法院拍卖房屋应注意什么

现在拍卖行已经被越来越多的人接受，但是真正能了解拍卖行的朋友并不多。下面带你了解一下拍卖行及其各种玩法。

首先，你为什么要买拍卖行？拍卖行比二手房有什么优势？这主要集中在价格优势上。

法院处置被执行人名下房产时，由于申请人从诉讼到执行需要较长的周期，会考虑到快速实现执行标的的需要。执行法官会与指定的鉴定机构沟通，鉴定价格会低于市场价，以尽快了结已完成的案件。根据规定，第一次拍卖起拍价不得低于评估价的30%，第二次拍卖起拍价不得低于第一次拍卖起拍价的80%(最低等于评估价的56%)。拍卖的起拍价与第二次拍卖价格相同。可以看到，有些房子的最低价已经是市场价的一半了，包括低于市场价的评估值。

知道了优点，那么你就要知道去哪里买。目前国内可以合法进行网络拍卖的网络平台主要有:Taobao.com、JD.COM.com、人民法院诉讼Assets.com、Gongpai.com、中国拍卖行业Association.com、工银融e购、北京产权交易所，其中房源最多的平台是Taobao.com的阿里司法拍卖和JD.COM.com的JD.COM司法拍卖。

就这两个平台而言，首推Taobao.com的阿里司法拍卖，因为流程、第三方调剂、过户服务相对成熟。法院有很多资源入驻，缺点是品牌号召力太大，导致投资人多，竞争大，错过的机会相对少；其次，JD.COM JD.COM的司法拍卖。com，虽然其热门地区对象少，比如浙江基本没有房子，但其优势在于拍卖对象与阿里不重叠，竞争相对较低。

我们在上一篇文章中提到，要参与购买拍卖行，必须熟悉整个拍卖流程:

1.拍卖咨询:选房后，首先要做的就是咨询房子的基本信息，比如是否限购，是否可以贷款等。尽量提前做一个评估价和起拍价的分析，对比近期同小区甚至同户型的二手实际成交价格等。

2.现场调整:现场看房是非常重要的一环。不仅可以知道房屋是否与拍卖公告图片一致，更重要的是可以知道是有人出租还是被执行人占用，以及周边环境。

3.准备资金:这个环节需要保证参赛费用充足，对于需要贷款的，需要在拍摄前联系银行进行资格预审等准备工作。

4.参与投标:掌握投标技巧，包括投标时间、投标频率等。

5.办理过户:拍卖成功后，最迟在法院要求的时间支付尾款。这就需要联系法院出具执行书和判决书，然后去当地房管、税务等部门完成过户。如果需要办理抵押贷款，需要尽快办理抵押手续。

6.家政:过户完了，不代表整个流程结束了。接下来就是拿着钥匙和房产证收房，其中需要登记变更房产信息，重新签订物业合同，水电煤过户。

说到法国拍卖行，评论最多的就是各种坑。以下是一些最重要的问题:

1.税费:不要小看税费。忽略税费的多少，可能会导致拍房子的成本远远超出预算。尤其是预登记或房产证未满2年的房屋，需要二次过户，税费由买方承担。要求买家先帮原业主缴纳1%-3%不等的契税，然后承担5.6%的增值税，再过户到买家名下，一次性缴纳契税，综合成本增加10%左右。

解决方法:前期尽一切努力。如果遇到，要么放弃，要么调整购买预算。

2.租赁问题:不管是原业主为了保全资产而做的假租赁还是其他情况，除非有强烈的上涨预期，否则不建议新手去碰这种房子！

破解建议:与承租人协商后，可以选择补贴租金提前收回房产变现或自己持有。

3.户籍:户籍主要有两个风险，学籍和户籍。如果是学区房，但是入学资格已经被原房主占了，那就没办法了。在大多数城市，六年内只能有一个孩子入学。搬进来的问题。现在很多城市都可以在办理房产证后，到当地公安部门申请“空衔接”原房主的户口。所需资料包括:身份证、户口本、房产证、申请表(写清楚原因)。“空连起来”并不意味着“搬出去”，也就是说，原主人的

解决方法:如果是为了自己的孩子跑，或者是为了学区跑去投资这套学区房，需要从房东的判断，房子的地址，家庭情况，法院，物业，派出所等渠道进行所有的调整。如果有必要，你可以付费找到所有的调整机构进行判断。

4.批量破产房产问题:拍卖行里经常会出现批量的开发商的房产，还没有卖出去，但是这个时候你就需要小心了。如果小区里还有其他普通的房子或者二手房，已经正常出售，并且经过认证，那就可以买了。但如果有一批房子出来了，之前买的业主还没办证，你就需要盯紧了，仔细看公告。很多时候法院只关注拍卖清算，交割认证，不管你。所以如果开发商多次贷款，被抵押，尤其是土地证二次抵押，在很多不严的城市都存在，这种房子就不要拍了，拿不到证就得砸。

破解建议:尽量了解同一小区房屋的真实产权。

5.莱莱的问题:拍卖行的市场总会有一些莱莱，在收房过程中出现清仓困难的比例大概在5%左右。这个时候，我们往往会建议士兵前的仪式。通常的做法如下:

A.报警:这一招基本没用，但是法律程序必须有报警记录。请记得当场记录。

B.停水停电:拿房产证把水、电、煤转到自己名下改账号，就可以停水、电、气了。如果有的小区暂时停不下来，你需要等欠费交了再自断。

C.另案起诉:起诉对方非法占有，因为原拍卖交易结束，法院不管。这时候另一个案件需要法院起诉启动，而且这个周期太长，执行很慢，需要足够的耐心。

建议:参与拍摄前做好沟通协调工作。如果以上方法都不能除掉老赖，那就不要碰那些有住人痕迹的精装修房，避开就好。从投资的角度来说，如果占用个人精力太多，就不值得入手。

除了以上注意事项，还有一点特别重要，就是资金问题。因为购买价款需要在一定期限内全额支付给法院，需要充足的资金保障。需要资金的朋友也可以申请商业贷款，但是需要有贷款资质。如果他们没有贷款资质，有一个折中的方案，就是采取全款更低的模式。详细解答可以咨询智祥荣。

以下是办理按揭贷款的通常流程:

在房屋开拍前至少10天提交申请贷款前置审批材料→银行查勘前置审批OK→成功拍摄后签署拍卖成交确认书→出具定金支付材料→银行审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行发放贷款→办理房产过户→借款人按月还款。

基本上要求担保公司提供阶段性担保。

好了，拍卖行的玩法到此为止。最后，我想给初学者分享一些经验和建议:

1.不管有没有租约，都可以当场解决；

2.如果法院或者执行方的债权人有钥匙，说明所有权人已经无法占有标的物；

3.拖欠物业费不一定是坏事，但说明这个物业已经运行很久了；

4.第二套新现房方便后续出租或二手出售；

5.毛坯房入住或入住的可能性基本为零；

6.在竞价阶段，不用提前竞价。在截止时间前，你要按照最低加价标准耐心打磨，直到进入最后2-3人竞价环节，你才可以开始适当提高单次竞价金额打击对手；

7.设置1-2档的心理价位环节。一旦超过，可以尝试稍微加价1-2倍。如果对方坚持继续扛，果断放弃；

8.每年年底都是出手的好机会。年底资金普遍短缺可以有效减少竞争对手，越接近春节越容易赶上。

9.一般可以参考:800 ~ 150万潜在地级市，弱二三线省会城市；500 ~ 500万二线以上省会城市，如成都、重庆、杭州、武汉、郑州；超过50万人选择北上广深等一线城市。