日前，央行调整首套商业性个人住房贷款利率下限，变为不低于同期贷款市场报价利率(LPR)减去20个基点。这是自2019年8月房贷利率与LPR挂钩以来，首次主动调整首套房贷利率下限。
多位接受中国证券时报·券商采访的房地产行业首席分析师表示，此举标志着中央层面政策对房地产从“风险防范”向“需求关怀”转变，有助于降低购房者的置业成本，引导地方政府进行后续信贷调整。
不少分析人士也认为，对于房地产行业来说，房地产政策的松绑力度越来越大，但市场仍处于相对低迷的状态，房企也有很大的经营压力。房地产市场的后续复苏需要信贷、需求和供给的协同支持。这些分析师举例说，比如需求端进一步放松购、销、贷限制，供给端适度放松对房企的限价，规范预售资金监管，满足房企合理融资需求。
对于地产股等投资，分析认为“市场顶部”会比“政策顶部”来得更早。在政策进一步松动之前，市场资金的趋紧可能会导致部分股票见顶。一些基本面非常差的股票，近日涨幅很大，存在透支风险。建议投资者谨慎持有部分基本面较高的地产股。
刚性需求的政策关照
“央行下调首套房贷利率下限，体现了政策层面对房地产行业现状的重视。要防范系统性风险，促进房地产业良性循环和健康发展。同时，首套房贷利率下限下调是本轮调控放松中具有实质性利好的国家政策。宽松取向信号明显，预计未来将在全国范围内下调房贷利率。”中信建投地产行业首席分析师杜对证券时报·券商中国记者表示。
在央行调整首套房贷利率下限之前，国内房贷实际利率已经有所放松。4月份，103个重点城市首套房贷利率为5.17%，二套房贷利率为5.45%，分别比上月下降17个和15个基点；平均放款周期29天，比上月缩短5天。随着前期地方信贷政策的放松，全国房贷利率已经连续7个月下降，目前处于2019年以来的最低水平。
中行房地产行业首席分析师夏毅峰认为，此次调整释放了支持刚需首套购房的积极信号。根据最新的5年期LPR，首套普通自住住房贷款利率下限由原来的4.6%下调至4.4%。降低首套房贷利率下限，打开信贷空室。相比之前的信贷政策侧重于局部调整，这种自上而下的调整信号更有意义，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。
德邦证券首席策略分析师吴凯达认为，这一政策的主要目的是提振消费者的购房意愿，扭转房地产销售大幅下滑的趋势，促进市场稳定发展。
“我们认为，此次放松主要有两个信号意义:一是中央层面的政策决定了房地产将由‘风险防范’转为‘需求关怀’；第二，坚持‘房住不炒’的原则，结构上还是以支持刚需为主。该政策只调整首套住房贷款利率下限，二套房没有调整。结构上还是以支撑购房刚性需求为主。”吴凯达说。
值得注意的是，在央行调整首套房贷利率下限释放积极信号的同时，也有观点认为20个基点的调整并不“解渴”。
夏毅峰指出，按照目前“五年期LPR+积分”的定价模式，降低实际房贷利率的最终办法可以是降息，也就是降低五年期LPR。这是银行的被动下调，也会直接降低购房者的利息成本。此外，房贷利率下调的方式还包括压缩和加点，属于银行主动下调。2022年一季度加权平均房贷利率为5.49%，加权平均房贷利率与房贷定价基准相差109个基点，仍有空的较大压力下降。
“短期来看，进一步调整利率下限的必要性不大，但要注意地方商业银行在实际上调中的下调幅度。”夏风说。
房地产调控手段丰富。
房地产行业仍处于困难阶段。
统计局最新数据显示，1-4月，商品房销售总额37789亿元，同比增长-29.5%；总销售面积39768万平方米，同比增长-20.9%。4月份，单月商品房销售额同比-46.6%，较前值回落20.4个百分点；而销售面积同比-39.0%，较前值下降21.3个百分点。1-4月，房地产开发投资39154亿元，同比增长-2.7%。4月份，单月房地产开发投资同比-10.1%，较前值回落7.7个百分点。
上海证券首席房地产分析师金文熙表示，对于整个房地产行业而言，由于购房者的购买力和购买信心受到疫情的巨大冲击，仅依靠需求端的相关政策调整很难带动整个房地产行业的整体复苏。
“对于一些城市来说，预售资金监管和AMC准入等供给侧政策比需求侧政策更能稳定市场信心和销售预期。”金赵文说道。
杜甫还指出，房地产市场的复苏需要信贷端、需求端和供给端的共同努力:信贷端主要包括降低房贷利率、降低首付比例、增加公积金贷款额度；需求主要在于放松限购、限售、限贷，支持释放刚需和改善型需求；供给端主要针对房企，包括适度放宽限价，规范预售资金监管，降低土地拍卖门槛，满足房企合理融资需求，避免房企出现更多违约事件，稳定市场主体。
“房地产政策已经从缓解走向积极推动，但仍达不到预期。我们认为，在未来的政策工具箱中，还有很多政策可以利用。”夏风说。
可以分为狭义政策和广义政策两个方面。狭义而言，政策主要针对需求端的“五限”政策:一方面，政策要扩展到能级较高的城市，能起到有效的信号作用，重点关注成都、厦门、武汉、杭州等强二线城市的政策跟进；另一方面，政策的细节可以细化——例如，对特定区域升级的信贷支持等。地方财政可以适当支持真正的需求，例如无差别的住房补贴等。
从广义上讲，政策包括提振整体需求和扶持产业主体:一是促进购房基数的增加，比如通过推进城镇化扩大新的购房群体；其次，从资金方面，对房地产开发商采取更多措施，如预售监管资金进一步宽松，增加AMC参与房企重组的动力，地方城投平台入股房企，鼓励地方国有资产入股房企，扩大房企发债范围等等。
“狭义政策将以地方自主调整为主，根据房地产市场实际情况，包括库存、去化周期、成交量和价格、土地市场热度等进行动态调整。广义的政策会更倾向于从防风险的底线思维出发，需要更多观察房企和行业的经营业绩来调整。”夏风说。
房产投资有喜有忧。
今年以来，地产股整体表现好于大盘。政策边际宽松导致的困境逆转是投资的主要逻辑之一。但随着宽松政策的不断实施，在地产股的投资中，应该更多关注基本面等内容。
基本面优秀的地产股是各方重点推荐的，而被资金过度炒作的股票更需要注意风险。
“‘市场顶部’将早于‘政策顶部’到来。在政策进一步松动之前，市场资金的趋紧可能会导致部分股票见顶。一些基本面比率极差的股票，最近股价涨幅很大，存在透支风险。建议投资者谨慎持有基本面优秀的地产股。”金赵文说道。
吴凯达也认为，目前在“稳增长”的需求下，预计房地产行业的放松政策将继续出台，下半年新房销售有望回暖。房地产板块的超额收益在政策放松阶段很明显。但由于房地产行业整体已进入发展中后期，新房整体销售继续上涨空，不同区域业绩分化可能加大。
“建议重点关注信用资质好、布局能级高、经营效益优的国企和优质民企开发商。此外，需要关注居民预期持续减弱、房地产销售复苏缓慢、资金链持续收紧导致部分房企债务危机等风险。”吴达子说道。
杜威还指出，这一轮行业洗牌预计将持续2-3年。在宽松政策不断出台的背景下，基本面较好的一二线城市和长三角城市有望先于行业整体企稳回升，改善型需求或为此轮市场回暖的牵引。财务结构稳定、区域布局良好、产品服务优质、管理精细化等核心竞争力强的房企，都能在此轮周期中实现弯道超车，在行业中名列前茅。
编辑:桂
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