1、公寓和普通住宅区别在于产权年限不同
要说住宅和公寓有啥区别，最明显的就是产权年限了；虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的。通常，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年。
2、公寓和普通住宅区别在于水电收费标准不同
另外，除了在产权方面公寓和住宅有区别，水电收费方面也是不同的。住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。
公寓式住宅的意思是公寓式住宅，相对于独院独户别墅住宅都建在大城市，一部分是高层，标准高，每一层内有独用的套房，包括卧室，起居室，浴室，厨房等等，供中外客商及其家眷中短期租用。
商业地产投资中最为广泛的形式公寓式住宅，受到购房者的喜欢，在销售排行榜中有着不俗的成绩。公寓式住宅最开始的时候是舶来品，相对于独院别墅更加的经济实用，其实最开始的时候国家的公寓式住宅都是高层层，在最近几年里面，国家在建设公寓式住宅的时候，设计上作了很大的改善，以适合国情。
集户型小，投资回报率高，设施完善等特点在一起的的公寓式住宅受很多人的追捧。公寓式住宅和普通住宅的土地性质和产权不同，土地性质是非常复杂的，产权在40年到70年左右。
公寓和住宅的区别：
1、产权年限不同；
2、物业管理不同；
3、水电收费标准不同；
4、居住舒适度不同；
5、落户规定不同。
法律依据：《城市房地产管理法》第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。公寓和住宅的具体区别如下：
1、居住舒适度不同
一般情况下，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，不仅可以居住，也可以商用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差；住宅三通，公寓部分不通气；住宅有划分区域的学校，可转让；公寓不一定，可能有指标，转让之后无。
值得一提的是，LOFT公寓产品在户型装修设计上，稍加改装，极有可能一房变两房、两房变三房。
2、采光条件不同
据悉，住宅和公寓在采光条件方面也是有差异的，有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。3、产权年限不同
虽然房屋的使用时间是没有限制的，但土地产权的使用是有年限的。一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。
4、水电收费标准不同
一般的住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远来看，住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。
5、解决户口规定不同
公寓一般是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能解决户口问题。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。
6、税费不同
公寓和住宅在税费方面也是不同的，买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭仅有的住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个税。
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