现在南沙楼市看似房价涨了不少，但有价无市，对此您是如何看待的？

在此轮“房住不炒”、“稳定房价”的楼市调控背景下，善于兴风作浪影响房价的投机性需求得到有效抑制，大部分城市房地产行业明显降温。广州南沙也是在这样的大环境下，所以即使当地楼市有一定程度的停滞和调整期也是正常的。但目前南沙的发展框架已经形成，区域实力将呈现逐步提升的趋势。这种趋势对楼市的供需有积极的推动作用，房价的具体走势还要看管理部门的引导结果。

1.在全国楼市整体降温的背景下，南沙的楼市现状如何？

自从进入以“房住不炒”、“稳定房价”为方向的楼市调控以来，那些以买房赚钱为目的的投机行为受到了非常沉重的打击，楼市普遍出现降温迹象。相比之前的楼市，没有了市场上容易兴风作浪的非自住需求，南沙的楼市表现如何？

1.南沙楼市房价概况。

目前南沙新房均价2.1万左右，二手房均价接近2万。据广州房管部门统计，2019年南沙新房成交约13000套，二手房成交3142套，楼市以新房为主，因此新房价格对房价起主要引导作用。

但如果忽略个别特定区域或某个具体楼盘涨价的影响，从南沙区整体均价的走势来看，南沙的房屋均价在2018年底达到2.4万的阶段性高点后，2019年出现了一定程度的下降，直至2019年底的2.1万左右，全年南沙整体均价下降了12.5%左右。

当然，价格的变化离不开楼市调控的影响。一直以来，南沙的利好消息让很多投资客对南沙的房价非常看好。现在在楼市调控下，楼市需求被引导到自住，想赚钱的人最近很少出手。当然，楼市也出现了一定程度的降温。

2.从南沙楼市的供需成交情况来看，南沙是广州的成交大区，但同时需要承受库存带来的压力。

从成交量来看，南沙在广州的成交表现还算不错，但同时，短期压力也不容忽视。广州住建部下属的阳光家园数据显示，2019年广州新建住宅网签量为8.6万套，其中南沙约占1.33万套，占比超过15%，销量仅次于增城。

但8.6万套的网签量在历年数据中处于中等水平。除了2016年的高峰，整个城市的整体成交量受楼市调控的影响，与往年数据相差不远，所以南沙能有这样的比例，说明整体上是一个非常活跃的区块。

当然，因为土地供应决定新房供应，所以还要考虑土地供应的影响和新房的库存。单从2017-2019年土地供应的情况来看，南沙的土地供应总量除了低于增城之外，远远高于广州其他区，导致近年来新建商品房的供应量和成交量并没有大的矛盾，反而积累了大量的库存。

阳光嘉园数据显示，截至2020年3月8日，南沙区已获准上市但未销售的新建住宅套数为18614套，建筑面积222.3万平方米。按照2019年137万平方米左右的销售数据，消化222.3万平方米的库存需要1.6年左右的时间。在叠加新冠肺炎的影响下，房企短期内销售压力会比较大。

从上述数据来看，虽然南沙的成交量在广州占比较重要的比重，但区域内存在一定程度的库存压力。目前市场对需求的反应还没有完全消化掉当地的产出，整体降温还是比较明显的。

第二，楼市短期压力不改区域实力逐步提升的趋势。南沙的发展框架已经成型，对未来楼市的供需会有积极作用。但是，房价的走向取决于引导的结果。

1.南沙区域发展框架的形成，有助于未来当地实力的不断提升，同时促进楼市供需的发展。

一个城市或其所在区域的规划和发展是当地房地产市场发展的重要基础。住宅和商业项目都将受制于或受益于城市规划的情况。

对于南沙来说，规划的支持是其近几十年从无到有发展成为广州重要城市之一的主要原因。多年来，本地物业市场一直受惠于经济发展和人口增长。

现在南沙的区域规划已经进入了一个新的阶段。城市副中心的发展地位和粤港澳大湾区的发展机遇，为南沙的长远发展注入了新的强大能量。得益于这些新规划框架的优势，未来交通和配套设施、产业的吸引和发展、人口的流入都将得到进一步发展。

当然，南沙的发展会有一个过程。未来三到五年要看到一个激进的飞跃，不太现实。连基础设施的改善都没那么快。只能说，从长远来看，南沙未来区域的实力在得天独厚的发展机遇下会进一步增强，拉动楼市供需，提升当地楼市实力。

2.虽然南沙的区域优势会对未来楼市供需发展起到积极作用，但房价的走势还是会受到引导的影响。

在目前楼市发展的新形势下，区域实力的不断提升并不一定会像以前一样导致房价大幅上涨。房价的走势，或者说上涨幅度的大小，很大程度上受长期楼市政策的影响。

房地产行业的运行影响着上下游众多企业。说其涉及面广也不为过，其金融属性容易导致不健康的市场投机。所以房地产要想长期稳定发展，不能放任不管。

目前“房住不炒”、“稳定房价”的楼市调控效果就是一个证明。只要未来坚持这个方向，不再用房地产来刺激经济，房价即使稳中有升，幅度也不会太高。

所以房价的走势不能单纯看区域实力的提升，未来相关部门对于房地产的引导方向也是非常关键的影响因素。比如长沙，作为全国调控房地产行业决心最大的城市，多年来一直坚持弱化经济对房地产的依赖，通过各种铁腕措施引导房价。

在长沙各相关部门的持续共同努力下，该地区GDP在国内城市中排名第13位(2018年)，房价一直保持在远低于所有同级城市甚至很多三线城市的合理水平。这是控制的结果。

如果未来南沙出现这种情况，即使伴随着区域实力进一步改善供需，房价也不会有太大涨幅。当然，各种可能性都有。如果以后南沙对楼市管控少了，不排除房价上涨趋势会更快。但按照目前国家对楼市的态度，楼市失控的可能性很小。

三。总结。

总的来说，南沙整体均价较2018年高点有一定程度的下降。同时，南沙虽然是广州新房成交比例较高的区域，但其本地供应量也比较大。在调控和新冠肺炎的共同影响下，库存出现了一定的压力。因为南沙在规划上有优势，未来的长期发展可以消化供需的问题，而且因为区域实力的提升，会给楼市的供需带来积极的作用。房价的具体走势还需要关注未来楼市的引导。如果以目前的情况作为参考，房价大幅波动的可能性会比较小。