法拍房集体土地

陈某法真拿了一块国有土地进行转让，证明是“住宅”。随后，规划部门将该地块调整为“公共绿地”，镇请求法院撤销标的物拍卖，并返还已支付的拍卖款。未果，他向检察院申请监督。近日，最高人民检察院发布了第二批民事检察后续监督典型案例，其中包括甄申请执行监督和后续监督案件。

广东省中山市第一法院审理黄某丽与郭某民间借贷纠纷一案，于2016年1月15日作出一审民事判决，判令郭某向黄某丽清偿借款26万元及利息。一审判决生效后，郭某未履行判决确定的给付义务，黄某丽向法院申请强制执行。

中山市第一法院依法查封郭名下中山市三乡镇平南村国有土地【土地证号:国(2007) 3106XXX，该土地性质为“居住”】。中山中图房地产土地评估咨询有限公司接受执行法院委托后出具了土地评估报告，评估结果为40.15万元。上述估价报告未描述估价对象的规划状况。

2018年8月30日10时至2018年8月31日10时，法院在司法拍卖网络平台对查封的土地使用权进行了公开拍卖，最终镇以最高出价421050元拍得该土地，并全额付清。

随后，镇以涉案土地为“公共绿地”而非“居住用地”为由，向中山市第一法院提出执行异议，请求撤销标的物拍卖并返还已支付的拍卖款。

中山市第一法院于2018年10月31日作出489号执行裁定。该院查明，根据中山市规划局三乡分局2018年10月12日的答复，涉案土地在中山市三乡镇文昌中心区控制性详细规划中记载为公共绿地。执行法院认为，考虑到规划部门的监管调整是在拍卖后才发现的，监管调整确实阻碍了买受人的竞买，如果将成交价确定为421050元，对陈某甄珍不公平。有鉴于此，执行法院裁定撤销涉案土地拍卖，并将拍卖款421050元返还异议人振。

被执行人黄某丽不服上述执行异议裁定，向中山中院申请复议。

中山中院于2019年5月7日作出158号执行裁定。法院认为，本案中，土地部门登记的涉案土地性质为“住宅”，执行法院据此对涉案土地进行评估、拍卖，符合法律规定，应当维持执行。对于镇诉讼请求的案件，土地规划调整导致其无法建房和办理许可证，无法实现投标承包的目的，其他事宜可通过其他法律途径解决。据此，撤销广东省中山市第一法院第489号执行裁定，驳回振提出的全部异议。

陈某不服中山市中级人民法院第158号执行裁定，向中山市检察院申请监督。中山市检察院另行委托中山中盈土地房地产评估及工程咨询有限公司对涉案土地价值进行评估。评估结论为:待评估土地规划用途为公共绿地，土地总价为9.2万元。中山市检察院向市自然资源局发函询问该案涉及的土地规划情况。该局答复称，涉案土地于2011年规划为公共绿地；郭的土地使用证(住宅)与控制用地性质(公共绿地)不符，该局无法核发建设工程规划许可证。

2019年10月10日，中山市检察院向市中级法院发出检察建议，认为涉案土地评估报告存在重大瑕疵，评估程序严重违法；使投标人产生重大误解，致使投标人中标后不能实现其投标目标，严重损害投标人利益的；执行法院未对拍卖土地进行规划查询，在未履行法定职责的情况下，对涉案土地进行了拍卖。违反相关法律法规的，应当取消拍卖。中山中院158号裁定适用法律错误，建议撤销。

2019年12月24日，中山中院函复，驳回检察建议。法院认为，本案中，中山的不动产登记资料明确显示涉案土地的性质为“住宅”，故涉案土地评估报告依据不动产登记簿记载为“住宅”的土地性质作出相应评估是符合法律规定的。中山市规划局三乡分局关于涉案土地为公共绿地的答复，无法对抗不动产登记簿记载的土地性质。

中山检察院要求广东检察机关跟踪监督。广东省检察院经审查认为:

第一，土地的规划用途属于影响房产拍卖的重要信息。执行法院未能查明该土地2011年已将规划用途变更为“公共绿地”，拍卖公告中对拟拍卖土地性质的描述为“住宅”，且未公告变更规划用途，属于《最高人民法院关于人民法院网上司法拍卖若干问题的规定》第三十一条所称“书面描述严重失实、描述瑕疵”的情形；

其次，土地规划条件不属于“无法查到拍卖时的技术水平”的情形，应当属于“已知瑕疵”的范畴；

三是对拍卖财产的描述严重失实，导致竞买人产生重大误解。陈某以42万元的高价拿下了这块仅值9万元的绿地。购买后“建房”目的无法实现，竞买人利益严重受损。本案符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的司法拍卖应当撤销的法定情形，中山中院裁定适用法律错误。

2020年12月11日，广东省检察院向广东省高院发出检察建议书，建议该院监督下级法院依法纠正违法情况。

2021年9月27日，广东省高院作出广东执行局(2021)一号执行裁定书。法院认为，本案拍卖财产在拍卖前已由“住宅”变更为“公共绿地”，即拍卖标的的性质在客观上发生了重大变化。就执行法院而言，存在拍卖财产的书面描述不完全真实的情况；就竞买人而言，他们出于对人民法院网上司法拍卖的信任，参与竞买并以最高价成交，但由于土地属于“公共绿地”的规划成果，不值这个钱，无法实现购买的目的。因此，参照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，决定:一、撤销中山中院158号执行裁定；二、维持中山市第一法院第489号执行裁定。(来源:正义网文字整理:许)