房产税实施对房地产行业的影响,房产税改革对我国房地产市场的重大影响

房地产税改革的影响 房产税改革对房地产行业的影响

2021年10月15日，《求是》杂志发表重要文章《扎实推进共同富裕》，明确指出“积极稳妥推进房产税立法和改革，做好试点工作”是实现共同富裕的重要环节和措施。

这是在房地产税试点工作宣布实施之前，高层的表态。我们用四个字来形容国家对改革的态度——坚定不移。

房地产税的实施时间表已经讨论了很多年，包括业内专家、政策制定者和相关企业，争论了很多年。现在，终于开始试点了。

决定会议的全文如下:

为积极稳妥推进房产税立法和改革，引导住房合理消费和土地资源集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，十三届全国人大常委会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房产税改革试点工作。

试点地区房产税征收对象为住宅和非住宅不动产，不包括合法拥有的农村宅基地及其上部房屋。土地使用权人和房屋所有人是房产税的纳税人。非住宅房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

房产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院有关部门和试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

按照积极稳妥的原则，国务院将统筹推进深化试点和统一立法，促进房地产市场平稳健康发展，并确定试点地区，报全国人大常委会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院《试点办法》发布之日起计算。在试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，并在授权期限届满前6个月将试点情况向全国人大常委会报告。如果需要继续授权，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定。条件成熟时，及时制定法律。本决定自发布之日起施行，试点实施的起始时间由国务院确定。

我们选择了一些核心要点:

1.“试点地区房产税征收对象为住宅和非住宅房产，不包括合法拥有的农村宅基地及其上部住宅。”

实际上，对商品房已经征收了房产税，这次房产税改革试点，将对商品房征收房产税转变为征收房地产税。房产税改革试点的核心内容是将个人住宅纳入房产税征收范围，农村宅基地和农村住宅不纳入征收范围。

不对农村宅基地征收房地产税，是此轮改革中意义重大的“细分措施”。房地产市场十几年的发展，在一二线城市和部分三四线城市是火热的，大量的农村宅基地并没有在市场上参与广泛的商业交易。如果此时对农村宅基地征税，无疑会影响农村消费能力，这与之前的改革政策不符。因此，可以预计它们不会被纳入收集范围。

2.“房产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民政府制定具体实施细则。”

国务院负责制定试点办法，试点城市负责制定具体细则。这也充分体现了目前不同城市房地产市场的复杂性。在多年的调控政策下，核心城市房地产交易依然火热，部分三四线城市房地产交易趋稳。近期多个城市的第二批集中土地拍卖出现了流拍，也能反映出整个行业对当地市场未来预期的态度不一。

不同的试点城市制定不同的实施细则，可以更好地反映当前市场的复杂性，避免“一刀切”的规则导致试点实施难以推进。

3.“按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点和统一立法，促进房地产市场平稳健康发展，确定试点地区。”

作为“改革试点”，哪些城市将被纳入试点关系到征收范围。中原地产首席分析师张大伟表示:“房价高、涨幅大、市场韧性强的城市将成为首批试点城市。”

当地房地产市场是否“过热”决定了其是否会成为“试点”城市之一，而人口流入、房价增速等关键指标是决定当前城市房地产交易的基本因素。在一二线城市中，北上广深、长三角、大湾区和部分二线省会城市，由于近年来人口流入较快，当地房地产交易价格上涨较快，很有可能成为试点区域城市。

今年5月，财政部、全国人大常委会预算工作委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局联合主持召开房产税改革试点工作座谈会，“听取了部分城市人民政府负责同志对房产税改革试点工作的意见”。

当时上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南等6个城市的负责人参加了会议。如果一定要对“试点城市”进行预判的话，这6个城市很有可能被列入房产税实施的试点城市。

此外，在今年中共中央、国务院印发的《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》中，提出“2035年，浙江高质量发展取得更大成就，基本实现共同富裕”。作为“共同富裕”的一个例子，浙江省的一些热点城市也有可能被纳入试点范围。

4.“本决定授权的试验期为五年。条件成熟时，应及时制定法律。”

房地产税全面实施的时间表还没有定论。目前只能在文件中看到“试点期限为五年”。中原地产首席分析师张大伟表示，国家房地产税必须建立在“法定征税”的基础上，立法注定是一个相当漫长的过程。

相比试点立法，更容易实施，所以2022年，部分试点城市的房地产税细则将会出现并实施。

对实施工业房地产税的不同判断

多年来，关于房地产税试点的争论不断。一方认为实施房地产税会打压房地产市场，破坏国内经济发展的稳定性。另一方面，房地产税的全面实施不会影响国内房地产市场的供求基本面，不会对经济稳定产生影响。

RealData首席市场分析师徐小乐表示:“短期内容易对市场预期产生较大冲击，成交量下降但价格变化不显著。但成交量和价格长期由住房供求基本面决定，房产税在供不应求的市场影响不大。”

房地产税的实施将直接影响产权人的利益，并将导致二手房市场的短期波动。但整体市场的基本面还是建立在供需变化的基础上。如果中国各大城市的拍卖市场继续出现拍卖现象，贷款额度依然紧张，房地产市场的供求关系不会有明显的变化。

另外，很多人把这次房产税试点和十年前上海、重庆的房产税试点相提并论。但是，很难概括它们之间在征税对象和税种上的区别。

首先，房地产税以全部存量房为征税对象，以保障基本生活需求为前提，以实现共同富裕为目标，对高收入阶层实施税收调节。

其次，上海和重庆的房产税税率较低，上海的税率最低，为0.4%，重庆为0.5%，且政策实施前购买的房屋不纳入征收范围，只征收房产税实施后购买的新房。两市房产税政策的特点是“重增量，轻存量”。

上海、重庆的房产税试点，由于征收范围小，优惠征收多，对当地城市税收没有起到支撑作用，“卖地”收入也没有产生明显影响。

房地产税备受关注，其意义和影响将远远超过上海、重庆的房产税试点。

房地产税实施的市场影响

在土地市场上，对庞大的存量房征税将补充城市财政收入中的税收。从长期来看，房地产税的出现将减少地方政府对“卖地”的财政依赖，促进地方房地产交易市场的稳定健康发展。

在新房市场，预计房地产税征收的实施细则将对“刚需”友好，持有多套小户型住房的家庭将根据税收规则和持有成本决定是否出售。二手房市场供应量可能上升，市场供需矛盾可能缓解。房地产税引起的市场调节会比政策调节更有效。

房地产税的出现可以改变房产所有者的预期。

虽然短期内房地产市场可能受到冲击，但从中长期来看，一二线核心城市仍是人口的主要流入地，核心城市房价的稳步上涨趋势仍有较强支撑。房地产税的落地也将更好地帮助国内经济结构转型。

房地产税的时代意义。

实施房地产税不是为了打压房地产市场和房价。房地产税的出现，可以看作是对“双降、扶贫、反垄断”政策内容的补充。最终目的是保证中国经济结构更加健康的发展，避免陷入资本刚性和经济固化的发展困境。靠房地产和基建投资拉动发展的时代终将过去，未来科技和消费将成为新经济转型的底层逻辑组件。

面对未来新局面的开启，房地产行业的市场参与者难免会遭遇“阵痛”。每一次变革都是利益的重新分配。随着旧行业发展逻辑的改变，一部分人的利益会重新分配，这就是为什么要设置“五年试点”的基本逻辑。

一方面，全面实施前的试点可以对细则进行调整和修正，使房产税实施细则在全面实施时更加完善；另一方面给了“一部分人”一个缓冲。

我们坚决支持改革措施。