融创收购万达，是冒险赌博式的“大跃进”，还是早有准备的多元化系统布局？

整体来看，孙宏斌和融创如今的行为无异于赌博。当然，并不是说赌博永远是输，赌博也是有输有赢。然而，融创今天面临的最大问题其实是资产负债表上的高负债率，这将进一步影响银行和国际债权人的评价。这个阶段可以说是敏感的。我们总结了几点，认为融创现在放大杠杆是不明智的。

1.融创现有资产负债率过高。2017年，融创中国资产负债率达到90%。这是什么概念？10元的净资产，借了90元买了100元的资产。中国国内银行体系的一般负债率在90%以上，而银行从事的是贷款利差业务。银行的高负债率是所有企业中独一无二的，大家都懂。所以融创中国现在已经把房地产行业变成了金融行业。相对来说，房地产行业大部分资产是房地产，而银行大部分是流动资产。从这一点来说，融创中国已经是信贷和杠杆领域的奇迹。如果再要贷款，债权人就要考虑融创的抵押物了，因为现在融创中国的清算价值太低了。

2.问题是，如果资金处于宽松期，国家房地产在涨，事情还是可以缓解的。但是，美联储正在提高利率，这个因素不得不考虑。在这种情况下，中国会出现降准同时加息的货币政策。如前所述，由于资产负债率突破了国内银行的风险控制参考，新增贷款可能需要更高的利率，不得不从国外发放，货币环境会使其财务费用飙升。简单的逻辑，10元的净资产，90元的负债，如果利率提高1%，那么成本增加0.9元，净资产收益率减少9%。叠加前一个因素，会使其接下来的利润扩张更加困难。

3.加快周转的难度越来越大。其实国内的房地产可以繁荣一时，但是金融创新的营业额很难，因为商业地产吃的太多了，现在商业地产逐渐呈现出区域竞争的局面。从万达接收的资产还是需要投入一部分资金巩固客流，进一步扩张。这不是高周转的住宅路，这些资产的流动性不是很好。

4.融创转型不成功。万达之所以动作迅速，原因是多方面的。其中之一就是转型不够成功，房地产企业都在寻求转型。但乐视投资失败后，融创转型的路径并不多。未来怎么走，需要很高的智慧和金钱。

个人认为，任何行业都要小心杠杆。金融企业要把资产负债率降到92%以下，一般企业要降到70%，因为太高会增加你再融资的难度，因为你缺乏抵押物。而且财务费用会在一定程度上侵蚀你很多利润。

怎么解决问题？要加快资产的流动性，增加资产的周转率，降低负债率，放慢扩张速度，稳中求进。