对于目前的楼市，经济学家马光远发表了自己的看法:房地产投机的时代已经完全过去，未来房地产投资将进入一个日益专业化的时期。长期以来，在很多人心目中，买房就是稳赚不赔，绝大多数炒房团都是通过炒房赚了大钱。然而，随着楼市的发展，如今的楼市已经发生了翻天覆地的变化。现在，闭着眼睛买房恐怕要冒非常大的风险。我认为不仅投资房产进入了专业化时期，就连买房也逐渐进入了专业化时期。
国家统计局发布的11月份70个城市房价数据显示，70个大中城市中，36个城市房价环比上涨，28个城市环比下跌。与前几个月的房价数据相比，房价上涨的城市数量进一步减少，而房价下跌的城市数量逐渐增加。房价上涨的城市和房价下跌的城市数量越来越接近。与以往房价普遍上涨的楼市相比，现在的楼市已经呈现出分化的状态。而且现在的楼市分化并不局限于城市之间的分化。即使是同一城市不同板块的房子，房价走势也可能不一样。对于现在的购房者来说，买房真的是越来越难了，因为购房者很难判断什么样的房子会升值空，什么样的房子可能会贬值。面对目前分化的楼市，投资房产会越来越专业化。以后投资房产不仅可能大赚一笔，还可能亏很多钱。而且我相信随着楼市的发展，投资房产会呈现“二八”定律。只有20%的人能通过投资房地产真正赚钱。对于刚需买房者来说，买房本身就是为了自住。不需要考虑房子的升值空，居住体验要放在第一位。刚需购房者要牢记买房三大“原则”:买三，买中，不买顶天立地。按照这个原则，他们基本不会买错房子。
买:尽量买三居室的房子。
大部分购房者在买房之前，首先考虑的是买一套有几个卧室的房子。我们最常见的房子有两居室、三居室和四居室。在我看来，对于大多数购房者来说，买一套三居室的房子比较合适。
首先，两居室的房子是不够的。对于正常家庭来说，两居室刚好可以满足居住需求，但有时候两居室可能不够用。大多数家庭没有仓库。如果有多余的卧室，可以把多余的卧室当做仓库。毕竟在客厅堆东西会不雅观，在客厅卧室堆会很不方便。其实买个三居室，更多的是一间空房。如果用的话，一套三居室的房子会更方便，也可以避免以后换房子。
四居室的房子有点浪费。一般四居室的房子都是大户型，房子总价比较高。另外四个卧室，有一个会完全没用，放久了就浪费了。同时要按时清洗。笔者认为，对于大多数家庭来说，完全没有必要买一套四居室的房子，最好买一套三居室的房子。当然，对于特别有钱的人来说，四居室和五居室是没有限制的。本文主要是给大部分普通购房者的建议。
买:买中层的房子。
新建的房子大部分都是高层住宅，大部分购房者在购房时都会选择高层住宅。虽然有人预测，几十年后，高层住宅可能会面临很多难以解决的问题，比如高层住宅电梯老化，出行困难；比如高层住宅面临设施老化、居住体验下降的问题；还有就是高层住宅因为居住密度大，将来很难拆除的问题。甚至有人认为高层住宅将来可能会变成“贫民窟”。然而，大多数购房者更喜欢活在当下，并不太关心几十年后会发生什么。因此，即使他们知道高层住宅在未来可能会面临一些棘手的问题，但高层住宅仍然是大多数人首选的主流住宅。当然，很多人更愿意选择高层住宅的一个重要原因是，它比其他类型的住宅便宜。
在购买高层住宅时，我们通常会面临一个问题，那就是如何选择楼层。有些人倾向于选择低楼层，这一般是老一辈的观念。因为过去没有电梯，楼层越低，出行越方便。有些人更喜欢高楼层，因为楼层越高，采光条件和通风环境越好。同时站在高楼层有一种登高望远的感觉。有的人迷信买房，靠数字选楼层。比如8楼的房子比18楼好，因为数字“8”比“18”有更好的含义。
关于楼层的选择，笔者认为如果是购买带电梯的高层住宅，建议不要选择低层，采光、通风、视野都不好，也不要按号选楼，因为按号选楼容易买到更贵的楼层，也容易错过居住体验更好的楼层。对于大部分购房者来说，笔者建议尽量买中层的房子。低楼层居住体验更高，比高楼层性价比更高，是大多数购房者最适合的楼层。
不要顶天立地:尽量避开一楼和顶楼的房子。
通常情况下，我们不建议买一楼和顶楼的房子。从居住体验来看，一楼和顶楼的房子确实不如其他楼层。如果是没有电梯的多层房子，那么我们当然更喜欢一楼的房子，因为其他楼层的房子都需要爬楼梯，只有一楼的房子出行最方便。但现在，主流住宅是高层电梯房。按照住宅新标准，多层住宅慢慢安装电梯，而在旧改政策下，4层以上的老房子也安装电梯。这意味着，未来无论是高层住宅还是多层住宅，基本都是电梯房，一楼出行的优势自然消失。
因为一楼在比较低的楼层，很容易被其他楼挡住。如果小区绿化好，一些高大的绿化甚至会挡住一楼。在建筑和绿化的遮挡下，首层的采光和通风会相对其他楼层较差。因为采光条件差，一楼会长期处于阴暗潮湿的状态；因为一楼通风环境不好，所以一楼的室内空空气环境会比较差，夏天会感觉闷热。
顶楼就在一楼的对面。顶楼是整栋楼通风采光环境最好的，但这是顶楼的优势和劣势。因为顶楼基本暴露在空空气中，所以夏天顶楼会被太阳暴晒很久，冬天会遭受更多的寒流。顶楼堪称“冬冷夏暖”。尤其是过去的一些老房子，基本没有保温层，“冬冷夏暖”会更明显。现在新建的房子一般都有保温层，但也会有“冬冷夏暖”的情况。另外，顶楼顶部长期日晒风吹，同时还有水。住久了可能会渗水，甚至漏水，这在顶楼是常有的事。
结论:随着房地产市场的发展，房地产投资已经进入了一个越来越专业化的时代。投资者可能很难选择买什么样的房子，但对于刚需者来说，任何时候都要把居住体验放在第一位。
