他们谈拆迁的事，但由于别墅销售不好，项目不了了之。之后另一家房地产公司接手，建了一整排别墅。也和他们谈过拆迁补偿，没有结果。
让文没想到的是，这栋房子在建造了26年后被发现是非法的。2020年11月，广州市规划和自然资源局致函文等4人，告知其涉案建筑物初步判断无法采取整改措施消除影响规划实施的违法建设，要求白云区城管局立案处理。之后，广州市规划和自然资源局分别作出行政处理决定，认为四人均不符合申请使用宅基地的法定条件，不具备申请资格，决定吊销四人持有的农村(集镇)宅基地使用证。同年12月，白云区城管局向文等4人发出《责令限期改正通知书》，要求其停止违法行为，限期自行拆除。
法院:支持“撤证”，但应保护被许可人的信赖利益
论文注意到，广州市规划和自然资源局白云分局2020年11月作出的通知显示，根据《广州市土地管理条例》第三十五条规定:“下列人员可以申请使用宅基地: (一)具有本村常住户口的村民；(二)离婚后回村定居的原村民及其子女；(三)已在原居住地定居的职工、复员军人和退休干部；(四)回国定居的华侨和港澳台同胞。”据永平街道调查，文等人不具备申请使用农村宅基地的法定条件，存在涉嫌违法申请取得农村宅基地使用证的情况。拟撤销这张《农村(集镇)宅基地使用证》。
2020年11月，广州市规划和自然资源局吊销了文等人的宅基地使用证。
梁文说，他们确实不是永平村的村民，但当年买地的时候，并没有禁止非本地村民买。后来他们在报纸上看到广州出台了“新规”，非本地村民买不到农村宅基地，就觉得自己运气好，“下手早”。此外，他们按正规程序报建，取得了当地镇政府颁发的《农村(集镇)宅基地使用证》。据此，他们认为该房屋并未违法建设，广州市规划和自然资源局“撤证”的决定不合理。
2020年12月，文等4人起诉广州市规划和自然资源局，请求法院撤销该局作出的行政决定。2021年5月，广州铁路运输法院对此案作出一审判决。判决书称，文等人主张《广州市土地管理条例》于1995年3月1日施行，2000年11月15日废止。2020年作出的行政处罚决定，依据的是20年前已经废止的地方性法规，属于法律适用错误，不能作为行政处罚的依据。
广州市规划和自然资源局辩称，该宅基地使用证于1995年10月颁发，其法律效力在被撤销前处于持续状态。该局依据颁发宅基地使用证时生效的法律法规作出处理决定，纠正了具有持续法律效力的行政违法行为，适用了正确的法律法规。
广州铁路运输法院一审认为，根据《广州市土地管理条例》第三十五条第一款规定，文等人不是上述条例确定的可以申请使用农村宅基地的主体，不具备申请使用农村宅基地的资格。涉案农村(集镇)宅基地使用证的取得不符合上述规定。
法院认为，对行政行为合法性的判断应以行政行为发生时生效的法律规定为依据，广州市规划和自然资源局适用《行政行为法》并无不当。据此，法院驳回了文等四人的诉讼请求。
梁文等四人不服一审判决提起上诉。
广州铁路运输中级法院二审也认为，《广州市土地管理条例》是颁布时有效的法规，适用于本案。梁文等人于1993年12月向东坪村委会购买涉案宅基地时，并非东坪村村民。他们在1995年10月取得涉案宅基地使用证时，不符合相关法律法规规定的申请使用本村宅基地的主要条件。因此，向他们发放农村(集镇)宅基地使用证是错误的。2021年12月，广州铁路运输中级法院二审维持原判。
值得一提的是，广铁运输中院特别指出，文等人申请在涉案宅基地上建房，得到了村委会和镇国土规划管理所的批准。虽然申请建筑面积远低于许可面积，但其仍于1995年10月取得宅基地使用证，且已使用多年，故文等人仍有应受保护的信托利益。原白云区同和镇政府在文等人不符合法律规定的宅基地使用条件的情况下，向涉案的文等人发放宅基地使用证，未尽到认真审查的义务，对其多年来因宅基地使用证被撤销而造成的合法权益损害应承担相应的法律责任。梁文等人的相关合法权益，可以结合涉案宅基地房屋的后续处置行为，采取其他法律救济措施。
区城管局作出的拆迁决定被法院撤销
2021年2月4日，白云区城管局贴出《违法建设行政处理决定书》和《限期拆除违法建设公告》，要求文自决定书送达之日起三日内拆除房屋。逾期不履行决定的，白云区城管局将报请白云区政府批准，组织强制拆迁。
梁文不服上述决定，起诉白云区城管局。
值得注意的是，2021年3月31日，白云区城管局不顾文等人的反对，对上述房屋进行了强拆。
同年7月，广州铁路运输法院对此案作出一审判决，撤销上述违法建设行政处理决定。
法院认为，白云区城管局认定的事实不清，证据不足，依法应当撤销其办案决定。
白云区城管局不服一审判决提起上诉。2022年1月，广州铁路运输中院二审认为，涉案宅基地房屋有证(四份宅基地证)。对于已颁发产权证的建筑物，一般不宜以未经法定程序批准规划，认定发证错误并予以撤销为由认定为违法建设。梁文取得了涉案宅基地使用证，并已使用多年，具有值得信赖的利益，应当予以保护。白云区城管局既没有考虑到撤销涉案宅基地使用证的行政决定尚在诉讼中的事实，也没有考虑到文的信赖利益应当得到补偿，即以涉案建筑物未取得规划许可为由作出该决定。事实依据不充分，因处理不当，撤销原判。没毛病。
广州铁路运输中院二审认为，涉案房屋的宅基地证书违法错误，已被广州市规划和自然资源局撤销。诉讼结束后，法院已作出终审判决，支持撤销的行政决定。因此，宅基地证被撤销后，涉案房屋建在宅基地上没有法律依据，可以认定为违法建设，但文具有值得信赖的利益，应当予以保护。鉴于涉案宅基地房屋已被强制拆迁，有关行政机关应根据相关生效判决的确认，妥善解决文信赖利益的补偿问题，以减轻诉讼负担。白云区城管局辩称，涉案建筑不具备信赖利益等上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，广州铁路运输中院二审维持原判。
法院认定强拆违法，判赔377万元，双方上诉
针对强拆房屋一事，文等人认为，政府部门不等法院判决就直接实施强拆，严重违反了法定程序。而且一审法院和二审法院均已撤销违法建设行政处理决定，强拆没有事实和法律依据。
梁文曾委托第三方公司对涉案房屋价值进行评估，评估价格约为3356万元。
2020年12月2日，文等人委托广州穗恒房地产土地资产评估咨询有限公司对房屋补偿价值进行评估。经评估，涉案房屋补偿价值为33561670元。
于是，文等四人将白云区城管局、永平街道办事处告上法庭，请求法院判令强拆违法，并索赔共计约3356万元。
此案由广州铁路运输法院审理。法院一审认为，根据有关规定，行政强制执行机关在实施强制拆迁前，应当履行催告、作出强制执行决定等程序，但白云城管局未作出相应的执法文书，未履行公告、催告等程序，未保障对方当事人陈述、申辩的权利，未按规定报区人民政府批准后实施强制拆迁，违反了法定程序。鉴于本案强制拆迁无可撤销内容，应确认该行为违法。
2020年12月，永平街道办事处公布的一份《会议纪要》显示，为解决历史遗留问题，经会议研究，文等人的房屋需要拆迁补偿。
对于温等人是否应获得相应的赔偿，广州铁路运输法院认为，涉案房屋属于违法建设，但温等人有相应的合法权益，应予以保护。虽然宅基地证因违法发证被撤销，但也应考虑到文等人当时与东平村委会签订了《宅基地使用权转让协议》，约定转让宅基地并支付对价20.4万元购买宅基地用于建设涉案房屋，并未隐瞒其非村民身份。同和镇人民政府也给他发了宅基地证。政府的上述行为使文等人产生了信赖利益，应当予以保护。而且白云城管局认定涉案房屋为违建的决定也被撤销。白云城管局、永平街道办事处强制拆除涉案房屋，对文等人的权益造成了损害，应予赔偿。
广州铁路运输法院表示，一审认为，本案虽不属于行政征收补偿，但可参照《最高人民法院关于审理行政补偿案件若干问题的规定》第二十九条的规定，将文等人因拆迁所能获得的补偿金额确定为白云区城管局、永平街道办事处违法强制拆迁涉案房屋造成的直接损失。经计算，法院认定二被告应赔偿文、文洪海、吴洪华、万福云等四人，数额分别为1313515.61元、8145000.27元、759852.18元、884811.84元，共计约377万元。
梁文告诉该报，他们不认为他们的房子是非法的，上述法院支持的赔偿金额太低。被拆房子周围的房价已经降到五六万了，他们四个已经上诉了。据了解，该案一审宣判后，除原告文等四人外，两被告白云区城管局和永平街道办事处均提出上诉。
此前，在二审中，广州铁路运输中院支持了广州市规划和自然资源局对涉案房屋“撤证”的决定。因不服二审判决，文等四人已向广东省高院申请再审。2022年6月7日，广东省高院受理此案。
