公募基金合格投资人

机构投资者“资产欠配” 公募REITs人气爆棚

证券记者孙翔峰

上市一周年以来，公募REITs的优越性逐渐被市场认可，市场各方对公募REITs的热情日益高涨。年内，新品认购火爆。近日，金钟国铁建高速REIT累计认购超过400亿元，基金公募部分配售比例约为2.45%，远低于去年平均水平。二级市场REITs虽有调整，但估值仍处于高位。

市场分析认为，结合我国目前相对宽松的货币政策，机构投资者普遍面临“资产配置不足”的情况。在此背景下，具有相对稳定收益特征和二级市场增值收益的公募REITs产品成为机构投资者青睐的金融产品。

目前，市场各方对公募REITs的市场拓展抱有很大期待，政策层面鼓励发展REITs的文件也在不断出台。但考虑到公募REITs仍处于试点阶段，且是面向公众投资者的重大金融创新产品，短期内全面放开的可能性不大，但审批和发行的及时性和试点范围将明显提高和放宽。

新的房地产投资信托基金供应不足。

公募REITs还处于卖方市场。截至2022年5月底，我国共发行12只公共基础设施类REITs，发行总规模约458亿元。但这一规模与中国庞大而优质的基础设施资产相比，仍有较大的规模差距，发展前景巨大。

6月24日，备受瞩目的金钟国铁建高速REIT发布认购申请确认比例结果公告。公众投资者认购15.35亿基金(比例配售前)，配售比例约为2.45%。网上投资者认购27.153亿股(比例配售前)，配售比例约为3.22%；战略配售3.75亿份，配售比例100%。以此计算，金钟国铁建高速公路REIT认购规模超过440亿元。

在这一年中，新的REITs被机构和普通投资者“猎杀”，这似乎已经成为常态。4月，华夏中国焦健高速REIT启动公开发售，公开认购规模超过840亿，配售比例约为0.8%，打破了去年5月AVIC首钢生物质REIT创下的1.76%的最低配售比例纪录。

从数据上看，经过一年的市场培育，去年开始正式面对国内投资者的公募REITs确实越来越火爆。去年发行的11只公募REITs中，包括AVIC首钢在内的生物质REITs平均配售比例为5.50%，远高于今年的两只产品，有3只产品的数据甚至超过了10%。

认购的火爆反映了REITs产品的稀缺性。“结合我国目前相对宽松的货币政策，机构投资者普遍面临‘资产错配’的情况。同时，公募REITs具有相对稳定的收益特征和二级市场增值收益，成为机构投资者青睐的金融产品。”招商REITs业务负责人在接受证券时报记者采访时表示。

华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏也对证券时报记者表示，在当前复杂的国际国内经济形势下，优质资产越来越少，资产配置难度越来越大，无论是对个人还是机构而言。公募REITs等资产透明度高，收益来源于标的资产，因此现金流几乎全部分配给投资者的大类资产越来越受青睐。

同时，目前公募REITs市场刚刚运行一年，整体发行量有限。上半年华夏中交建高速公路项目发行1只，加上近期发行的国金铁路建设REITs，整个公募REITs市场迄今已发行13只，发行规模约506亿元，明显呈现供给稀缺、需求旺盛的现象。

二级市场估值居高不下。

公募REITs得到投资者认可的另一个表现是其二级市场走势强劲。自去年6月21日首批产品上市以来，公募REITs在市场上一度小幅下跌，随后继续上涨。

今年以来，随着首批上市产品业绩接近预期，市场出现回调，但估值仍处于高位。Wind数据显示，正在交易的12只REITs产品，扣除今年新上市的华夏中国焦健高速的REIT，自上市以来平均涨幅为26.44%。

考虑到REITs稳定分红的特性，上市REITs的二级市场收益更好。据上海证券基金评价中心统计，首批9只产品中，有5只产品上市以来实现了2次分红，4只产品实现了1次分红。据光大证券分析师孙巍峰统计，截至6月20日，首批上市的9只REITs包括分红和资本增值在内的综合收益为26.99%。

“在当前‘资产荒’的大背景下，REITs由于数量少，具有一定的稀缺性，供不应求，对投资者有一定的吸引力。因此，即使相关持有人在解禁后卖出一定份额，也会有新的投资者及时买入，不会造成较大的价格波动。”孙巍峰说。

不过，机构人士也担心REITs的长期投资回报会因持续的高估值而降低。

“尽管公募REITs自去年上市以来平均涨幅超过20%，整体收益率相对较高，但这不能简单地视为常态。”杜鹏坦率地说。

前述招商证券REITs业务负责人也表示，REITs海外成熟公募产品的平均年收益率在6%-10%之间。作为股票和债券之外的第三大类金融产品，公募REITs为资本市场提供了更为广阔的配置和选择基础，同时也为公众投资者提供了可以获得相对稳定收益的投资渠道。

该人士表示，总体来看，公募REITs的收益率介于股票和债券之间，一般达不到股票投资者追求的超高年化收益。但其收益的稳定性远胜于股市，需要理性看待公募REITs投资及其收益水平。

“建议投资者坚持价值投资理念。在投资公募REITs之前，应充分评估自己的风险偏好，充分了解公募REITs的产品逻辑和内在价值，避免受短期市场行情的影响，规避短期基金价格波动的风险。”第一创业证券结构性产品部公募REITs投资产品负责人冉景珍表示。

他认为，从国外REITs市场的长期表现来看，REITs是风险中等、收益中等的金融工具；长期来看，风险收益特征不同于股票、债券等传统资产，可以分散投资风险，优化投资者投资组合的风险收益比。目前，市场上包括第一创业证券在内的多家银行和券商都设立了以公募REITs为配置策略的资产管理产品。普通投资者也可以通过认购此类产品间接参与公开发行REITs。

机构等待市场扩张。

在前期试点稳定的情况下，市场各方对加快公募REITs扩容抱有很大期待。

“在经济低迷时期，房地产投资信托基金是信贷扩张的重要工具。就基建投资而言，通过盘活存量资产，回笼前期沉淀的资金，改善相关资产持有人的资产负债表；其次，通过缩短资金回收期限，提高投资收益率，提高相关方的投资意愿；第三，通过缓解投资者对中长期负债率的担忧，引导投资预期，增强其现阶段的投资信心。”孙巍峰说道。

冉景珍表示，“扩大公募REITs的供给一方面是为了应对当前的市场投资需求，更重要的是要始终着眼于长远，立足于大局。公募REITs在支持国家重大战略实施、提升服务实体经济质量和效率、促进基础设施投融资健康发展、防范化解债务风险、做好‘六稳六保’和助推双循环等方面的作用不言而喻。”

事实上，政策层面已经释放了很多积极的信号。2022年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号，简称“19号文”)，明确提出“进一步提高推荐审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施类REITs发行上市。”自19号文发布以来，整个公募REITs审核线，包括国家发改委、证监会、地方发改委、沪深交易所，都在提高审核效率。

另一方面，集资等政策逐步出台。5月31日，沪深交易所还发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引第3号——新购基础设施项目(试行)》，明确了公募REITs扩容的相关政策指引。目前，多家已发行的公募REITs正在加紧扩容准备。随着公募REITs的后续扩容，将有助于进一步扩大公募REITs的市场，成为除首发之外增加公募REITs供给的又一重要途径。

“筹集资金对房地产投资信托基金至关重要，这意味着上市的房地产投资信托基金可以通过收购新资产来扩大规模。”杜鹏说，“与上市公司不同，上市公司上市时基本上所有资产都已上市。但目前REITs发行人在发行REITs时只拿少量资产，自有存量资产和继续新建的资产远大于已经上市的，自然为后续持续募资收购提供了大量资产。此外，优秀的REITs管理人也可以收购类似的资产。从海外成熟REITs市场的发展来看，扩容带来的资产上市规模远大于新增REITs上市规模。因此，可以说，与首次发行相比，募资对改善资产供给的作用更大。”

不过，前述招商证券REITs业务负责人也指出，考虑到公募REITs仍处于试点阶段，是面向公众投资者的重大金融创新产品，公募REITs短期内全面放开的可能性不大，但审批和发行的及时性和试点范围会有明显提高和放宽。