我是老杜，真的不建议自住刚需买公寓。坐标是上海。还是那句话，我说的是不限购不限贷的商用物业公寓。公寓不建议自住，原因如下:
刚需自住:珍惜自己首套房贷的资格。公寓虽然不是住宅，但即使你买了，也不会占用你的房票。除非不需要全额贷款，否则会有贷款记录。一旦有了贷款记录，在上海可是亏大了。就算以后买房也是两套，需要按照两套的首付比例和贷款额度。
你看，这是不是以后的劣势？更何况上海一直在限制公寓市场，所以即使你买了之后持有一套公寓，公寓空的价格涨幅真的很小。
公寓水电:水电多为商业用途。一般来说，大部分公寓都是商用的，也就是按照商用的标准，比民用的要贵。此外，许多公寓没有煤气，所以冬天所有的热水都用电。夏天用空，冬天用热水，这样2-3个人住的话，每天用电就几百，就算自住也不划算。
当然，在我这里说的一般情况下，也有少数公寓是通煤气的，但相对较少。最好提前问清楚燃气是否接通，水电计费的标准等细节。
公寓:公寓是不能落户的，因为它是商业地产，所以即使你现在或者将来，即使你符合上海的落户政策，或者你可以积分落户，公寓也不能和你的户口挂钩。所以公寓解决不了以后的户籍、社保、党组织关系等问题。如果需要办理相关证件或者关系，还是要经常出差。
公寓:无学区
这个同上。公寓属于商业地产，所以没有相应的配套学区。当然，也有人说，自己住就好，可能不会有孩子不用考虑学区房，但从长远来看，有学区房肯定是大多数家庭需要的。
另外，如果是带学区房的住宅，业主再次转手时，市场接受度和挂牌价会略高，所以会更容易、更方便。
公寓:低产权的住宅楼一般都是70年，当然也有少数是带商业地产的综合用地，有50年产权。但50年产权空的住宅，也是不到70年产权的住宅。
一般来说，公寓的产权是30-50年，从开发商拿地开始计算，所以他能住上自己房子的时间甚至比这个时间还要低。
虽然住宅和商业地产到期后都可以续租，但可以预见的是，住宅续租的成本也低于商业地产。
公寓:过户税费高的话，如果是刚需自住的话，由于没有学区房，无法落户，后期大部分情况都要置换，所以后续销售的税费高，这也是公寓性价比低的原因之一。
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