多地房价下降,业主都疯了!

5月17日，杭州发布通知，对房地产市场做了多项优化规定，包括“落户即可购买二手房”、“非杭州户籍购买二手房社保由4年改为1年”、“唯一出售的住房2年后免征营业税”。新政出台仅5天，杭州的房地产市场已经开始出现回暖迹象。

截图来源:杭州住建局网站

据中新经纬报道，由于税费减免，机构数据显示，新政后两天二手房日均挂牌量是新政前近一个月日均净挂牌量的近7倍。多位受访房产中介表示，17日以来，二手房咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主以提高挂牌价作为回应，有业主一次性将挂牌价提高了80万元。但对于大幅加价的业主，经纪人直言“有点离谱”。

部分业主提价80万元

根据Jingjing.com的报告，新政策出台的背景是，根据中国指数研究院的数据，2021年下半年杭(十区)新房成交继续下滑。今年1-4月，杭州新房总成交214万平方米，同比下降66%。虽然年初以来市场有所回暖，但整体成交额仍未达到去年同期水平，甚至不及2021年底。

“新政前二手房不低于市场价50、60万，还在未来科技城这样的核心区域。”专做杭城热门区域板块的未来科技城中介张享铭5月19日下午接受《全国商报》记者电话采访时表示，“但反过来说，除非你是社保一把手，否则去新盘摇号就是陪你去。”

张享铭的话也反映了杭楼市复杂的结构性问题:热点区域二手房价格倒挂严重，区域间冷热两极分化。或许症结在于二手房市场，但政策能否从二手房市场渗透到各个地区的一手房市场，还有待市场的检验。

据中新经纬报道，从近几天的市场表现来看，杭州的房地产市场有回暖迹象。

临平区的一名经纪人张洋(化名)说，“这几天已经有一些客户开始这样做了。从17号到19号，我们平台卖了6、7套房。”潘还说，最近有很多客户来看过并报名。“现在基本上每天都有人看房。今天(20日)我们店里没人，都出去看看了。”

此外，在科控股、我爱我家、诸葛找房等房产交易平台，部分二手房挂牌价有所上调，每套从几万元到几十万元不等。杭州个别业主看到这种情况后开始膨胀，纷纷以提高挂牌价来应对。有业主一次性将挂牌价提高了80万元。

截图来源:我爱我家app

但据杭州市钱塘区下沙板块经纪人帅霖(化名)介绍，这几天咨询的客户确实有所增加，但真正决定买房的客户数量暂时没有变化。“涨价的业主不多。他们都来凑热闹，也不急着卖。对于那些真正想卖或者置换的车主来说，报价没有变化。还有一些业主因为自己名下只有一套房子，交易已经完成两年。新政后没有增值税，就多了几万块钱。”

在“5比2”之后

买一套500万的房子相当于“多了一个车位”[S2/]

据城市快报、杭州RealData统计:5月17日，截至13:30，杭州二手房半日挂牌量，科控股Inc .平台，是近一个月日均挂牌量的10倍；协商也变得活跃起来。5月17日咨询量较4月日均咨询量增长62%。

目前杭州贝壳平台挂牌的房源中，“唯一房源”占40%，“2年以上5年以下”占30%。也就是说，符合“2年以上不满5年”和“唯一住房”条件的房屋占总房源的12%。这个数据多少钱？一万多套，还不包括其他平台的数量。

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所谓“5转2”，是指在二手房交易中，出售前原购房不满5年，需要缴纳总房价5%的增值税。现在购买满2年就不用交增值税了。

总房价的5%是什么概念？以一套总价500万的二手房为例。如果符合“5改2”的要求，可以省下25万元的增值税，相当于送你去买一个车位。

房子总价越高，你省的钱就越多。如果买总价1000万的滨江锦绣城，总价2000万的绿城六安晓峰，光增值税就能省53万，106万。需要注意的是，在杭州二手房市场，约定俗成的做法是:税费由买方承担。

购房者陈女士一周前在上城区买了一套总价1200万的新房。原房东买了2.5年，不到5年。“要不是我这么着急，一个星期后买，能省下60多万的税费。”陈女士恼了。

新政效果有待观察

“杭州应该是最近两年长三角地区落户人口最多的城市。同时，这几年杭州大量卖地，大量新房上市，这也是新房供需一直红火的原因。”同策研究院研究总监宋宏伟告诉《每日经济新闻》。

值得注意的是，杭州中心城区限价下的新盘根本不卖，而其他远郊楼盘则面临无人问津的尴尬局面。这也是杭州和很多热点二线城市同样的情况。

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张享铭告诉记者，“最近，在科技城板块范围内，只有新航未来中心入市。但是项目连续开了几次，中签率8%~9%，根本突破不了10%。”

从去化来看，主城区和热点板块的楼盘往往在开盘当天基本去化，而外围楼盘去化率普遍处于较低水平，尤其是阜阳、临安两区，整体去化率不足20%。中指院数据显示，2021年1月至2022年4月，杭州共125次报价，推出房源19817套，平均去化率仅为57%。阜阳主城项目一般以直接打折+赠送的形式吸引客户。赠品包括车位、汽车、附加包、地暖、黄金等多种形式，平均优惠10%左右。

据中新经纬报道，杭州RealData院长上官建表示:“虽然这几天咨询量、观看量、交易量都有所增长，但是时间周期还是太短，样本量太小。杭州新政最终效果如何，还要看接下来的市场表现才能确定。”作为一名房地产经纪人，帅霖的态度也很谨慎。他表示，政策刚刚出台，未来的变化还需要观察。“可能是二手房挂牌数量太多了。这个政策主要是针对二手房市场，杭州未来会大量卖地。还有空房在推进新房交易，调整首付比例。”

延伸阅读:

超级20城拍！有人买房存16万，“少工作一年”

5月15日，央行发布《关于差别化住房信贷政策调整有关问题的通知》，明确住房首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期LPR 4.6%计算，首套房贷最低利率可达4.4%。

目前很多银行已经开始执行最低4.4%的利率。

有的买家立马存了16万，少工作一年

“房贷利率降到4.4%我赶上了。工作一年才能赚到的钱，这次全省都下来了，幸福来得太突然了！”刚刚在河南某三线城市开始买第一套房的刘梅(化名)说，他是个幸运的人。

据时代财经介绍，今年“五一”期间，经过反复比较，刘梅最终选定了一个新楼盘，并当场支付了定金。

“首付的时候，销售人员说5.13%的利率是历年来最低的，一直催我签合同才能贷款。”我告诉刘梅时代周报，我原本计划在5月10日签合同，但我工作太忙，所以一直没有签。“没想到5月13日银行贷款利率降到了4.9%，5月15日降到了4.4%。”

“5月18日，我请假网签，建设银行真的给我贷款了，利率4.4%。”刘梅告诉记者，从5.13%降到了4.4%。虽然减少的幅度不高，但是能省下一些利息还是很开心的。

刘梅算了一笔账。以偿还首套房贷本金100万元，等额本息30年计算，首套房贷利率由5.13%降至4.4%，需偿还利息总额由96.13万元降至80.27万元，净减少15.85万元。月供从5448元减少到5008元，净减少440元。

与刘梅类似，马帅(化名)也是此次房贷利率下调的受益者。

5月初，马帅在重庆买了一套二手房，房贷利率5.2%。

“18号，我看到降息的消息，马上和银行客户经理沟通。结果第二天就收到回复说可以按新标准执行，利率4.4%。”我告诉马帅时代周报记者，是因为面签后还没到放款阶段，如果已经还了贷款，就不能转息了。

超20城首套房贷款利率降至4.4%

5月19日，21世纪经济报道记者从重庆某房产中介获悉，截至目前，工行、农行、建行、华夏银行、恒丰银行已将首套个人住房贷款利率降至4.4%。

重庆是此轮房地产政策调整较为活跃的地区之一。今年2月，21世纪经济报道记者报道，重庆多家银行降低首付比例至20%，是少数较早降低首付的城市之一。

重庆上述银行在5月15日央行、银监会联合发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》明确，对购买普通自住房的居民家庭，首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点(目前LPR为4.6%)的基础上，将房贷利率下调至4.4%。

从实际情况来看，短短几天时间，多个城市的银行都积极执行上述政策，已经执行或即将执行4.4%的利率。根据21世纪经济报道记者和易居研究院智库中心的采访，这些城市至少有21个，覆盖一二三线，涉及的银行类型有大行、股份制银行、城商行、农商行。

这些城市包括:广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡(含城市商业银行等。)、常州、富阳(文件鼓励)、西昌、福州(农商行宣传)。

值得注意的是对于上述政策，地方政府和银行都有较大的自主权，银行可以结合自身经营状况、客户风险状况、信用状况合理确定每笔贷款的具体数值。

“从现有城市观察，利率下调至4.4%的城市，一般属于目前主流利率在4.6%-5.0%的城市，而主流利率在5.0及以上的城市，一次性降至4.4%的可能性相对较小。”易居研究院智库中心研究总监严跃进总结，目前温州、中山、盐城、沧州、成都、扬州、上海的主流利率均低于5.0%，一次性下调至4.4%的可能性较大。

图片:易居研究中心

新市民等群体赞同概率高

央行发布的一季度货币政策执行报告显示，3月份新增个人住房贷款加权平均利率为5.49%，远高于此前4.6%的底线。

严跃进提醒，4.4%的银行利率需要先申请后审批，能否实际获得面临一定的约束，包括客户资质、合作楼盘情况、中介资质等。“随着后续4.4%利率工作的全面落实，以及银行对房贷政策的积极执行，预计包括新市民、多子女家庭在内的群体在购房时都可以享受到这样的优惠利率。”

今年3月初，央行、银监会发布《关于加强新市民金融服务的通知》，提出要满足新市民合理的住房信贷需求。《21世纪经济报道》记者采访时了解到，目前已有多家银行针对新市民的住房需求提出了支持措施，包括提高信贷额度、优化信贷流程等，还有多家银行推出了专属信用贷款，利率低于其他群体。

“首套房商业贷款利率下限的调整，短期内会积极提振需求，促进个别地方房企的销售。但长期考虑到目前居民加杠杆空已经比较有限，从长期增加居民收入的角度提振有效需求还是有必要的。"中泰证券研究所所长戴志峰认为。

根据戴志峰的测算，首套房商业贷款利率下限调整后，银行的利差和利润都将受到拖累，其中国有大行受到的拖累最为明显，主要是因为大行的房贷规模和比例较大，对股份行和城商行的影响将弱于对上市银行的整体影响。