本文来自微信微信官方账号:星图金融研究院(ID: SIF-2015)，作者:薛洪言，标题来源:视觉中国
20年来，只要有钱，买房一直是普通人的首选。
但是，就目前的情况来看，情况似乎已经发生了变化。房子不再受普通百姓欢迎，房地产销售低迷成为中国稳增长的主要拖累。
在此背景下，今年以来，刺激房地产销售的政策频出。但是由于“买涨不买跌”的惯性，很多刚需改善的人已经开始窃窃私语，不知道是现在买房还是再等一会儿。
一是量价齐跌，观望气氛浓厚。
从数据上看，目前的房地产销售出现了量价齐跌的局面。
2022年1-5月，全国商品房累计销售面积同比下降23.6%，4、5月降幅明显扩大。高频数据显示，2022年4月1日至6月15日，30个大中城市成交总面积同比下降47.3%。
需要注意的是，与受疫情影响的城市相比，基本未受疫情影响的城市商品房销售并没有低多少。所以疫情不是房屋销售快速下滑的主要原因。
70个大中城市二手房价数据显示，一线城市仍保持正增长，三线、二线城市房价同比均有所回落。2022年5月，一二三线城市二手房价同比涨幅分别为:1.7%、-1.7%、-3.2%。
受量价齐跌影响，房地产销售快速下滑。
2022年5月，全国百强房企销售总额约5192亿元，同比下降59.9%，降幅比上月扩大0.7个百分点，继续创近年来新低；月销售额过百亿的开发商只有14家。
事实上，为了稳定房地产预期，2022年以来，从地方到中央都在不断加强对房地产的放松。
国家层面，5年期LPR累计下调0.2%，首套房贷利率下限调整为5年期LPR减20个基点至4.25%。明确保障性租赁房相关贷款不纳入房地产贷款集中管理。
地方层面综合采取多种放松措施，包括但不限于放松限购、限贷、限售，提高公积金额度，降低首付比例，住房补贴，多子女家庭住房支持，人才购房政策等。，城市能级从三四线城市逐渐向一二线城市扩展。
但从政策效果来看，商品房销售数据并没有明显好转。
对于投资买房的人来说，不断受到不炒政策的打压，缺乏购房动力。时至今日，虽然房地产政策在很多地方有所放松，但住不炒依然是底线。政策面既希望房地产销售回暖带动消费复苏，对冲经济下滑，也不希望也不支持房价快速上涨。由于房价不会快速上涨，投资买房的群体缺乏购房动力。
对于刚需和改善型需求，限购、限贷、降低首付比例和房贷利率都是有效的，但受疫情期间居民收入增速预期放缓和房价下跌的影响，刚需群体观望情绪浓厚。
第二，人们为什么不买房？
对于刚需群体来说，虽然买房是刚需，但也可以延期。当人们对收入前景悲观时，他们会倾向于少借多存，租房而不是买房，以规避房贷压力；或者当人们预期一波房价下跌时，他们会倾向于等待，希望价格低廉。
目前这两个因素都是。
1.房价收入比拉大，购房压力大增。
随着房价逐年上涨，刚需群体开始遭遇首付和还贷的双重挑战。
十年前，团购的主要障碍是首付。只要能首付，还款压力基本可控。以总房价100万，首付30%，房贷30年，利率5%为例。每月还本付息3757元，尽管压力很大，但在可承受范围内。所以，只要首付够了，就可以买房上车，然后等着房价上涨，财富增加。
至于首付怎么出，主流的方法就是所谓的“六个钱包”，集合夫妻两个家庭背后的力量来买房。
在过去十年房价增速高于居民收入增速的今天，刚需群体很难凑够首付，承担每月的房贷压力。
假设十年前100万的房子涨到300万，其他条件不变，首付从30万变成90万，每月还贷支出从3757元涨到11273元，买房压力大增。
此时的刚需群体已经耗尽家庭家产补足首付，每月的还款压力也是一笔巨大的支出，几乎耗尽了可支配的现金收入。苦苦维系，还款的刚性会大大削弱家庭的抗风险能力，任何意外的现金支出增加或现金流入减少都可能导致房贷违约。疫情期间，因失业导致房贷违约的案例被频繁搜索，就是一例。
面对这种潜在的压力，越来越多的困难群体不敢买房，不愿意将家庭置于刚性还贷的巨大压力下，尤其是疫情尚未结束，工作稳定性和收入预期仍存在很大的不确定性。
2.游戏里房价下降，想再等一会儿。
也有很多家庭有购房实力，能够承受还贷压力。但在二三线城市房价小幅下跌的情况下，更多人愿意等待房价再次下跌。
对于愿意等待的购房者来说，最大的信心来自于“住在房子里不投机”。房价快速上涨的可能性受到房价不能大幅上涨的限制。如果等待，就不会有太多的机会成本。大不了低价买，说不定还能降价。
央行的调查问卷显示，到今年一季度末，仅有16.3%的受访者预期房价会上涨，房价信心降至近年来的最低点。
此外，确实有一些中长期因素支撑房价下行预期。
面对上述因素，时间似乎站在愿意等待的买家一边。在这种情况下，大家都愿意等待，削弱了短期刺激政策的效果。
第三，重塑购房热情
面对预期减弱的现状，在留而不炒的政策限制下，需要从首付和还款压力两方面入手激活刚需群体的购房热情。
第一，降低首付比例或者提供首付补贴。【/s2/】据不完全统计，目前已有30多个城市将首套房购房比例从30%降至20%，可以更好地提高刚需团购者的积极性。但是像这样很难快速见效。
基于历史经验，2015年6月开始的“棚改货币化”是当时房地产周期走出低迷的重要动力。棚改货币化直接把钱送到刚需者手中，立竿见影。换句话说，大额购房补贴是更有效的政策措施。
二、降低利率，延长贷款期限，减轻还款压力。Q1，2022年，我国剔除经营性贷款后的居民杠杆率为47.4%，仍有一定杠杆空。当务之急是加杠杆后继续降低居民的还款压力。
2022年5月，全国首套房平均贷款利率为5.03%，仍处于高位。好消息是，越来越多的城市直接将首套房利率降至最低点4.25%，但从纯贷款风险的角度来看，4.25%的房贷利率还会继续下调空。具体来说，通过进一步放开房贷利率下限，各地可以因城施策，继续下调房贷利率。
同时，相比降低房贷利率，延长贷款期限对缓解房贷压力有更立竿见影的效果。比如200万贷款，利率4.25%，贷款期限由25年延长至30年，每月还款支出减少1000元。贷款期限从25年延长到35年，每月还款支出下降了1677元。
第三，合理引导房价预期。受“买涨不买跌”心理的影响，很多刚需购房者观望情绪浓厚，期望看到房价大幅下跌，从而入市。其实这种想法并不现实。
它是房地产银行体系的主要抵押品。房价下跌不仅影响了购房者的还款积极性，也对银行的非按揭贷款质量产生了重要影响。因此，政府这只看得见的手会引导房价在合理的范围内波动，过快上涨受到控制，大幅降价不可行。
从长期因素来看，不支持房价持续下行。
房地产作为与地理位置捆绑在一起的稀缺资源，具有长期抗通胀的属性。人口结构变化导致的总需求萎缩，可以通过出清供给侧来实现再平衡，不会对房价走势产生长期影响。
比如，过去40年，美国房价年均增长率为3.8%，英国为5.9%。房产租金收益叠加时，总收益水平远超同期通胀，是较好的长期配置资产之一。
就中国而言，在房不炒、人口老龄化、经济增速放缓的宏观背景下，房价快速上涨的时代已经成为过去，但这并不会剥夺房地产作为长期抗通胀资产的优越性，房价会随着货币超发保持稳定向上。
综上所述，房价短期内不太可能大幅下跌，长期有望保持平稳缓慢上行。
对于刚需和改善的人来说，迟早要买房。在各种刺激政策频出的时候买房，享受更低的利率、更低的首付、更优惠的政策，可以理解为一种理性的抄底行为。不宜过度等待最低点。
本文来自微信微信官方账号:星图金融研究院(ID: SIF-2015)，作者:薛洪言
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