做房地产真的很赚钱吗

揭秘比房地产更赚的“坟地产”（房地产哪块赚钱）

来源:时代周报作者:郑

比房地产更赚钱的行业是“坟地产”。

最近福寿园(01448。中国殡葬行业最大的上市公司HK)发布财报。2021年，其每座经营性坟墓的销售和服务收入平均为11.08万元，比2020年的平均水平高出约3000元，比2019年的平均水平高出8000元。

2020年，福寿园经营性墓穴销售单价平均同比上涨5%左右。上海易居房地产研究院数据显示，当年一线城市新建商品住宅成交均价仅上涨2.7%。

2021年墓地销售开始增加，给多家殡葬概念股带来空的利润增长。

财报显示，2021年，福寿园营收23.26亿元，同比增长22.9%；净利润8.9亿元，同比增长17.5%。安源中国(00922.HK)截至2021年9月底的6个月(2021年4月-2021年9月)收入增长11.52%。

福成股份(600965。a股第一殡葬股SH)，2021年前三季度实现营收增长28.66%，净利润增长69.69%。

孝文化下，特殊的必要性支撑了墓地的价格，但有限的土地显然满足不了殡葬企业的野心。2021年，殡葬公司收购、扩张、推广“活约”，希望在原有墓地销售业务之外寻找利润增长点。

4月1日，时代周报记者就墓葬价格涨跌、并购、行业竞争以及数字化和增值服务等问题，向安贤源中国、福寿园、福成股份等公司的官网邮箱发送了采访提纲。截至记者发稿，没有任何回应。时代周报记者多次致电福成董秘办，均未能打通。

生态葬墓面积不到1m2。

近年来，墓地价格上涨已经不是秘密。

富源的公墓和殡葬服务收入主要来自上海、河南、安徽、江苏等经济发达的省或直辖市。2021年，福寿园每座经营性墓的平均销售服务收入为11.08万元，公司墓地及殡葬服务收入超四成来自上海。

来源:福寿园2021年年报

4月2日，时代周报记者从福寿园工作人员处了解到，上海浦东福寿园一个公墓墓穴的价格在3万元到30万元之间，而便宜一点的生态葬价格在3万元到10万元之间。墓区面积都在1㎡以内，价格和墓的大小、间距、绿化有关。

福成股份的财报显示，其位于河北省三河市的灵山宝塔墓园位于北京七环与京秦高速交汇处，客户来自京津冀。灵山宝塔陵园官网显示，不同墓型最低报价在19800元至158000元之间。最便宜的墓型是树葬，最贵的是艺术墓碑。

4月2日，时代周报记者咨询墓园工作人员了解到，上述墓型价格差异主要是由于环境和石材不同，占地面积差异并不显著。最小的墓型占地约0.4m2，最大的墓型不超过0.8m2..一种更实惠的树葬形式是在没有坟墓的大树下放一个小碑。

上述墓地墓穴的高价并非个例。据民政部测算，华金证券测算，2006-2018年，国内殡葬服务行业总收入年均复合增长约8.8%，殡葬销售穴位均价持续提升。

毛利率远超房地产行业

在高价的支撑下，殡葬行业毛利率很高。

自2014年收购墓地以来，福成股份的殡葬服务业务以高毛利率支撑了公司利润。2016年至2020年，福成股份殡葬业务毛利率分别为84.84%、86.78%、87.96%、87.14%、81.01%，远高于福成股份畜牧食品加工业约20%、餐饮行业约60%。

即使福成殡葬业务贡献的营收常年不足总营收的20%，但2016年和2017年的年报均称，该业务贡献了公司一半以上的利润，近年来仍是贡献利润的主要业务。

(福成殡葬业务收入占比仅为0.8%，毛利率高达80%。来源:富城2020年度报告)

万得数据显示，2016-2020财年，主营业务为殡葬的安贤源中国年毛利率不低于63%。截至2021年9月底的6个月内，销售毛利率达到68.47%。

相比之下，主流房企在同样的土地相关业务上，无论是a股还是港股，都没有录得如此高的毛利率。

2021年和2020年，a股市值最大的房地产公司万科A (00002.sz)整体毛利率(扣除营业税及附加)为17.2%和22.8%；碧桂园(02007.HK)和华润置地(01109.HK)的毛利率分别为17.74%和21.8%，以及26.97%和30.86%。

殡葬业务扩张踩雷

2021年，多家殡葬公司迎来盈利增长。

福成股份主营墓地灵山宝塔陵园2021年上半年实现净利润4323万元，同比增长312%。财报显示，疫情稳定，客户前往墓园协商，逐渐恢复正常。该公司通过改造墓区环境和丰富墓葬类型来促进销售。

2021年，福寿园销售墓穴2.47万个，比上年增加1.03万个。其中，经营性墓销售1.51万座，同比增长15.6%，该项收入16.76亿元，同比增长19%。另一方面，安源中国在截至2021年9月底的6个月内，实现墓位和龛位销售收入1.43亿港元，同比增长12.3%。

在有限的区域内推广销售已经不能满足殡葬企业的扩张野心。2021年，福寿园开始大规模收购。

2021年3月，福寿园与山东菏泽福禄源签订投资协议，收购后者90%股权；5月，福寿园收购安徽龙门文化陵园有限公司全部股权，完成安徽合肥、宣城、淮北、巢湖、阜阳布局。6月，与大连大连湾人文纪念园签约，发展东北业务；10月，福寿园签约收购河北涿鹿龙辉天府元宝山开发管理有限公司30%股权，实现业务向京津冀地区渗透。

经过多次收购，福寿园业务已进入19个省、自治区或直辖市的40多个城市。

富源的收购扩张并不是个例。

2021年11月，福成股份在投资者互动平台上表示，福寿园通过并购增加土地储备，提高盈利水平，是非常有效的方式。福成股份从未停止市场扩张的步伐。

不过，殡葬企业通过收购来拓展市场也并非没有风险。

2018年，福成向湖南韶山天德福地陵园有限公司(以下简称“天德福地”)投资1.8亿元，收购后者60%股权。但天德福地连续两年未能履行业绩承诺，2019年净利润亏损1182万元，2020年亏损580万元。2020年，福成公司发现天德福地陵园原股东有未披露的补充协议，可能有大额负债。随后，天德福地被立案侦察。

“白商”面临消费降级的挑战。

行业高毛利率的背后，殡葬企业并非没有后顾之忧。对于殡葬行业来说，除了增加土地储备促进销售，企业还需要调整业务结构对冲市场环境的变化，寻求业绩增长。

有迹象表明，部分年份市场环境变化，如墓穴销售增长乏力、客户消费意愿下降等，影响了业绩增长。

2016年至2020年，福成股份每年营收同比增长均未超过7%，甚至有三年出现负增长。2017年福成营收和净利润分别下降0.76%和15.26%，2019年下降0.47%，2020年分别下降24.92%和42.37%。

2019年福成股份年报显示，殡葬业务收入下降29.03%，主要是受大环境影响，市场竞争加剧，销量下降，客户选择档次降低。

近年来，福寿园和安贤园中国的年营收并没有出现爆发式增长。

2018年至2020年，福寿园收入分别增长11.8%、12.1%和2.3%。2018年财报显示，当年可比墓园经营性墓位销量少于去年。

2018-2021财年，安贤源在中国的收入分别增长了约28%、8%、29%和4%。在收入增长缓慢的2021财年，其旗舰项目浙江安贤元墓址的销售额有所下降。

为了促进销售，许多公司正在调整业务结构以满足消费者的需求。

就市场整体而言，高端艺术墓是价格较高的那种，而生态墓更节省土地，一般价格较低。在最近的财务报告中，寿元指出，公司正在扩大生态节地产品和艺术墓的比例，减少传统墓的比例，提高土地利用效率。2021财年，安贤元中国还着力推广小型化、个性化的生态节地葬，如草坪葬、树葬、黄河葬等。

同时，福寿园还推出了生前契约业务，通过提前锁定客户未安葬和墓地板块，带来客户储备。2021年，公司共签订居住合同1.38万份，同比增长133.1%。2021财年，安贤源中国推出了spar生产的创新业务。

疫情对殡葬公司墓穴销售的影响还没有完全消失。寿元推出福寿云祭扫等创新服务，福成股份推出云祭扫、代客祭扫等互联网服务。不过，关于推出数字化服务的效果，福寿园、福成、安贤源中国并未回复时代周报记者。

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