公募解禁“倒计时”！

中国基金报记者陆惠珍

6月21日，迎来公募REITs一周年，这也意味着首批公募REITs的部分限售股份可以进入二级市场流通。

近一年来，公募REITs二级市场份额一直处于“僧多粥少”的局面，价格长期处于溢价交易状态。随着首个解禁期的到来，首批公募REITs流通股有望翻番。

多位业内人士表示，解禁可能会在短时间内给公募REITs带来价格冲击。但随着大宗交易和FOF增量资金入市，价格有望逐步企稳，部分标的资产优质的公募REITs可能迎来较好的资产配置机会。

首批9只公募REITs即将解禁

首批基建类REITs进入解禁“倒计时”。

近日，华安张江光大花园的REIT宣布限售股解禁。上海国际集团资产管理有限公司等其他10家专业机构投资者持有的17，665股战略配售限售股将于6月21日解禁。这也是自5月底以来，该基金第三次发布解除限售的提示性公告。

据芙蓉基金公募REITs投资总监王介绍，首批9只基础设施类REITs总市值为314亿元，其中流通市值(按发行价计算)约为92亿元。除去原股权持有人持有的股份，锁定期为一年的战略投资者持有的股份约为96亿元。这些锁定股份将于今年6月21日解禁上市。

据华泰证券统计，9只公募REITs平均解禁份额占总份额的33.9%，超过当前流通份额占总份额32.4%的平均份额。具体来看，AVIC首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、吴栋苏源产业REIT、华安张江光大REIT的解禁股份均小于当前流通股份，占40%~80%(下同)；首富水REIT、博时蛇口生产园区REIT、宏图盐田港REIT的解禁份额接近或等于当前流通份额，占比90% ~ 110%；广州广和REIT和金钟普洛斯REIT的解禁份额超过当前流通份额，占比在130%-190%之间。

在王看来，公募REITs第一波解禁对市场流动性的影响主要表现在以下几个方面:一是整个REITs市场的流通量翻倍，相当于增加了供给，缓解了紧张的供求关系，并有可能调整市场价格；二是因为解禁的REITs数量不同，占整个REITs市值的比重不同，对价格的影响也会不同。随着大量RIETs解禁，市场价格压力很大。第三，解禁后流通市值大的REITs，或成为保险等大资金的配置对象，交易量上升，可能带动换手率上升。此外，第一批REITs解禁后，市场价格的变化也会带动第二批和第三批REITs的市场价格波动。

东吴基金REITs总部副总经理李俊表示，限售股解禁意味着市场将增加REITs的流通份额。目前，公募REITs已经积累了较大的涨幅，投资者可以通过出售获得现金收益等。因此，需要警惕解禁的压力和价格影响。

交易机构愿意减持或者比较大

自去年6月21日上市以来，公募REITs成为资本市场一道亮丽的风景线，也为投资者带来了不错的回报。据Wind数据统计，截至6月17日，富国首只水务REIT上市以来涨幅41.38%，红土创新盐田港仓储物流REIT涨幅超过36%。博时招商蛇口工业园、中航首钢生物质REIT、金钟普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大花园REIT涨幅也超过20%，首批上市的9只公募REIT平均涨幅超过22%。市场上的一些声音也认为，

华泰证券分析认为，按照投资者类型来看，在首批公募REITs解禁的机构投资者中，保险和产业资本占比相对较高，分别为31.28%和27.72%。此外，券商自营、基金及子公司专户、券商资管占比也较高，分别为13.36%、7.63%、6.58%，还有部分银行、信托、不良资产管理。由于债务久期和投资偏好的不同，产业资本和保险主要是长期投资，属于配置型机构；财务管理、券商资产管理、基金账户等。都是以法人产品为主，兑现收益的动力很强，自营券商也是交易机构。可以关注不同REITs的份额，进一步分析其潜在的抛售压力。

王认为，REITs解禁后，如果二级市场价格合适，持有的份额可以卖出获得不错的资金收益，那么投资者可以根据自身情况选择减持。至于市场上是否会出现标的大量减持，导致价格下跌，要看REITs的不同情况:一是解禁股份比例。如果原权益持有人持有比例较高，但战配比例相对较低，市场增加的供应量不大，即使有减持，也有很大概率价格不会大幅下跌。第二，市场对基础资产质量的认可。目前在经济形势波动、投资前景不明朗的情况下，如果REITs持有的基建资产质量较高，可以产生稳定的现金流，行业景气度也在不断提升。在没有好的另类投资的情况下，war match的投资人不一定会大量减持。第三，战略投资者与发行人的合作。如果战略投资者与发行人有深度合作，投资公募REITs只是合作的一部分，还有REITs前期投资、资产并购等多方面的合作。，那么即使解禁，战略投资者也不会有大量抛售。

此外，如果以资管产品作为战略投资者，产品有固定期限和赎回压力，那么解禁后减持是必然选择，会对REITs价格产生一定影响。如果是长期资金，那么减持需求可能并不强烈。

根据相关规定，公募FOF只能投资成立满一年的基金产品，这也意味着公募REITs上市一周年后，有望有新的投资者入市，这也将对其二级市场价格起到支撑作用。“由于公募REITs是资产的‘IPO’，既有股权又有债权，是固定收益+的产品，因此也将是公募FOF配置的不错选择。目前存在的问题是市场标的少，流通盘小，无法承载大量的配置需求。在市场解禁、监管审批加速、募集启动后，在供给增加后，公募FOF的配置也会增加。”王对指出。

理性看待公募REITs投资机会

对于投资者而言，公募REITs解禁前后的市场波动，或许也蕴含着配置优质公募REITs的良机。

在王看来，公募REITs市场解禁带来的配置机会主要表现在几个方面:一是供给增加可能导致价格变动。当价格非理性调整时，基础资产优质的公募REITs是较好的资产配置机会；二是解禁后，部分战略投资者会选择大宗交易，以避免对市场价格的非理性扰动。大量资金可以与目标客户一对一协商，以双方认可的价格进行大宗交易，既避免影响价格，又给予一定的折扣和利润，实现双赢。

此外，他还建议，在投资公募REITs时，要注意以下风险点:一是基础资产的质量，要从行业、标的具体位置、现金流稳定性等方面考虑；第二，交易价格是否合理，即使资产很好，购买价格过高，风险仍然很大；第三，未来是否有可能融资。募集资金是公募REITs的生命力。如果对未来募集资金有很强的预期，那么现在投资公募REITs，在募集的时候就会占据主动，尤其是对于加盟项目。募集资金是公募REITs期限的延长，价值更大。

华安基金也提醒投资者，密切关注基金管理人在限售解除前披露的限售安排解除公告，了解相关战略投资者的限售股解禁及流通安排，科学理性看待公募REITs的短期价格波动，不要跟风操作，避免因高溢价买入相关REITs而造成投资损失；另一方面，也建议投资者明确自身的风险承受能力和产品的风险收益特征，关注公募REITs的内在投资价值，在理性分析判断的基础上合理评估REITs的投资价值，树立理性的投资理念，关注该类产品的长期投资价值。

华安基金表示，从现阶段来看，公募REITs产品仍较为稀缺，加上政策对市场拓展的支持，相信未来公募REITs仍将是吸引投资者关注的资产类别。随着试点的逐步深入和市场的逐步成熟，相信投资者会逐渐理性看待公募REITs的投资机会。

编辑:船长

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