园区上市,解读,产业园区资产证券化

产业园区上市企业：受资本市场热捧，但业绩倒退风险犹存

目前，产业地产的热浪正在席卷资本市场。企业如何才能在中国工业园区的版图上占据一席之地？6月12日，由思廷中国、和君咨询、CCID.com联合主办的中国产业地产高端论坛上发布的《中国产业园区上市公司白皮书(2020)》(简称白皮书)指出，目前，上市公司数量已扩大至35家，部分企业收入80%来自地产，面临业绩倒退风险。

工业园区上市公司扩张，整体收入增长

白皮书称，出于业务发展的需要，工业园区内经营的企业自发通过资产市场寻求资金支持。在资本的青睐下，截至2019年底，典型产业园区上市公司数量扩大至35家，其中主板上市公司22家，新三板上市公司13家，包括招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展等。

与此同时，2019年，工业园区上市公司聚焦主业，业务量和规模增长，逐渐成为区域工业经济发展的主力军。工业园区35家上市公司“园区板块”业务共实现营业收入1254亿元，同比增长14.2%。

2019年部分产业园区上市公司资本扩张情况来自白皮书。

白皮书指出，资本市场的青睐度将继续提升。随着科技创新板、注册制等资本市场创新举措的陆续推出，以及2019年国发11号文的发布，国有开发区上市通道已经打开；此外，成功IPO的“轻资产”园区运营商，以金河商业等为代表。，预示着工业园区将受到更多资本市场的青睐。

部分企业80%的收入来自房地产，面临业绩倒退的风险

《白皮书》指出，工业园区上市公司在快速发展的同时，存在盈利模式单一、盈利能力下降、战略性新兴业务收入占比低等问题。一些工业园区上市时，其品牌定位是“区域产业生态建设者”和“实体经济服务商”。但在他们的业务构成中，80%以上的收入和利润来自房地产业务，表现出模式单一、自我造血功能弱等问题。

同时，工业地产行业盈利能力有下降趋势。虽然去年部分企业净资产收益率较高，但从变化趋势来看，近年来工业园区上市企业净资产收益率不断下降，某头部企业净资产收益率从2012年的51.42%下降到2019年的35.72%；另一家头部企业的净资产收益率从2012年的18.98%下降至2019年的3.88%。

在房地产盈利模式中，还存在以培育产业为名“拿地”的现象，甚至导致产城脱节，部分新兴产业城市成为“空城”，导致产业园区发展缺乏支撑，最终无法形成产业链。

《白皮书》指出，不可否认，产业载体作为产业培育的物质支撑，对工业园区企业具有重要意义。但随着土地和房地产政策的收紧，一旦销售不畅或投资不利，园区后期收益将受到很大影响。上市公司如果不能摆脱单一的房地产盈利模式，未来很可能面临增长乏力甚至倒退的风险。要改善“地产”行业现状，产业园区上市企业不仅要有专注资产开发的能力和资源，还要形成轻资产输出的管理体系和团队，形成真正与行业高度契合的盈利模式。

战略布局下沉，产业地产青睐二三线城市核心区域

白皮书称，如今，区域协调发展已经成为一项全新的国家重点战略。目前，12个国家中心城市、城市群和都市圈的发展格局已经确定，都市圈辐射范围内的中小城市逐步获得与一二线城市相当的发展资源。

在此背景下，产业园上市公司一直在下沉以京津冀、长三角、中西部和粤港澳大湾区城市群为中心的战略布局。其中中部崛起明显，二三线城市核心区域资源受追捧。比如华夏幸福坚持聚焦核心都市圈的战略，布局了15个核心都市圈。新签PPP项目主要位于杭州、郑州、合肥、武汉、广州周边的都市圈。

部分上市公司重点布局城市名单来自白皮书。

《白皮书》指出，随着城市群和中部地区的崛起，不同能级的地区和城市对产业的需求呈现差异化发展特征，对工业园区需要引进的产业资源类型的个性化需求差异较大。过去简单的“园区复制”已经很难满足地方政府和企业的需求。工业园区企业需要了解城市、政府和区域产业的需求。