潘石屹，曾经的地产大佬，在海南房地产市场泡沫时期积累了第一桶金，成功跳出。他也是上海外滩地王之战等一系列传奇的缔造者。未来，他会回归到什么样的身份？
中国住房报记者傅珊珊上海报道
6月16日20: 05，潘石屹通过微博默默转发了一条消息。
转发的消息是:6月16日，百仕通(NYSE:BX)发出全面要约收购，投资SOHO中国有限公司(SEHK:410，以下简称“SOHO中国”或“本公司”)，以期获得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。SOHO中国将继续在香港交易所上市。
这条消息此前以中英文发布在SOHO中国官方微信上。这意味着传闻已久的SOHO中国的末日终于来临。
在这笔交易中，潘石屹和张欣套现142.8亿港元，虽然会保留9%的股权，但都将退出SOHO中国董事会。
几经调整，潘石屹通过出售控股权告别SOHO中国。
受黑石收购影响，SOHO中国6月17日股价暴涨逾25%，截至当日收盘价为每股4.6港元，单日涨幅达21.05%。在6月15日SOHO中国临时停牌之前，SOHO中国的股价已经是“十连阳”，仅10个交易日股价就上涨了60%左右。
6月17日，《中国房地产报》记者就SOHO中国出售事宜联系潘石屹，电话始终无人接听。
潘石屹张欣出售SOHO中国引起媒体广泛关注，潘石屹成功退赛尘埃落定！出售SOHO中国潘石屹夫妇成功套现142.8亿港元等报道纷至沓来。
“从这次黑石收购的价格来看，是从去年3月初开始打8折，但对于急于转让，决定退出房地产行业的潘石屹夫妇来说，他们的目的达到了。一方面，美元的贬值压力，人民币资产的吸引力，潘石夫妇急于将资产转移到海外，对双方都是好生意。”零售、品牌分销、商业地产专家丁认为，黑石捡了个便宜，潘石屹夫妇卖得心安理得。
市场上也有不同观点认为这是一次“套利交易”。
潘石屹，曾经的地产大佬，在海南房地产市场泡沫时期积累了第一桶金，成功跳出。他也是上海外滩地王之战等一系列传奇的缔造者。未来，他会回归到什么样的身份？
潘石屹辞职
房地产行业经历了几十年的风风雨雨。有些人在向前冲，有些人在后退。显然，潘石屹属于后者。潘一的离开可能从他转型的开始就埋下了伏笔。
近年来，潘一一直备受争议。虽然他是一个知名的房地产开发商，但近年来他一直不看好中国的房地产市场。
2007年，潘石屹曾表示，房价的两大隐忧已经出现，下跌的现象已经显露。2010年，他说，“土地比房子贵，保持房价不现实。”2013年，潘石屹在其微博中评论不动产登记“是个好政策。如果今年实施，房价马上就跌了。”2014年，他说“中国房地产是泰坦尼克号，会撞到冰山”。2015年，他预测房价会下跌，呼吁年轻人不要买房。2018年4月，潘石屹在其微博中写道，房地产市场日益畸形，有些地方已经违背了基本常识，并通过视频分享了个人观点。视频中，他用了很多尖锐的词语，但这条微博很快就被删除了。
2012年起，SOHO中国从大卖模式转为自持出租；从2014年开始，潘石屹开启了“卖卖”模式。从非核心资产到核心资产，潘石屹已经出货300多亿。
最终，他创办的SOHO中国也上架了。
2019年，SOHO中国开始寻找潜在买家。黑石和高瓴资本都与之有过“绯闻”，其中黑石被传的次数最多。
2019年10月，有消息称SOHO中国将向黑石集团出售资产。2020年3月，更具体的市场消息指出，黑石集团将以每股6港元的价格收购SOHO中国，交易总价约40亿美元。消息一出，SOHO中国的股票立刻涨停，涨幅一度超过40%。但随后，公司紧急停牌，最终澄清消息不实。
事实上，SOHO中国当时确实在和黑石等潜在买家谈判。但由于疫情，双方的谈判很快陷入停滞。2020年8月，SOHO中国宣布终止潜在谈判。
潘石屹四处奔走，最后把SOHO中国卖给了黑石，但价格比之前低了很多。
一位熟悉商业地产的人士表示，SOHO中国的核心资产位于北京和上海，交易价格确实有点低。
SOHO中国2020年年报数据显示，截至2020年末，公司总资产707.04亿元，总负债331.57亿元，净资产375.47亿元。按售价计算的净资产折价率只有57%，而港股上市公司的净资产折价率通常在60%-80%。在丁看来，SOHO中国二级市场的估值一直低于其净资产，是因为其现金分红率较低。内地资产价格高，但租金回报率低，导致其资本市场估值低。
虽然有折扣，但潘石屹还是执意要走。为什么？
这可能也是因为他的性格和经历。有人认为潘石屹出身农村。虽然他赶上了时代的洪流，通过投身房地产行业赚到了第一桶金，但思想中还是有一种小农意识。而且由于海南房产销售的大起大落，潘石屹在未来房地产扩张的黄金时代显得相当保守，从而错失了发展良机。
除了骨子里的东西，潘石屹之所以毅然卖掉自己的房产，甚至自己创立的公司，在中国企业资本联盟副理事长白文喜看来，主要是出于对资产安全的担忧。
潘一是一个商人，做生意首先考虑的是利益。它曾经算过一笔账，说中国的租金回报率低。即使在北京这样的一线城市，租金回报率也不到3%，银行贷款资金成本最低超过4%。亏损是意料之中的。
“作为一家自负盈亏的企业‘承租人’，SOHO中国没有再融资需求。在目前中国商业物业的供求格局下，回报率无法覆盖同期物业市值计算的银行贷款利息，利润只能来自物业价值重估的升值部分。这项业务在财务上非常不合算。SOHO中国作为上市公司，维持眼前业绩和股价的压力很大。近年来，它也支付了大量股息。消费现金而不融资，就要承担运营费用和上市公司的维护费用。结果很清楚。”白文熙说。
此外，柏文Xi还表示，黑石作为全球最大的房地产私募基金，管理的资产约6000亿美元，客户都是中国的富人，不排除潘石屹利用黑石之手转移资产的可能。
市场上也有类似代购代持的传闻。潘一此举是为自己设置了一道防火墙？
黑石的计算
黑石接手SOHO中国的消息发布后，不仅SOHO中国股票大涨；黑石集团也在6月17日收盘时上涨1.19%，至98.48美元/股。根据公告披露的细节，本次要约完成后，黑石计划维持公司现有的主营业务和管理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识，支持和加强公司的业务发展。
作为“华尔街的PE之王”，黑石对房地产行业情有独钟。在黑石的历史上，投资不良房地产项目是其发展壮大的法宝。据公开信息不完全统计，自2008年黑石完成第一笔投资以来，其在中国房地产市场的累计投资已接近300亿元，涵盖写字楼、购物中心和综合体。
有意思的是，黑石在2011年从中国撤资，2013年彻底清算了自己在国内的商业地产，当时声称要“退出中国”。
然而，2018年后，黑石开始大举投资中国。仅在2019年，它就在中国市场的多个商业地产上花费了超过200亿元人民币，包括Taubman Asia在中国拥有的购物中心50%的股权，美国商业地产运营商Taubman Centers的亚洲分公司，以15亿美元收购的上海浦东新区长泰广场，以及以70.23亿港元从HNA收购的香港国际建设投资69.54%的股权。甚至在2020年第三季度就在该领域贡献了近一半的收入，堪称“地产之王”。
黑石的野心不止于此。
2020年10月，黑石以12亿元总价收购融创旗下上海香溢花园三期第四栋。同年11月，RF地产宣布将广州国际机场RF物流园70%股权转让给黑石，RF集团全资子公司RF地产将持有剩余30%股权。公开资料显示，该物流园是粤港澳大湾区最大的城市物流园，这笔交易已于今年1月完成。完成后，黑石集团在中国的物流组合扩大了近三分之一，达到5300万平方英尺。
黑石集团董事长苏世民表示，黑石20多年来一直积极在中国投资，因为看好中国的优质物流和房地产，并表示未来将继续在中国寻找有吸引力的投资机会，投资优质公司和房地产项目。
这一次，SOHO中国和黑石都找到了最适合对方的方式。
你将以什么身份回归？
潘一是一个很有前途的人。作为地产大佬，潘石屹的跨界生活可谓多姿多彩。他玩微博，卖苹果，热衷慈善，做木匠，甚至跨界拍电影电视剧。
潘一热爱摄影。在给马云、、刘、雷军等商界领袖拍过照后，镜头前的“模特”也变得更丰富了:郎朗、蔡国强这样的艺术家，王力可、海登这样的艺人，还有潘基文、陆克文这样的国际政治名人。
因为摄影，潘石屹也和郭广昌达成和解。潘一说，“原来很多互不交流的朋友因为摄影变成了好朋友，原来的敌人也变成了朋友。我和郭广昌因为外滩项目打了三年的官司。一张照片让我们化敌为友。”
对于爱上摄影，潘石屹坦言:“虽然我是一个业余摄影师，但我还是想用镜头和心去记录他们，记录他们眼神背后的快乐与艰辛，坚持与坚持，开放与从容。通过照片，记录下这些影响时代的人。”
除了摄影，大V潘石屹还会关注环保，做慈善，加入比尔·盖茨的新能源基金会，捐助去哈佛、耶鲁的中国留学生。
潘一总能触摸到时代的潮流，敢于突破自我，学习新事物。“成功的人做新的事情。如果他们不能成功呢？”潘一问自己，当然。他试图将自己归零。在金笔下对潘石屹拐杖的描述中，除了勇气和远见，固执和坚持也是潘石屹成功的重要原因。
潘一对雄心勃勃的年轻企业家说:“在创业的过程中，你制造的产品和提供的服务必须是有益的，对他人和社会有贡献。这是一个大方向。偏离了这个大方向，其他方向做得再好也不会成功。”
谁也不会想到，潘石屹这个从甘肃省天水市走出来的年轻瘦弱的男人，在历经风雨后，如今已经是身价数百亿元的地产大亨。正如《平凡的世界》所写:“我是一个平凡的人，但平凡的人也可以过不平凡的生活。”
如今，离开SOHO中国后，他会以什么样的新身份回归？
