不动产不适用善意取得的情形

只要符合以下四个条件，就可以适用善意取得制度:

1.转让方无权处分转让的财产。所谓无权处分，是指转让方在没有处分权的情况下，进行了合法的处分。财产的处分权属于财产所有人，转让人无权处分他人财产。如果让与人有处分权，则不适用善意取得制度。常见的有几种无权处分的情形:一是无主的情形，即占有委托财产的情形，如租赁、保管或借款人将租赁、保管或借用的财产转让给他人；二是所有权受到限制，比如某共有人未经其他共有人同意，将共有财产处分给他人；三是代理人擅自处分被代理人的财产，如代理权终止、超越代理权、无权处分等，也可能发生。

2.受让人在接受财产时是善意的。善意取得要求受让人主观上“善意”，在接受动产时没有重大过失。所谓善意，是指第三人接受转让时，不知道转让人不是所有权人，也不知道转让人无权处分。财产的善意取得以受让人的善意为条件。受让人有恶意的，不适用善意取得。当然，我们不能要求受让人不知道房产是从一开始就善意取得的。因此，善意的适用时间应在物权变动之前，在此之后受让人取得所有权，原权利人不能恶意要求受让人返还原财产。

3.在善意取得制度中，这种善意应当是“推定善意”，这一点已被德国民法和台湾省民法明确确认。第三人与占有人(无处分权的人)进行交易时，应根据占有权的推定效力和占有的公信力，推定第三人是善意的。原权利人主张权利的，有责任证明第三人不善意。如果不能证明，第三人善意取得财产所有权。

4.受让方取得财产是基于合理价格的有偿转让。善意取得以有偿取得为基础，受让人在取得财产时必须向让与人支付相应的对价。因此，受让人取得的财产必须通过有偿法律行为实现。如果财产是通过继承和赠与等无偿行为取得的，则不能是善意取得。