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住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度丌高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳劢生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化。工业化的必须前提是标准化。沈阳卫德住工讲过实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。
随着新型城镇化建设推进，传统建筑模式难以适应国家现代化建筑行业转型发展需求，大力发展装配式建筑已上升为国家战略。“十三五”规划指出，力争在10年左右，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%，各地政府纷纷响应，积极落实发展装配式建筑。装配式建筑已成为当今建筑行业发展的主要趋势，进入快速发展阶段。
一、装配式建筑产业的市场态势
装配式建筑是指用工厂生产的预制构件在工地装配而成的建筑，采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理的建造模式，把传统建造方式中大量的现场作业转移到工厂进行，是一种可实现建筑产品节能、环保、全生命周期价值最大化的可持续发展的新型建筑生产方式。按照结构材料分为预制混凝土结构、钢结构和木结构三类。
1、国内装配式建筑呈快速增长趋势
国内预制装配式建筑重新升温，并呈现快速发展的态势。据住建部数据显示，2012-2019年中国新建装配式建筑面积呈高速增长趋势，2019年中国新建装配式建筑面积为近几年来最大值，达到42亿平方米，同比增长448%。
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2、东部发达地区引领全国市场发展
从近三年的统计情况上来看，重点推进地区新开工装配式建筑面积分别为7511万m²、13538万m²、19678万m²，占全国的比例分别为472%、468%、471%，这些地区装配式建筑政策措施支持力度大，产业发展基础好，形成了良好的政策氛围和市场发展环境。在东部发达地区继续引领全国发展的同时，其他一些省市也逐渐呈规模化发展局面。上海市2019年新开工装配式建筑面积3444万m²，占新建建筑的比例达864%；北京市1413万m²，占比为269%；湖南省1856万m²，占比为26%；浙江省7895万m²，占比为251%。江苏、天津、江西等地装配式建筑在新建建筑中占比均超过20%。
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二、我国装配式建筑产业快速发展的驱动因素
1、人力成本增加，倒逼装配式建筑产业发展
1949年以来，我国人口高增长带来的房屋建设需求及廉价人力资源是传统建筑行业发展的内生动力。近年来我国人口生育率降低，老龄化程度加快，人口红利优势丧失，建筑从业人员减少，导致人力成本上升。农民工选择建筑业意愿持续走低，预计未来将进一步推动建筑业人工费用上升。相比于现浇式建筑大量使用人工的建造方式，装配式建筑运用精细化分工大大提升生产效率，人力需求较低。
2、我国环保要求持续趋严，推动装配式建筑产业发展
在我国城市建设的快速发展背景下,建筑扬尘对环境破坏的问题已经越来越严重，中国科学院的研究报告显示，中国每年产生的建筑垃圾达24亿吨左右，占城市垃圾总量的40%。为降低建筑业带来的环境污染，国家出台多项环保政策，要求发展绿色建筑。装配式建筑采用了工厂化制造，现场拼装的生产方式，施工过程较现浇结构大大简化，现场消耗人工量大大减少，减少原材料使用量，缩短建设周期，显著降低施工扬尘和噪声污染。
3、产业政策密集出台，引导装配式建筑产业发展
国家和各地方政府陆续出台鼓励装配式建筑发展的产业政策，带动了一大批企业进入装配式建筑领域。据住建部统计，除国家出台的政策外，2016-2019年，31个省自治区直辖市共出台装配式建筑相关政策文件686份，相关标准规范389份。
4、装配式建筑技术不断完善，市场接受度持续提升
行业标准不断完善，技术不断进步。近年来，我国已在装配式建筑的设计、施工、验收等各个行业制订了多个国标和行业规范和规程，有关的装配式建筑的规范规程在不断地修订、更新和完善。BIM等技术应用提高了建筑领域各专业协同设计能力，利用信息化手段加强对装配式建筑建设全过程的指导和服务，实现在建筑全生命周期内提高工作效率和质量，以及减少错误和风险的目标。
装配式建筑产品不断丰富，消费者对其接受度不断上升。早期装配式建筑在行业中是全新产品，跟传统建筑施工的方式存在较大差异，市场参与方接受度不高。但随着行业龙头公司技术水平持续提高，并持续推出样板房，房地产商和消费者们对于装配式建筑的接受度也在明显提升。
案例链接：火神山医院和雷神山医院
采用装配式建筑，开创建造新纪录
新型肺炎疫情大规模爆发后，中建三局在武汉市防疫指挥部的要求下，牵头完成了“火神山”和“雷神山”医院的建设。两家医院均为装配式建筑，建设周期均在10天左右。这次医院建设，使得全国人民更加了解装配式建筑的优点，有利于公众心中对装配式建筑的接受度提升。
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三、装配式建筑的结构分析及细分产业机会
装配式建筑产业链是以建筑实现的流程为主线的，更加强调设计、生产、施工一体化，总体来说，装配式建筑主要包括研发设计、装备制造、原材料供应、构件生产、施工安装和管理运维六大环节，东滩顾问认为研发设计、构件生产、施工安装和管理运维是装配式建筑的四大核心环节。
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图：装配式建筑产业链
1、研发设计环节——以建筑、工业、信息技术为依托，品牌龙头已取得阶段性成果
随着装配式建筑技术体系的不断成型，越来越多的设计师采用装配式的方式设计房屋，设计领域有望迎来技术革新。此外，BIM建筑信息化系统也逐渐运用在规划设计环节中。我国装配式建筑行业各细分领域龙头企业已陆续推进或完成技术的研发阶段，且部分龙头企业已实现市场化接单，并推出较为成熟的商业化产品。
2、构件生产——PC结构占主导地位、钢结构快速发展、木结构发展较慢
三种结构材料，各有优势，适用于不同的建筑类型。在我国预制混凝土结构成本相对较低，应用最为广阔，适合量大面广的多层、小高层办公楼、住宅建筑；钢结构抗震性良好，成本不一，广泛应用于大型厂房、场馆、超高层、住宅等领域；木结构成本最高，国情决定应用场景受限，当前多为低密度高档次的木结构别墅。
（1）预制混凝土（PC）是当前我国装配式建筑的主要结构，市场空间大
预制PC由于建筑材料本质上与传统现浇混凝没有明显差别，因此无论是开发商、施工方还是购房者，都对其有着较高的接受度，早期推行起来较为顺利，在我国装配式建筑中占主导地位。且预制PC构件市场有望维持较高增速，可拓展空间大。
·构件工厂快速增加。2016年以来，全国新建的PC工厂已超600家，截至2019年底，全国年设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1000家。
·新开工建筑面积占比最高。2018年我国PC构件市场规模约148亿，2013-2018年复合增速120%，2019新开工PC结构装配式建筑27亿平米，占新开工面积的654%。
·示范项目最多。从2016年住建部推行的119个装配式建筑示范项目来看，混凝土结构占比最大达46%，其次为装配式钢结构，占比16%。而装配式木结构由于在我国应用范围较小，占比仅有3%。
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（2）钢结构发展较快，并逐步应用于住宅领域
钢结构因其自重较轻，且施工简便，广泛应用于大型厂房、场馆、超高层等领域。根据统计数据显示，我国近年来钢结构产量逐年上升，2010年至今，我国的钢结构产量不断增加，年均增速保持在10%以上，且仍有继续保持快速增长的势头。钢结构行业的稳步发展为钢结构在装配式建筑中的应用带来利好。
政策推动钢结构向住宅领域发展，2019年3月住建部在《住房和城乡建设建筑市场监管司2019年工作要点》提出开展钢结构装配式住宅建设试点，在试点地区保障性住房、装配式住宅建设和农村危房改造、异地搬迁中，明确一定比例的项目采用工程项目采用钢结构装配式建造方式。
（3）木结构当前国内占比较低，未来具有较大发展空间
自上世纪60年代起，新建的木结构建筑在我国占比很低，与发达国家相比，有很大的差距，木结构的发展还有很大的空间。由于木质材料的特性比较适合低密度建筑，我国在政策层面已经支持建造5层及以下的纯木结构建筑，现阶段国内木结构建筑主要应用在文化、旅游、医疗、养老等文旅康养领域，强调建筑的舒适性、健康性和与人的亲近感。
我国三种装配式建筑结构比较
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3、施工安装——大中型建筑企业开始往装配式行业转型，适应新兴市场需求
未来几年，发展装配式建筑将是大势所趋，政府对装配式建筑也十分重视，如果建筑施工企业不能适应新兴市场的发展需要，将很大可能在新的市场中被淘汰。因此很多中大型建筑企业开始往装配式行业转型，拓展业务发展空间，抓住新兴市场。
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装配式PC结构建筑施工安装流程
4、管理运维——工作持续整个使用周期，且具有信息化管理的特点
装配式建筑构件间的安装缝采用建筑密封胶完成封堵，建筑密封胶的使用寿命一般15-25年，整个使用期运营维护工作持续进行，运维工作包括安全监测、定时检测、维修更新、建筑养护。应用BIM技术可实现装配式建筑的设计、采购、生产、施工、运维的全过程信息化管理。在运维阶段，由于装配式建筑竣工模型中包含每个预制构件的生产厂家信息及自身属性信息，如发生质量问题，能快速进行替换维修。
四、装配式建筑产业发展前景与布局特征
1、前景预测——行业成长性高，市场规模大，未来发展空间巨大
根据相关数据和市场分析，预测至2025年我国装配式建筑市场规模将达到15000亿元以上，目前市场规模仅6000亿，未来具备较大的发展潜力。且与西方发达国家相比，我国装配式建筑行业发展空间广阔。日本、美国、澳大利亚、法国、瑞典、丹麦等发达国家装配式建筑已经发展到了相对成熟、完善的阶段，渗透率已经高于70%，而我国装配式建筑行业刚处于起步阶段，行业渗透率不足10%，未来发展空间广阔。
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2、产业布局——遵循四大原则，全产业链布局趋势明显，重点地区引领发展
（1）装配式建筑产业基地布局遵循四项原则
装配式建筑产业基地的布局要综合考虑各方面的因素，合理的布局能够充分发挥产业基地的优势，综合分析我国装配式建筑产业基地的分布，发现了以下四个布局特征：
·国家及省市政策导向原则：国家颁布相关政策对装配式建筑产业基地布局进行指导，其中《装配式建筑产业基地管理方法》明确指出，产业基地要发挥示范引领和带动作用，同时优先享受住建部和地方部门的相关政策支持。各省市政府也纷纷出台相关政策指导区域内产业布局。
·各地区的需求原则：市场是决定产业规模和方向的主要因素，由于各地区装配式建筑的建筑类型不同，需要建设的产业基地所生产的构件类型就不同，根据地区未来装配式建筑建设量进行合理规划产业基地产能。
·结合现有产业原则：产业基地的布局要充分利用地区现有产业优势，结合地区建筑业发展特点、发展规划，将产业基地的选址布置在能够充分发挥其优势的地区。
·服务半径适中原则：各个产业基地的间距、服务半径要适当，预制构件的运输费用是考虑产业基地布局选址的一个重要因。产业布局既要尽量靠近原材料产地，还需要考虑消费市场距离、以及当地装配式建筑建设聚集地点。
（2）装配式建筑基地全产业链布局趋势明显
在国家大力发展装配式建筑的大好形势下，北京住总集团、远大住工集团、中建科技集团等一批大型的领军企业，实现了房地产开发、科技研发、设计咨询、构件生产、施工安装、管理运维等装配式建筑全产业链布局，提供EPC工程总包服务，解决了产业链割裂和企业碎片化问题。全产业链布局具有成本优势、竞争优势、质量优势等比较优势。
·成本优势：减少中间环节交易费用，利于控制成本，提高价格比较优势。
·竞争优势：提供研发、设计、构建生产、施工安装及管理运维一体化服务或部分服务，满足多样化市场需求。
·质量优势：全产业链由一家企业负责，标准统一，施工安装问题较少，越来越多的企业开始提供EPC工程总包服务。
（3）部分研发设计环节分布于科研要素集聚地区，产业基地紧邻需求市场布局
我国装配式建筑研发、设计、生产、施工、运维等全产业链一体化发展趋势明显，但研发设计环节对人才和技术要求较高，部分产业基地的研发设计环节分布于高校、研究院等科研要素集中地区，产业基地多紧邻需求市场布局，主要集中长三角、京津冀等重点推进的大中城市，其他城市也稳步渐近发展。
·部分研发设计环节分布于科研要素集聚地区：研发设计环节对人才和技术要求较高，部分装配式建筑产业基地的研发设计环节分布于高校、研究院等科研要素集聚地区，与高校合作，校企融合发展，提高产业研发设计应用率，促进装配式建筑产业发展
·预制构件运输成本高，产业基地紧邻需求市场：预制PC构件体积大、重量重，运输成本占比较高，根据行业经验，PC构件的经济运输半径在100~150公里，综合考虑地价和运输成本等因素，PC工厂多选址在距核心需求城市150公里左右。目前，装配式建筑产业基地主要集中在长三角、京津冀等重点推进的大中城市，其他地区也在稳步推进发展。
案例链接：北京住总集团
面向雄安新区需求市场，全产业链一体化发展
北京住总集团是国内最早开展绿色建筑技术研究的企业之一，拥有完整、成熟、自主的装配式建筑“开发—研发—设计—生产—运输—安装—维护”的“EMPC”全生命周期、全产业链核心优势，是装配式建筑领域的领军企业，拥有国家级装配式建筑产业基地，2017年被住建部认定为第一批装配式建筑产业基地企业。
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京津冀是装配式建筑重点发展地区，雄安新区以装配式建筑为主要建筑方式，未来雄安新区装配式建筑占新建建筑的比例将高达80%~90%，市场规模达万亿。北京住总集团作为老牌建筑企业，凭借深厚的产业基础，抓住雄安新区万亿市场机遇，将北京住总国家级装配式建筑产业园选址于天津市宝坻区林亭口镇工业区。
中海地产好。
1、中海地产专注于住宅领域的开发，能够为客户提供高品质的住宅产品，产品档次较高，设计精美，装修豪华，在服务方面有着较高的要求，能够提供优质的售后服务，具有较高的社会责任感和企业良好形象。
2、力高地产的产品质量有保障，价格相对较高，项目分布不均，产品类型主要集中在住宅、商业、写字楼等领域，缺乏其他新兴的产品类型。
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