如何理解物业管理

物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。

（一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：

1、从物业管理角度，就楼宇

物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。

（一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：

1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议

2、制定物业管理计划包括计算管理份额

3、制定物业管理组织架构

4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划

5、制定第一年度物业管理财务预算

6、参与工程监理

7、参与设备购置

8、参与工程验收

9、拟定物业管理文本

（二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面：1、楼字及设备维修保养

2、楼字保险事宜

3、保安服务

4、清洁服务

5、绿化环境保养

6、紧急事故处理

7、处理住户投诉

8、财务管理根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁月i 送督、邮递复他商务服务等等。

拓展物业管理知识：

如何理解物业管理中的"公开、公平、公正"原则

做好物业管理工作要奉行许多工作原则，如节俭的原则、廉洁的原则等，但最根本的是"公正、公平、公开"的原则。实践表明：能否坚持和贯彻这一原则决定了物业管理工作的成与败。正规化、专业化的物业管理公司必须坚定不移地贯彻"公平、公正、公开"的工作原则。

公平，有两层含义：一指管理公司与业主的法律地位是平等的。管理公司虽为业主所雇请，但作为合同双方的民事主体，在人格上和权利上是平等的。业主对管理公司不能颐气指使，把管理公司当"出气筒"；管理公司也不能逆来顺受，对业主的"刁难"或无理要求作无原则的迁就。二是指管理公司在向为玉提供服务的时候应一视同仁，平等地对待不同的业主，不能因业主身份尊贵就格外热情，也不能因业主拥有物业面积较多就无原则地迁就。

公正，意指合理、正义。管理公司制定的收费标准要符合政府的有关规定，不能巧取豪夺。管理公司要处处维护业主的利益，在运用支配管理费用时要精打细算，特别是外判工程或货料采购要公开招标，货比三家，杜绝"黑箱操作"。公正也要求管理公司为维护大多数业主的利益，敢于抵制个别业主因图一已私利而损众人公益的不良行径。管理公司必须忠实履行委托管理合同所确定的权利义务，不畏强、不欺弱。

公开，意指管理公司作为全体业主的"管家"，一切工作都必须置于业主的监督下，特别是管理费的收取与支出，应定期张榜公告，以便让业主明白管理费的来龙去脉。有些管理公司因财务上存在一些"不便交待" 的问题而不敢公开或公开的内容不真实，引起业主的强烈不满。因此，管理公司对自己所做的工作，尤其是财务工作，是真实地完全地公开还是有保留地公开或者不公开，可成为检验管理公司是否正规化的试金石。

通常情况下，物业管理一般是指，业主通过选聘物业服务企业，让业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理通常有2种形式分类，分别是：1、居住物业；2、商业物业。

《物业管理条例》 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《物业管理条例》

第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

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