房价一定会跌

2019年个人房价似乎将进入下降通道，每年10%左右的速度，预计5-10年内下降50%左右。如果想买房，不妨至少等三年。

我们从多个角度分析一下为什么房价会下跌。

一是从“抑制房价过快上涨”到“抑制房价上涨”再到“防止房价大起大落”

过去两三年，房价一年涨幅少则20%，多则50%。我们会听到一些抑制房价过快上涨的话，但是房价还是在涨。到了2019年，“防止房价大起大落”的字眼开始多了起来，显然重点在“往下走”。

看看近几个月开发商降价被叫停的几起事件。可以看出，部分开发商资金链趋紧，回款压力增大，开始现实地选择降价促销的方式。至于为什么被叫停，原因很简单。不需要多说。

第二，从宏观经济形势来看。

2019年注定是变革和转折的一年。不仅企业要降税费，债务杠杆也要降。考虑到全球大部分金融风险来自房地产，逐步减少房地产投资，降低炒房资金规模才是重中之重。

今天的高房价和2015年的股市暴涨有异曲同工之妙。股市是资金暴涨的股市，房价是银行贷款和社会资金共同作用的结果。随着房贷的收紧和房价的历史高位，购房者的观望情绪会增加，需求的减弱也会导致房价的下降。

在我们看来，棚改更像是制造需求而没有需求的做法。它可以在短时间内改变当地的面貌，我们可以看到他大摆宴席，但结果往往是提高了当地的生活成本，提高了当地的债务水平，降低了当地的消费潜力。货币化对推高房价的作用有目共睹。局部停售和规模缩减也使得三四线城市楼市缺乏支撑，房价必然下跌。

第三，从炒房团的资金链来看

炒房团不仅通过银行贷款炒房，还通过民间贷款甚至网贷炒房。每月还款压力挺大的。在房价快速上涨时期，只要快进快出，就有可观的收入。而当房价涨幅放缓甚至开始下降时，经营者迅速减少，销售难度加大，资金链断裂的概率无限增大。

拍卖行数量的变化能真实反映弃房断供的情况。有心人不妨每月固定时间收集一线城市和地方城市的拍卖行数量，作为房价变动的重要参考。

第四，最后是经济下行压力。

房价上涨的本质是货币现象，大量资金进入房地产市场，创造了房地产的黄金时代。但从附加值的角度来看，房地产并没有创造新的社会财富，而是消耗了社会财富。有限的资金消耗在房地产上，不断推高社会负债水平，大大降低消费潜力，萎缩低端市场。

要知道，是民营企业解决了90%的新增就业，低端市场是民营企业所在的领域。减税降费激活经济需要时间。在此期间，部分企业会选择降薪裁员，这是支撑房价最关键的环节。工薪阶层才是最后真正为房价买单的人。GDP每下降一个百分点，就意味着数以千万计的工作岗位消失，对房价的影响不容忽视。

现在国际需求疲软，出口企业受到影响，也会影响国内出口企业的利润，涉及几百万工人的饭碗，也会对房价产生影响。

综上所述，房价下行趋势不可阻挡，但2019年不会大起大落。部分城市的限购限售会有所松动，不排除部分城市会逆势上涨，但总体趋势是不可改变的。涨了近20年，但未来无论如何要跌5-10年。