引言:“只要一个企业能够成为它最重要的客户，做出好的产品和好的服务，它仍然能够生存下去。”郁亮直言，行业很难，但如果放到社会上，房地产行业一定不是最难的一个，所以没有理由躺平。
(文/谢红娟编辑/马媛媛)“最难的是3月底交成绩单的时候，压力很大。”在6月28日下午召开的万科2021年度股东大会上，万科董事会主席郁亮直言，“3月31日业绩发布会上市场压力非常大，现在至少比当时好一点。”
在郁亮看来，市场压力的减轻体现在数据上。根据各地网签公开数据统计，1-2月全国主要一二线城市商品房销售面积同比下降36%，4月同比下降59%。5月份，虽然同比仍大幅下降，但环比开始回升。6月份以后市场进一步好转，环比涨幅明显。
“一方面，一些政策的出台正在产生积极影响；另一方面，因疫情而延迟的需求释放正在弥补，当然也有季节性因素。”郁亮认为，短期市场已经见底，但不会反弹而是复苏。复苏是一个缓慢温和的过程，企业只需要专心做好自己的事情。
没有理由平躺
回顾全年业绩仍是股东大会的主要内容之一，但与三个月前业绩发布会一开始的道歉不同，这一次郁亮对万科的未来更有“信心”。
2021年，万科开发业务合同销售金额达6277.8亿元，同比下降10.8%；物业服务实现全口径收入240.4亿元，同比增长32.1%；仓储、住宅租赁和商业地产业务的收入增长率分别达到68.9%、13.9%和20.6%。
受开发业务销售下滑及其他业务增长影响，万科营业收入微增8%至4528亿元，但净利润下降45.7%至225.2亿元。
“2021年，万科归母净利润下滑主要是由于房地产开发业务净利润大幅下降。”万科总裁兼首席执行官朱久生表示，由于结算项目地价占售价比例上升，开发业务毛利率下降至23.0%；受合资项目毛利率下降及其他业务投资收益减少影响，2021年投资收益较2020年减少69亿元；此外，万科于2021年末对资产进行了全面减值测试，计提资产减值35.3亿元。
但不可否认的是，万科仍然是业内最有保障的房企。截至2021年末，万科期末货币资金1493.5亿元，短期债务覆盖率2.5倍，净负债率29.7%；有息负债2659.6亿元。
面对这样的综合成绩，郁亮形容自己“就像一个没考好的学生，要给父母看成绩单。”
与郁亮的预期一致，市场上对万科的评价很多。主要原因是房地产市场下行，房企融资端收紧，居民购房意愿下降。
因此，郁亮特意走访了受影响最大的市场，如惠州、江门等地。“惠州很多客户来自深圳的外溢需求。深圳市场调整后，惠州的房子变得很难卖了。但是我们的业务员找到了一个独特的客户群，就是那些在城中村租房子，但是有孩子入学需求的人。我们可以长期跟进长租公寓万村的客户。”
“所以这个市场还在。”郁亮直言，看到现场后，觉得惠州至少还能住，房子还能卖。
然后郁亮又去了江门。在这个市场上，万科面对的是当地最好的客户群，自然拿出了最高的标准。比如交付前，工程师在工地上住三个多月，方便工程细节的调整。“从效果上看，客户很满意，交付后也带来了很多销量，所以只要我们做出好的产品，客户就会买单。”
“过去，我们的销售理念是为房子寻找客户。今天，我们越来越觉得应该给客户找房子。”朱久生补充道，万科会用什么样的产品方案和项目来满足客户的诉求。比如换房的客户，万科会先帮他们卖房，再帮他们找合适的房子。
一线的观察给了万科很大的信心。除了2022年业绩企稳回升，万科还有两个目标。一方面，万科的开发业务要继续保持第一阵营的地位；另一方面，万科想率先从房地产开发转向房地产开发、运营和服务。
我不得不承认，万科是房地产服务行业的领导者。截至目前，万物云管理项目4393个，管理面积7.8亿平方米，同比增长35.9%；合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，同比增长38.0%。
就管面积而言，市面上只有碧桂园服务可以相比。
此外，万物云的优势还体现在“社区+商企+城市空”的协同性上，即以住宅为主的万科物业、以商业为主的万物亮星、以服务城市为主的万物云城。按照最新的计划，“万科的财产性收入增长25%，所有的东西增长35%。”
“只要一个企业能成为它最重要的客户，做出好的产品和服务，它还是能生存下去的。”郁亮直言，行业很难，但如果放到社会上，房地产行业一定不是最难的一个，所以没有理由躺平。
股份回购倒计时两天
倒计时两天，留给万科的回购时间已经见底。
2022年3月30日，万科发布回购预案，拟以集中竞价方式，以自筹资金回购公司普通股(a股)。回购资金总额不超过25亿元不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股。预计回购股份数量约为1.37亿股，时间为3月30日起3个月内。
从时间上看，万科回购计划的截止日期是6月30日，也就是两天后。在此之前，万科在18个交易日内回购了7295.49万股，涉及金额约12.9亿元，占回购资金总额最低值的64.5%。
也就是说，为了顺利完成本次回购，万科需要在2天内回购价值7.1亿元的股份，平均每天花费3.55亿元。在之前的交易记录中，万科单日回购总金额高达1.7亿元。
此外，从前后回购的频率、数量和谨慎态度来看，万科短时间内斥巨资回购的可能性并不高。
观察人士了解到，万科第一次试水回购是在5月10日，回购方案发布后的第41天。当时受限于2022年一季度报告发布规则、五一假期及回购价格等因素，万科在可以回购的第一时间回购了119.79万股a股，交易价格为17.99-18.25元/股，成交金额为2166.56万元。
由于首次回购金额仅占总回购金额最低值的1.1%，万科此举被投资者批评缺乏诚意。尽管如此，回购计划的实施还是推动了万科A股价的上涨。截至5月19日收盘，万科A报19.25元/股。
随后，万科A股价在普跌中震荡，万科等了20天。直到5月30日才进行了当年的第二次股份回购。与第一次回购一样，万科此次回购规模仍然较小，共购买113万股，交易总价为2014.86万元。
不同的是，万科此后开始了连续15个交易日回购股份的记录，时间为5月30日至6月20日。在持续回购期间，万科分别于6月6日、7日、8日、10日、13日、14日、16日、17日8个交易日回购金额超过1亿元，6个交易日回购价格低于18元/股。
不仅万科，万科董和贝莱德都想用最少的钱买最多的股份，抄底万科。
6月13日，万科董事、监事郁亮、王、解冻、朱旭、韩、阙增持a股25.67万股，增持金额近449万元。其中，郁亮涨幅最大，成交均价17.58元/股增加8.87万股。
6月17日，贝莱德(BlackRock，Inc)增持69.59万股万科好仓1183.25万港元，增持股价低至17.0028港元。增持后，贝莱德(BlackRock，Inc)最新持有的多头头寸数量为9570.42万股，多头头寸比例从4.99%增至5.03%。
值得一提的是，万科监事辞职、贝莱德(BlackRock，Inc)增持的消息使得万科A股价出现明显的上涨迹象，这也是中断万科持续回购的现实原因之一。6月21日、22日、27日、28日，万科盘中股价分别为18.41元/股、18.68元/股、18.28元/股、18.3元/股，均超过18.27元/股的回购上限。
也就是说，如果未来两天股价不跌破18.27元/股，万科将没有回购机会。
对此，朱旭表示，如果股价符合条件，万科会尽力回购。如果不符合条件，我们会向董事会报告，向监管部门说明。
对于更关注的市值还原，朱旭直言，市值受资本市场、公司自身业绩、资本市场预期、市场情绪的影响。“作为一家公司，我们应该做好农民，种好地，照顾好客户，通过好的产品、好的服务和现金流利润，为股东创造真正的价值。”
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