“住宅房改房”是指用地单位为了规避风险，将合法批准的商业建设用地改为住宅用地使用，最终以商业公寓或酒店式公寓的形式推出。比如常见的商品房改革是住宅。一般来说，“商品房房改房”有以下几种情况:①该区域不适合经营，但适合居住；②开发商发展的这个阶段也适合居住，而不是商业用途；(3)“商改住”后的售价高于早期商业使用的价格。从某种意义上说，长期以来政府的规划引导与市场脱节，导致了“住改商”、“商品房改住宅”的出现。在这种环境下，开发商从市场角度的改造，在一定意义上弥补了规划上的漏洞。但需要注意的是，“商改住”是违法行为。相关法律规定，建设用地经依法批准后，用地单位不得擅自改变原批准的土地用途。商品房变更的弊端，或者说商品房与住宅的区别，主要体现在以下几个方面:1。不同产权的房子可以住70年，商品房只能住40年。按照国家规定，商业、旅游、娱乐用地使用年限为40年，居住用地使用年限为70年。同时，物权法规定，住宅建设用地使用权到期后自动续期。“非住宅建设用地土地使用权”不能自动续期。确需继续使用土地的，土地使用者应当在土地使用期满前一年提出申请。批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按规定缴纳土地使用权出让金。如果出于公共利益的需要，土地将被收回。2.如果配套不一样，是不可能迁入户口，就近入学的。据了解，商品房无法实现住宅交通、教育、医疗卫生等公共配套设施的大量指标。这主要是由于早期商品房和住宅建设规划的目的不同。而且，一般的商改房项目往往不具备入住和就近入学的资格。3.容积率和用于绿化和公共设施的面积不同。因为商品房不需要建设普通住宅小区的配套设施，所以这类建筑容积率很高。也就是说，与住宅相比，商业建筑的绿化和公共设施会有所减少。4.不同安全等级的商品房，通风要求相对较低，安全存在一定隐患。5.物业费、管理费、过户契税。住进不同商改的住宅后，水电物业费等成本按商业消费收取。而商住项目的水电往往是按照商业水电用量收费的，所以其居住成本比普通住宅要高。其次，商住项目的管理费普遍高于普通住宅物业。另外，对于商品房改造项目，不能按照住宅标准缴纳契税。这类房屋在转手过程中，相关费用按照商业用途计算，转让的契税为4%，普通房屋的契税为2%。同时，营业税、土地增值税等。将被征收商业转让税。
