每经记者:鲍晶晶每经编辑:魏
受行业持续下滑、疫情等因素影响，今年楼市并未迎来“金三银四”行情。
2022年已经过去三分之一，但从销售业绩、利润表现、融资、土地市场等方面来看，房企仍未走出行业寒冬。
来源:视觉中国图制图，中国手指研究所。
多家机构近日发布的统计数据显示，今年1-4月，百强房企累计销售额“减半”，上市房企一季度利润大面积下滑。同时，今年多个城市第一批集中供地表现不佳，房地产企业整体投资下滑明显；境内外债券发行继续大幅下降，房企资金困境仍待解决。
A股房企前三个月普遍亏损
据研究院统计，今年前4个月，销售额达到1000亿元的房企只有3家，而2021年同期为9家。相比之下，即便是头部房企，在2022年的行业低迷期也无法独善其身。
刚刚过去的4月，受国内疫情反弹影响，房地产市场下行压力加剧，成交同比降幅进一步扩大。克而瑞的数据显示，4月份，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比降幅扩大至58%。其中，一线城市同比下降47%，26个二三线城市市场成交量同比扩大至60%。
房企销售业绩下滑的频率和很多市场的“成绩单”一样。据研究院统计，前4个月，TOP3房企碧桂园、万科、保利发展销售额分别为1633.9亿元、1380亿元、1212亿元，但4226亿元的总销售额比2021年同期TOP3房企“碧万恒”的7227亿元低3001亿元。
不仅TOP3房企销售额下降明显，前4个月百强房企累计销售额平均降幅也逐月加大，今年1月同比下降23%，4月同比下降50%。具体来看，前4个月百强房企平均销售金额212.2亿元，同比下降50.2%，百强房企榜单门槛值同比下降60.4%。
值得注意的是，4月以来，楼市放松政策逐渐从三四线城市向热点二线城市蔓延。频繁的政策暖风如何影响楼市未来走势？
“短期来看，房地产调控政策已经进入密集优化期，前期市场上行阶段出台的一些过度限制性政策已经不适合当前市场阶段。预计各地将继续加大信贷支持力度，降低首付和房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。”4月29日，中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静通过微信向全国商报记者表示，在“不炒”的总基调下，部分市场逐渐企稳回升的核心城市，短期调整政策预期较弱。
据Wind统计，沪深两市126家上市房企累计实现营业收入3268.75亿元，累计实现归属于母公司股东的净利润100.2亿元，其中有45家房企一季度亏损。
营收方面，绿地控股、万科A、保利发展、中海地产一季度分别以959.48亿元、626.67亿元、335.37亿元、288.3亿元领跑a股。此外，招商蛇口、新城控股、金地、金科股份的营业收入也均超过100亿元，分别为188.01亿元、186.78亿元、133.14亿元、126.72亿元。
与此同时，31家房企一季度收入同比下降超过40%。其中，华丽家族和珠江股份分别下跌98.49%和95.57%；三湘印象、京投发展、广宇发展收入降幅均超过80%。
从净利润表现来看，34家上市房企净利润超过1亿元。一季度房企中，绿地控股、保利发展、万科A净利润分别为25.47亿元、25.30亿元、14.28亿元，同比分别增长-35.24%、1.18%、10.58%。
45家亏损房企中，超过半数亏损超过1亿元，其中阳光城和城建均亏损超过10亿元。此外，中天金融、中南建设、泰禾集团、首开股份、大悦城、马頔股份等地产公司均披露亏损。
“去年以来，上市房企盈利大幅下滑，主要受疫情、持续严格调控和市场低迷影响。今年4月29日的中央政治局会议上指出，支持因城施策的房地产政策调整，支持刚性和改善性需求，未来市场销售将明显回暖。随着房地产销售回暖，地价增速有限，房企盈利状况可能会有所改善。”
中研院企业事业部研究总监刘水5月5日上午通过微信接受《国家商报》记者采访时表示，“短期来看，今年房企盈利可能会有所改善，盈利能力会有所修复；但长期来看，房企的利润水平还是在下降，会逐渐向社会平均利润水平看齐。”
4月房企发债规模下降
资金压力难以缓解，叠加销售持续低迷，使得大部分房企在土地市场选择沉默。
据中国指数研究院统计，2022年1-4月，百强企业合计拿地3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。4月份，50家代表性房企合计拿地金额同比下降59.4%。
从数据来看，前4个月，房企代拿土地总额同比大幅下降，2021年10月份开始出现这一趋势。
事实上，这50家代表房企也出现了明显的分化。国企、央企、地方城投仍是今年第一批集中供地的拿地主力，如第一阵营的中海地产、华润置地和第二阵营的绿城中国、滨江集团，民营上市房企，均在4月土地市场有出色表现。
1-4月，滨江集团、绿城中国、建发地产占据榜单前三名。其中，滨江集团以累计新增价值575亿元位列第一；绿城中国和建发地产紧随其后，累计新增价值分别为548亿元和391亿元。1-4月，TOP10房企合计新值3413亿元，占百强企业的34.1%，新值门槛208亿元。
值得注意的是，随着市场整体呈现下行趋势，企业更倾向于合作拿地。4月份，50家代表性房企在招拍挂和拿地中的股权平均占比降至79.7%，较同期下降4.9个百分点。与去年同期相比，TOP31~50营企拿地权占比下降幅度最大，下降6.9个百分点；TOP11~30营企拿地权份额下降4.4个百分点；TOP10营企拿地权提高1.9个百分点。
4月份，房企信用债和境外债发行规模同比大幅下降。
中研数据显示，4月份房企信用债发行规模为368.87亿元，环比下降35.96%，较前一个4月份的731.95亿元下降49.6%。4月份，内地房企境外发债规模为28.85亿元，同比下降80.46%。
从融资成本来看，信用债和海外债融资成本略有波动，信用债平均利率为3.48%，海外债平均利率为5.55%，分别下降0.95%和0.35%。
据克而瑞统计，4月份TOP30房企中有9家参与新债发行，比3月份减少2家；除徐汇外，所有发债企业均为国有央企。4月国有央企融资规模较3月增长317.1%。如金茂和华润4月份新增债券融资规模分别达到87.1亿元和80亿元，融资成本为3.38%~3.4%。
另一方面，房企新债发行规模长期低于到期债务规模。据RealData统计，2022年一季度，房企境内外债券融资到期债务约2521亿元，同比下降32.5%。一季度房企新增融资1733亿元，到期净负债788亿元，较2021年同期增加694亿元。
贝壳研究显示，虽然2022年一季度到期债务绝对数量同比下降，但由于发债规模大幅收缩，房企偿债压力并未实质性降低。同时，受房企信用风险影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期困难。部分到期债务集中的房企仍保持一定的违约风险。
刘水表示，“优化商品房预售资金监管有助于缓解资金压力，但对房企资金压力的实质性改善影响有限。根据我们的计算，平均有30%~40%的预售资金受到监管。短期来看，‘保交房’仍是政策底线。预售资金监管政策优化调整后，预售资金监管可减少10%左右，对房企资金压力的实质性改善影响有限。"
