懂理财易筋经的朋友都知道，我们这个综艺节目是分享项目投资理财知识和观点的综艺节目。
在中国，说到项目投资，基本上有三大块，一是金融市场，也就是个股和股票基金，二是金融企业的投资理财产品，三是房地产行业。今天就不说个股了。就投资理财和房地产而言，近十年来占这两个发展趋势收益的金融理财产品是房地产行业的私募基金。但随着房地产行业股权融资的限制，国家坚定了当前政策“房不炒”[S2/]的主旋律，那么房地产融资还能买吗？由于怀涛是私募基金厂商，所以今天会有很多朋友来说说我对房地产融资的看法。
首先我们要先了解一下近几年房地产融资发展趋势火热的原因。房地产融资的本质是期货公司将投资者的授权资产借给房地产公司而产生的资产管理产品。如果这个东西能做大，三方肯定都满意。
就期货公司而言，农田，个股，甚至名人字画，本质上都是借款人出示的抵押物。如果这个抵押物有足够的使用价值，有所改善，就可以借。根据多年金融企业工作经验，个股价格不靠谱。这个月可能10元一股，下个月强制退市。所以把质押率定得低到似乎也不能保证安全。在个人信用缺失的环境下，连黄金都是含铅的，那纸贷款担保的信用贷款是不靠谱的。找或者抵押农地最靠谱，规模大，手续简单。尤其是在我们国家，农地完全国有，如果在房建单位把抵押手续办好了，就算稳定了，这个地方别人也偷不了，假不了。但房地产行业形势好的时候，质押率会高一些，形势不那么好的时候，质押率就是底点。
对于私募股权投资者来说，回顾过去十年，私募股权基金在房地产行业的投资收益率高达年化12%。即使在资产价格较低的2017年，房地产行业的长期投资也在7.5%以上。那么投资者按照房地产资产管理产品的项目投资，经过十年的复利计算，可以实现150%以上的房产增值。而这样的收益，对于原始资产相当大的高净值客户来说是非常可观的。从另一个角度来看，这种高净值客户如果前些年不把钱投在房地产融资上，还能投在哪里？我不认为我会坐等价格下跌，否则我很可能会乘坐股市的垂直过山车或陷入P2P的深坑。相比之下，房地产融资看起来更讨人喜欢。
再看房地产公司。中国的房地产公司基本上都是在房地产价格单边上涨的情况下发展的，这也造成了基本上所有的中国房地产商都倾向于大量借贷，大量拿地，这样他们就可以赚很多钱。所以中国房地产开发商的负债率基本都在80%以上。但是，目前的政策对房地产商的融资模式伤害很大。虽然金融机构的钱成本低，2020年就能拿到，但不一定是2020年。在这样的情况下，期货公司依靠全方位摄影的协调能力，很容易通过现有各种政策的空隙，想办法给地产商打款。这也是近几年期货公司成为房地产公司融资来源的关键原因。至于资金成本，私募基金的资金成本虽然高于金融机构，但资产供给更稳定，可以将空成本计入项目成本。虽然资金成本高，但土地增值还是少得可怜。这个税是地产商税的一个很高的比例。按开发设计利润实行累进税率，最高可达60%。如果新项目的利润空间空足够大，对于地产商来说只是多付贷款利息或者多交交叉税的选择，并没有太大的坏处。这也是房地产公司喜欢私募基金资产的原因。
房地产行业形势不好。房地产行业的私募基金还能买吗？在我看来，自然可以买，但是要选择买。并不是我对房地产行业未来的发展趋势感兴趣，而是我认为房地产融资归根到底还是一个贷款的业务过程，而耕地自古以来就是最好的抵押物，这一点随着房地产行业的兴衰基本不容易改变。一方面，选择购买是关于选择地区。目前，房地产行业的生命早已远去。未来房地产行业只会出现一些区域性的市场情况，比如大湾区的发展趋势，特大城市的扩张，一些重点城区的改造。这类地区的房地产未来可能不会暴涨，但农地产权的流转还是有保障的。另一方面是股权融资。现在很多纯房企的负债率已经很高了，大部分都在90%左右。香港的房地产公司都吸取了房市崩盘的经验，今天的负债率会在20%以下。国内房地产公司迟早会走这条路，负债率低的，发展方向室内更大空，股权融资主要以负债率为主。
