房贷利率怎么算的，教你2个计算公式自己算
单从数据来看，房贷利息5.39%，一年1万元贷款利息539元。
但是，住房贷款的贷款利息不能简单地从年利率来计算。因为房贷利息的计算相对复杂，等额本息的还款和等额本金的还款是一样的，虽然年利率是一样的，但实际上要努力的贷款利息是不一样的。
我们举个简单的例子。如果借一百万，年利率5.39%，贷款期限三十年。
如果单纯从数据上来看，很多人会认为110万年的贷款利息是5.39万，但是还贷就没那么简单了。
两种还款方式匹配的贷款利息如下:
等额本息还款贷款还款方式
下图显示了一百三十万年的总贷款利息。
由此可见，等额本息还款的还贷方式，一百万三十年，总贷款利息101.93万，年均利息3.39万。这个贷款利息好像比具体贷款利息少吧？
实际上，这个贷款利息已经考虑了资产的具体利用率，所以相对年利率小于贷款利息的5.39%。随着你还贷成本的降低，每年匹配的贷款利息都在降低。
下图是等额本息还款的贷款还款方式和每个月贷款利息的下降情况。
从图中可以看出，等额还本付息时，贷款利息每月会下降5元。
等额本金还款贷款还款方式
等额本金还款法贷款的还款方式前期资本金较多，在金融机构资产中的相对性较小，因此整体贷款利息的相对性较小。
下图是100万和30年等额本金还款的贷款利息状况。
从图中可以看出，同样是一百三十年5.39%的年利率，等额本金还款总贷款利息只有81.07万，平均每年贷款利息只有2.7万左右，更低。
其实每年要还的贷款利息都不一样。下图为等额本金还款法的还款方式及每年需要偿还的贷款利息:
从图中可以看出，等额本金还款法每月减少贷款利息12.5元。
但无论如何，金融机构全是按5.39%的年利率来测算。
等额本金还款虽然不同于等额本息还款要争取的贷款利息，但实际上预计年利率都是5.39%，两者的贷款利息往往相差很大。根本原因是贷方拥有不同的金融机构资产。
等额本息提前还款的资本更大，时间越长，欠金融机构的资本越少，所以贷款利息的相对性就越小。等额本息提前还款的资本虽然也在减少，但减少的幅度并没有那么显著，可见贷款利息的相对性更多。
但无论金融机构如何衡量，都是基于出借人拥有的特定资本，按照5.39%的利息来衡量。所以无论是等额本金还款法还是等额本息还款法，贷款人都不占性价比，只是两者的还贷压力不同。
