曾经你爱理不理,以后你高攀不起

当初望京还是砖厂，东湖和南湖，也就是烧砖挖土形成的水坑，是积累了大量雨水形成的。花田当年也是花椒田。当时望京风沙大，从市区开车去望京感觉走了很长一段路。我一开始就把望京想成了“睡城”！

(曾经的望京)

2009年，北京市规划委的十二五规划给了大望京一个明确的未来，一个新的商圈即将在朝阳区诞生。大望京商务区被正式规划为北京的第二个CBD。

现在各种规划建设开发，谁敢不关注望京？

在这里，北京唯一的五条轨道交汇的国际商务区，唯一与首都机场相连的商务板块，世界500强企业和高科技公司聚集的地方，互联网、电子、汽车、通信等产业正引领着望京的飞速发展。再加上电子城向北扩张，越来越多的人才进入望京，越来越成熟完善的商业配套均匀分布在望京，北京国际学校70%也在望京周边。

(已入驻的部分公司)

同时，大量地产项目也在此落地，其中不乏高端项目。先说说我今天去过的望京板块的改善属性，挑几个简单的。有高端的，有中端的，有刚需改善的。人总是对自己有要求的。想看就先看好了！

海洋皇冠

本来这个项目我是踩盘的时候从后面看的，但是印象相对来说对我最好，就先说说吧。在今天评测的项目中，大哥绝对遥遥领先。你一听豪宅，这个调性就有了。

区域优势就不用细说了。如今，这些建筑都共享望京设施，远洋万和公馆处于这个“北京第二CBD”的核心。为什么是核心位置？我们先来看看第二个CBD的范围在哪里。规划委网站上写着东至京顺路，西南至望京中环路，北至北小河，东至五元桥，总建筑规模129万平方米。加油！看到了吧，别人的核心立场是骄傲。然后有人说，有什么大不了的？别告诉我，这说明这里有人才和资本在流动！！！CBD是“老钱”，望京CBD是“新贵”。

否则远洋地产不会在2010年86轮举牌后，以46亿拿下望京最后一块住宅用地。这是当年的北京王。开发者难道不比我们更了解它的价值吗？加油！人家没按错宝，上半年销售额超过30亿。创造了2年60亿元的销售奇迹。创造了总价超过5万的豪宅销售皇冠。这在当年的豪宅市场上很有名气。

总结:新；郝；昂贵的

新建筑时代是新的

万和海洋公馆是2012年开盘的，2014年交房到现在还没几年，不算新。从门面上看，还是挺新的，风格依旧。

(正面)

好品质好

建筑整体呈线性格局布置，优点是建筑之间没有遮挡。而且任何方向都不靠近主干道，小区里面的花园也好看。据说是法国新古典主义和贝尔戈林花园设计。反正感觉园林集中但还是精致的。

(线性排列)

(室内花园)

况且还是要看产品本身。有11栋楼，498户。Pick 空进入大厅5-7m。入口层已经过了。共有五种户型:170平的两居室、210平的三居室、292平的四居室和360平的五居室。客厅宽7.8m，南宽19.8m，高3.3m。这样就达到了采光和视野的通透。全套房设计，主卧带卫生间和衣帽间。车位比例是1:1.6，而且是加大加宽的那种。

(大堂5-7米空)

既然豪宅是测评中最好的，自然安保系统也是最好的。六重安防系统保护住户的安全和隐私，单梯单户。每户还有7平的私人电梯厅。什么专属楼宇管理也是标配。

昂贵的新贵价格

贵，除了前面提到的第二CBD和望京商圈的配套设施“贵”之外，圈层也是考虑因素之一。这里的人都是高净值人群，比如东花园就是256平米以上的大户型，没有3000万起拍价是进不去的。哦，对了，据说小区内部建了7000平米的专属高端会所，可惜踩着盘子不能进去看一看，就知道了。

当然，还有一种贵。。价格不可小觑。比如我去看了一套290平，南北通透的大四房。这套公寓是成交量非常高的住宅，我想是目前所有待售的房子。入住率80%。目前据说总价3300多万，物业费6.98元。你觉得这个价格可以吗？但是，10年前，房子也讲究一个三元的仪式感，很辛苦。

绿色(类别)

起初，我不明白为什么会有两个名字，为什么会叫“绿里”？后来才知道原来是建在果岭上的。阶级意味着更多的等级和等级，其实我想说我是高端菜。看，这次是个好名字。因为在果岭上，所以它的地形本来就和平时的居民区不一样，所以塑造了一些景观。小区东、西、北三面形成相对海拔2.6米的山地地形，将小区围了起来。据说这在风水学上叫负阴阳格局，好不好看你自己。

因为是在东湖湾后读的班，一进去就觉得宽敞，高楼不多，都是低层建筑。1.37的低密度瞬间很舒服，感觉仰望蓝天的感觉很好。这样的密度，在望京市区乃至五环内都不多见。走进小区里随处可见的红砖结构，是满满的复古沉淀感，走进来的感觉是安静宜居。喜欢这种感觉可以看看。门边是班级的会所，只对小区业主开放。

(社区建设)

(社区俱乐部)

2003年建成70年的老房子，共26栋(含4栋配套)，569户，人车分离。户数不多，但都是大户型。类住宅区有四种户型，分别是平三居(面积169-189平米)、平四居(面积198-216平米)、双四居(面积215-243平米)、复式(/[/k0/)

我分别去看了公寓和复式的房子。大概是这样的。我们来谈谈公寓吧。平坦的大堂几乎没有照明。这是一种非常古老的感应灯照明。因为都是红砖结构，在里面感觉有点像大瓦窑。而且楼道的窗户特别小，总有一种参观房子的感觉。一个楼梯通向一个房子，但是当你到达房子的时候更好。你看的大户型，南北200平。总价差不多是1850万元，而且价格相当合理。朝南对3卧室，就是当时的窗户不是全落地窗，介意的可以实地看看。统一率几乎是87%。万科的物业，物业费4.6元/月，3.2米高的楼层也很优秀。但是，平三房吧没有储物间，平四房吧也没有花园。而且，二楼所有的平四房阳台一起凸显出来。另外，二楼所有平四房父母房的主卧窗户都很小，很暗。

再来看复式，重点是218平米的户型。目前总价预计2520万元。不知道是不是业主新装修的原因。看起来更好。几乎和样板间一样好。一楼有一个花园，目测大概40平米。一楼客厅高达4.6米。但是，你去看的时候，可以注意一下。有些房间有不同的阳台，有些房间根本没有阳台。如果不是礼物，双人间入住率为81%，如果是礼物，则为104%。

(复合平面轮廓)

如果您必须比较双平面层:

1.平层优点:利用率高87%，三居室朝阳。有一个储藏室。缺点:没有赠送区，客厅不够高。

2.复式缺点:四房三朝北，老人爬楼梯不方便。具有赠送面积大，客厅富丽堂皇的优点。

东湖湾

这个牌子名字很响，想看的人也很多。于是我就去现场看了。说实话，第一印象有些失望。如果要说是豪宅，我觉得不算高端。如果要说不是豪宅，10万元/m2以上的整体均价是有的。不来也不去，我们来了解一下。

东湖湾规划为一期、二期、三期，分别于2008年、2010年、2012年竣工。物业是长城物业，24小时保安，12小时大堂管家，管理相当严格。每一期都有自己的配套业务，一期和二期的商业配套已经成熟。三期还配有两栋独立写字楼，由开发商持有。目前三期的商业、写字楼正在招商。

东湖湾小区2483户，户型还是很丰富的，从47平米开间到339平米复式四房，是真正的市场。主要户型有47-100㎡一居室、94-151㎡两居室、126-223㎡三居室、192-260㎡四居室、339㎡复式四居室。看的时候最头疼，因为户数多，公寓产品很多。区域划分还是很细致的，几乎没有断档。好处是可以充分满足各类人群的住房户型需求。不知道，人太多，产品太乱，眼花缭乱。而且这么多住户共用的小区里配套设施明显不够用，不过好在人家好像也不需要自己的花园，因为东湖湾是沿着北河建的。北小河公园、王虎公园环绕，加上北湖、红花、姜庄湖三个国际标准高尔夫球场，以及小区的园林，合称为“一河六园”。你看，人家身边的小伙伴资源挺充足的。

看了才知道，东湖湾也是贝尔戈林花园设计的。有没有似曾相识的感觉？没错，就是开头提到的远洋万和府说的。但是你看，这个师出自同一家，还有这么大的区别。。那又怎么样？但是，既然有那么多人看好它，买它，那肯定是有原因的。东湖湾作为望京的地标性建筑之一，主要由企业主、行业高管、影视明星组成，而陈经纶拥有九年连续阅读资源，足以让很多人趋之若鹜。

作为望京板块内花园环境较好、楼龄相对较新的纯板楼住宅区，入住率较高，可作为家庭第一居所。而且二手房交易活跃，流通量高。目前东湖湾房源均价在10-11万元/平方米左右，在2017年的下跌行情中也表现出较强的抗跌性，可视为二次或多次置业者寻求改善的选择之一。

不过不置可否的是，建筑的密度，虽然建筑比较新，但是看起来不够高端，让我觉得不够豪迈。

只需要中端板

皇家公寓

说了这么多高端，我们最后来看一个望京刚需的板块。这个也是人介绍的，所以很好奇想了解一下。

潮庭公寓2008年由开发商统一装修交付，3栋15单元1442户。

社区的最大特点:

①新旧小区:房龄2008，尚年轻；外立面贴砖；大堂精装，明亮。

②落地大飘窗:这个第一印象还不错，采光和视野更好。

③地理位置优越，功能设施齐全，生活便利:类似于以上整体望京设施，即交通+购物+餐饮+娱乐休闲+医疗一应俱全。这里距离地铁14号线望京南站只有150米。

④产品丰富，户型多样，选择多:有68-78平一居室(500万-600万)，85-122平两居室(650万-750万)，125-160平三居室(850万-1000万)，230平左右花园复式四居室，150。小区均价:6-6.5万/平。

⑤性价比高，租售比高:物业费2.8元/㎡/月，车位非专有，租金600-800元/月，小区人车分离，全封闭。

(社区位置和配套设施)

(花园、物业和单元精装大堂)

(户型分布)

想象一下这里的生活:在工作日的清晨，睁开眼睛，欣赏从大落地窗望出去的景色，生机勃勃；吃完早饭，开车或者坐公交都很方便，于是我带着好心情开始了新的一天。晚上回家，暖暖的灯光，干干净净的马路，一步下楼走进明亮的精装大堂，穿过两梯两户/三户/四户的电梯，进入家中享用一顿美味的晚餐，顺便透过窗户欣赏一下夜景。休息日可以去附近慵懒的地方放松一下，吃喝玩乐。还有！近在咫尺。

以上只是盘内所见所想，一家之言不合顺序，仅供参考。说实话，如果想要物美价廉，各项指标都符合要求，目前来看，很难！毕竟，鱼和熊掌不可兼得。总的来说，购房者看房的重点是不一样的，你可以根据自己的实际需求进行优先排序和选择。更何况今天刚说了望京的几个楼盘，内容和视频比较多，只是占用了太多的篇幅和冗长。还有一些楼盘，如保利中央公园、臻花园、慧谷根花园、别墅、望京金茂公馆、湖光一号、富城花园等。可以关注我们豪宅官方微博Discovery 12th楼了解更多豪宅及改善项目。