曹德旺一语成谶？楼市陷入“买不起卖不掉”困局，房价走势清晰了

不久前，央行“放水”，释放长期流动性1.2万亿元。多位专家解读，此举有利于房地产市场，将提振年底楼市。其中，房地产开发商受益最大，既能解决债务燃眉之急，又有助于加快销售，刺激回款。有不少房产中介“摇旗呐喊”，称楼市久旱逢甘霖，房价“复苏反弹”在望。

真的是这样吗？楼市“翘尾”行情真的出现了吗？房价真的开始“复苏反弹”了吗？在下结论之前，我们先来看看最近市场上的四个重要新闻事件:

一、国家统计局发布11月份70个城市房价最新数据显示，11月份，全国70个城市新房价格下降的有59个，二手房价格下降的有63个。对比9月和10月的房价数据，不难发现，目前的楼市依然在单边下行。尤其是新房市场，降温幅度有所扩大:11月份，70个城市房价环比下跌84.2%，较8月份的28.5%上涨近两倍。总之，在当前时期，降温仍然是市场的主旋律，尤其是二三线城市，楼市的“阴雨天气”短期内难以逆转；

二是近日来，不少开发商反映大幅降价卖房，但效果并不理想，进一步印证了“当前时期，购房者消费意愿低，持币观望情绪浓厚”的事实。河南新郑郑融某项目直接祭出“买一套送一套”的促销活动:购买现房一套，总价130万，直接赠送82㎡高层一套。据悉，该项目高层精装房价格从开盘初期的近万元一平下调至5000元/平以内，有“腰斩”式降价；豫北某三线城市某板块宣称“五折卖房”，不仅被老业主举报，还被相关部门约谈；甘肃天水某楼盘也大幅降价销售，也被网友举报为“恶意降价”。随后当地住建局约谈相关开发商，关闭该项目商品房销售网上登记系统，暂停该项目所有商品房销售...

事实上，最近安徽、河南、山东、河北、山西、重庆等多个省市的很多楼盘都在以“到职”的名义打折销售。有的房子前后才三四个月就六七折卖了。在最后的首付收上来之前，购房者发现自己的房子已经贬值了30到40万。关键的是，有人向相关单位举报，得到的回复是“开发商降价卖房是正常的收尾行为”；

第三，开发商大幅降价，但房子还是很难卖。克而瑞的数据显示，今年9-11月，百强房企销售业绩下滑近40%。其中，11月份，超过半数的百强房企同比降幅超过30%，近90%的企业月度业绩，包括绝大多数的30强房企，均不及上半年月度均值。其中不乏融创、世贸、绿地、中南置地等20强房企，11月跌幅均超过40%。

第四，受融资政策收紧、房企偿债高峰期、销售形势惨淡的影响，今年8月份以来土地市场也出现了较大降温，尤其是9、10月份。在许多城市，不仅卖地收入大幅减少，而且拍卖率也很少超过50%——这是过去7年从未发生过的事情。此外，被众多专家誉为“房价不断上涨”、“土地稀缺”的四大一线城市也面临着“卖不出去”的窘境，这迫使很多城市在第三轮集中供地中放松了土地拍卖的规则。即便如此，11月，土地市场继续降温——溢价率指数再度下跌，仅为3.2%。

基于此，专家陆俊直言，很多人预测的楼市“自大”不会出现。不仅如此，该专家还直言不讳地指出，由于房地产具有很强的周期性，市场已经处于“降温通道”，这种降温趋势至少会持续到明年上半年。此外，中国社科院的预测也印证了这一说法:12月14日，中国社科院发布《中国住房发展报告(2021-2022)》，指出明年住房市场将先降后升。从同比来看，今年四季度将继续降温，明年一季度降幅达到最大，之后降幅逐渐减小。主要指标有望在明年第四季度转正。但整体来看，2022年楼市继续震荡大幅下跌的概率很小。

此外，据地产专家刘介绍，目前的楼市已经陷入了“买不起卖不起”的窘境，而这种窘境早在两年前曹就有先见之明。也就是说，目前楼市的困局早就被曹弥补了。在2019年底接受新浪财经记者采访时，曹曾直言不讳地指出，经过十几年的不间断上涨，很多城市的房价已经超出了普通人的承受能力。未来房地产会成为有钱人之间的博弈，也就是有钱人和有房的人互相接盘，普通工薪阶层几乎很难接盘，因为不仅如此，曹还认为，目前全国的房子已经供大于求，很多开发商未来卖不出去房子，遇到销售困难，更有甚者会陷入债务危机，破产倒闭。

2020年，曹王德再次接受记者采访。这一次，他对房地产的评价更加富有想象力。“房地产挤压了实体制造业，不应该再被捧高了。未来物价上涨失去了支撑，拥有多余房产的人应该抓紧时间脱手，否则可能无法出租或出售。”

为什么，当前房地产市场发生的一切，会是曹的预言？接下来我们从三个方面来分析。第一，虽然近两个月全国新房销售均价略有下降，从今年一季度末的最高点10720元/平下降到11月的9967元/平，但全国100个城市的均价仍高达16183元/平。对于亿万普通工薪家庭来说，这无异于“天价”。即使是以首付30%的形式贷款购买，普通人购买100平米房产的门槛也提高到了50万。2020年城镇居民人均可支配收入近4万元，人均年结余资金不到1.2万元，这意味着一个普通工薪家庭至少需要13.8年才能凑够首付。

此外，今年4月，诸葛搜房公布的中国百强住宅平均房价收入比为13.2，远超国际标准的3.0-6.0，恰好印证了中国房价“严重偏高”的事实。

有人可能会说，既然大城市买不起，为什么不在小城市买呢？鹤岗、玉门、乳山、鸡西、阜新几万块钱就能买一套房。我们认为这样说有点夸张:首先，不考虑房价，这些城市都是“萎缩”城市，产业、资源、人口萎缩，未来可能消失，这意味着连最基本的住房都难以保障；其次，虽然买房是为了自住，但很多人更希望房产能让家庭资产保值，这样的城市显然达不到这个要求；再者，人往高处走，人才向大城市聚集。这是所有国家都经历过的道路。根据国家长期战略规划，未来的都市圈和城市群是真正意义上大力发展的区域。当然，工作、生活、买房都要顺应这个趋势。

其次，如前所述，严控之下，开发商的销售受阻。9-11月，百强房企销售业绩下降近40%。此外，截至目前，全国已有近400家房地产企业宣布破产，很好地验证了《曹王德》中“开发商的房子卖不出去”“破产”的说法。事实上，在当前这个时期，不仅开发商销售困难，很多城市都处于“冷却通道”，人们一直遵循着“买涨不买跌”的思路。二手房也不能降价卖——整体房价处于下降趋势，买方拥有绝对话语权，叠加金融政策收紧，房贷发放缓慢，部分城市甚至对二手房“停贷”，二手房交易量降至低谷。虽然11月杭州、深圳、北京、广州、上海等地二手房成交量略有回升，但仍难改变二手房难卖的事实。

曹说得对，楼市陷入了“卖不出去，买不起”的窘境。是否意味着“房价失去支撑”？专家刘波认为答案是肯定的。原因有二:第一，稳定楼市仍然是经济工作的重点，房地产是经济的压舱石，所以未来两年绝不允许房价出现波动。其实这也是央行、住建部、银监会等部门近期反复强调的；二、楼市高库存的基本面为未来两年房价定下了“稳中略降”的基调——上海易居房地产研究院12月10日发布的全国百城住宅库存报告显示，截至11月，全国100个城市新建商品住宅库存总量为5.211亿平方米，为2016年8月以来最高。

自此，未来两年的楼市走势已经完全明朗。理财专家用一句话总结:总体来说，仍会趋于平稳健康发展，但城市间的分化会比较明显:对于人口增长、经济优势、产业支撑的一线和强二线城市，市场经过一段小时间的“降温”后仍会有所回暖，尤其是“北上广深”四大一线城市，政策和市场基础已基本建立。但总体来看，不可能出现2019年和今年上半年的疯狂行情，半年涨幅超过15%。

在东方证券首席经济学家余韶看来，虽然房地产仍然是非常重要的行业，但国家减持房地产的态度非常明确，这意味着未来无论是大城市还是中小城市，房地产都将加速回归居住属性，体现在房价上，即中国大部分城市80%以上的房地产将失去投资价值。总之，虽然未来核心城区、核心楼盘会有明显的保值功能，但未来的增值空会被进一步压缩；

对于国内绝大多数三四线城市和更低级别城市来说，未来两年房价下行压力依然较大。半年来，全国22个城市(其中20个为三四线城市)发布“限价令”，已经横向说明。这些城市房价下跌的压力非常大，已经到了需要地方政府出面，用政策“托底”的地步。此外，在当前时期，我国绝大多数三四线城市的新房库存已经回到2015年的水平，这就决定了未来两年内这类城市的房价很难再上涨。此外，过去支撑三四线城市房价“补涨”的重要因素棚改也在逐渐退出。无疑，棚改的退出，对于三四线城市来说，也构成了盈利空。

房价走势明朗，大中城市房价企稳回暖，小城市仍面临下行压力。那么，对于刚需来说，明年应该怎么做？你想买房子吗？我们认为也有必要单独讨论一下:大中城市尤其是四大一线城市和国家中心城市的市场已经明显降温，现在对于刚需者来说是一个难得的购房窗口。如果有需要，你要未雨绸缪，但要记住一点:不要加太多的杠杆，要给自己留有充足的选择余地。另外，同时要谨记，在“不炒”的政策下，买房致富的时代已经结束，投机投资不可取；

“三无”三四线城市等。，如果不是真正的刚需，也没必要急着买房。现在入市无异于高位接盘，尤其是新房库存超过24个月的城市。买房的时机到底是什么时候？在专家刘平看来，明年第三季度是比较合适的。原因很简单。明年9、10月份将是房企还债的高峰期，这势必迫使很多房企提前降价促销回款，尤其是在难以摆脱困境的三四线城市。开发商“以价换量”的积极性会更高。