消失”的租客：房租在下跌

消失”的租客：房租在下跌

早在今年3月底，曹先生就在北京朝阳区十里铺挂牌出租一套一居室，但直到5月中旬才成功将房子租出去。整个周期达到50多天。

“没想到租房子这么难。”曹先生告诉21世纪经济报道记者，上市前半年，没有一个人预约看房。直到4月下旬才有人来看，但意向并不强烈。经过两次降价，曹先生把房子租了出去，租金比去年低了350元/月左右。

虽然新冠肺炎疫情得到了有效控制，但其对租赁市场的冲击波并未完全消除。

RealData发布的数据显示，今年5月，18个重点城市租赁成交量环比增长2.1%，同比增长52%。但租金价格并没有同步上涨，反而低于去年同期。

疫情影响下的租赁需求延迟是5月市场回暖的主要原因。但整体来看，疫情引发的观念转变，以及经济复苏所需的时间，都在削弱租房市场的需求规模。我爱我家在一季报中指出，疫情将促使“部分租房需求转化为置业需求”。

这也影响了市场表现。根据RealData的统计，5月份重点18个城市租赁住房平均成交周期(从首次挂牌到成交)为48.37天，较4月份有所缩短，但仍比去年长9天。同时，“今年4月至5月，业主挂牌价处于近两年最低水平”。

租金同比下降。

春节过后，这是租赁市场的传统“旺季”。但受疫情影响，整个2月租赁市场交易几乎停滞。3月以来，租赁市场缓慢复苏。

由于不同城市对疫情防控的要求不同，市场的恢复进程也不一致。RealData统计的18个重点城市中，15个城市的租赁成交规模在4月份达到高点，随后在5月份出现下滑。

北京、武汉和南京是例外。其中，北京、武汉是疫情防控的重要区域，防控政策严格，租赁需求相对其他城市有所延迟。5月份，这两个城市的租赁成交规模分别同比增长27.28%和25.28%。

但总体来看，近期的持续成交并不能弥补需求缺口。在许多城市，今年前5个月的租赁交易总规模仅为去年同期的70%至80%。

"租赁市场的活跃与就业环境密切相关."诸葛找房数据研究中心指出，虽然各大企业都在积极复工复产，但受疫情影响，企业“减员降本”已成常态，失业率有上升迹象，也导致租房市场活跃度不高。

国家统计局数据显示，截至2020年4月，31个大城市城镇失业率为5.8%，为2018年以来最高。

RealData租房分析师黄辉告诉21世纪经济报道记者，市场上的租房需求主要分为三类:大学毕业生租房需求、流动人口租房需求、本地户籍人口租房需求。其中，流动人口的租房需求占50%以上，是市场需求的主流。春节后的传统租房旺季，主要是由这部分需求带动的。

疫情的爆发恰恰影响了这部分需求。曹先生说，房子的原租客因为疫情推迟了回京时间，后他选择回京退租。

这也使得租赁市场的供求关系有所调整。“大部分城市的租金议价空比去年同期有所提高，租客在租赁交易中可以掌握更多主动权。”RealData指出，5月份，全国重点18个城市业主月挂牌均价为43.7元/平方米，与4月份持平，较去年同期下降7%。

21世纪经济报道记者了解到，由于空的购房周期较长，近两个月来，自如、翔宇等大型租房机构一度下调了部分房源的租金。

黄辉表示，2019年，重点城市出租房屋全年成交周期约为38天，其中旺季一般为30 -40天。今年2月以来，疫情影响导致成交周期延长至60多天，之后有所下降，但5月成交周期仍达到48.37天。

或者加速行业洗牌。

租赁市场的另一个旺季是每年的6月至8月，主要受大学毕业生需求的推动。其中，由于高峰期尚未到来，6月初的租赁交易通常较为平稳。

RealData数据显示，今年6月第一周，重点18个城市租赁市场成交量较5月第四周下降5.9%。租金水平为41.7元/平方米，比5月下降4.3%，比去年同期下降5.2%。

黄辉认为，6月初租赁市场相对平稳，但随着毕业季的到来，城市间租金水平将呈现分化趋势，毕业季租房需求增加的城市租金水平将有所回升，而其他城市租金上涨动力不足。

但目前，对这个旺季的市场质量有些怀疑。

一位不愿透露姓名的资深房产经纪人告诉21世纪经济报道记者，一方面，疫情推迟了很多大学毕业生的毕业、实习、求职时间；另一方面，受疫情影响，企业对应届毕业生的需求规模也可能下降。因此，今年年中租房旺季可能会有所延迟，其成交规模可能会较往年有所萎缩。

前述人士表示，如果需求萎缩，影响的不仅仅是租金水平，还有整个租赁行业的格局。

近年来，“租购并举”的提出，为租赁市场迎来了重要的发展机遇。但从去年开始，行业出现了最大的洗牌。据不完全统计，2019年，有53家父母出租公寓出现经营问题，其中45家出现资金链断裂跑路，4家被收购，4家拖欠或拒交房租。

诸葛找房指出，2019年长租公寓持续雷霆，各城市假房、群租等乱象频发，导致租房市场监管力度逐渐加强。许多城市成立了专门小组来整顿租赁市场。“艰难的居住环境迫使机构采取低租金来吸引租户。房东被迫跟随市场降低租金，以便快速出租房屋。”

租赁行业利润微薄，盈利模式不清晰。长期以来，大多数经营者都在亏本经营。

新冠肺炎疫情及其相关影响被认为将继续影响租赁业。前述人士表示，疫情之初，清科公寓就已经经历了“雷爆”。疫情期间，丹科公寓陷入降租之争，自如陷入密码锁更换之争。这暴露出行业的管理模式、盈利能力、资金实力都存在问题。

这位人士认为，如果租赁市场的复苏进度不如预期，租赁行业的洗牌还会继续。其中，大型租赁机构生存概率较大，但会逐渐规范化；一些资金实力不足的小型租赁机构会逐渐被市场淘汰。同时，资本驱动的行业非理性扩张也将暂时停止。