受疫情影响，2020年以来，国内房价出现分化，北方的郑州、石家庄、青岛、烟台、济南等二三线城市房价均出现不同程度的下跌。目前房价下跌的城市数量在逐渐增加。最新数据显示，全国70个主要城市中，52个城市新房价格环比下跌，比9月份多16个。70个城市中，64个城市二手房价环比下跌，即九成城市二手房价出现环比降价现象。
同时，进入2021年下半年后，开发商受到央行融资三条红线的影响。为了回笼资金，他们开始降价促销。部分开发商降价70%，引发老业主维权行动。然而，今年“金九银十”的销售业绩依然以惨淡收场。可以肯定的是，2021年开发商的销量已经不如过去了。此外，受央行收紧房贷、银行提高贷款门槛的影响，二手房业主纷纷抛售房产，希望尽快安家。有的业主降价几十万，挂牌几个月都卖不出去。
面对国内房价的分化，新房和二手房的销售都很惨淡，那么2022年国内房价会下跌吗？会出现抛售潮吗？对此，我们认为这种可能性非常大。
第一，国内城市化已经基本完成。目前国内城镇化已经达到63%，进一步提升的空间不大。过去各地房价上涨，主要是因为城市化导致大量农民进城，成为市民。现在由于房价高，农民进城的速度慢了下来。由于农民对住房需求的下降，许多城市的房价很难飙升。
第二，国内房地产已经饱和。房价上涨了20多年，从之前的平均2000元/平方米到最高的11000元/平方米，足足涨了5倍，人均住房面积也从过去的5-6平方米增长到39平方米。目前，我国居民住房拥有率达到96%，拥有两套以上住房的家庭达到40%，拥有三套以上住房的家庭达到10.5%。现在不要说很多三四线城市甚至一线城市的家庭都有两套以上的房子，各个城市的房子需求趋于饱和。如果没有投机炒房的需求，房价只能是下降趋势。
第三，中国人口已经老龄化，60岁以上老年人口达到2.64亿。预计到2030年，中国老年人口将达到3亿。现在年轻人的数量越来越少。2017年中国出生人口为1728万人，2020年为1003.5万人。
预计未来3-5年，国内人口大概率出现负增长。随着老年人越来越多，年轻人越来越少，城市里的年轻人不再需要买房，只需要继承新房。以后刚性房子的需求会越来越少。
第四，购房者的经济实力不如以前。之前经济高速发展，很多人的收入都在不断增加，所以对未来的收入充满信心。但进入2020年后，受疫情影响，现在各行各业都不景气，人们的收入增长预计开始下降。与此同时，很多有钱人因为生意惨淡需要钱周转，会把囤积的大量二手房扔进市场。现在二手房供大于求，2022年这种情况会更明显。
2021年下半年以来，全国房价出现了“量价齐跌”的局面。那么2022年房地产会出现“抛售潮”吗？从目前的情况来看，国内房地产需求已经趋于饱和，人口老龄化加速，城市化进程接近尾声，购房刚性需求越来越少。另外，由于各行各业的不景气，加上房地产的持续调控，炒房需求会逐渐退出。综合来看，2022年房地产出现“抛售潮”的可能性逐渐增大。
