三四线楼市降价,三四线城市二手房会降价吗

三四线城市降价去库存（一线城市炒房客开始抛售了）

10月16日出版的《求是》杂志第20期发表了一篇重要文章《扎实推进共同富裕》。文章指出，要积极稳妥地推进房地产税的立法和改革，做好试点工作。

“开征房地产税是大势所趋，必须尽快开征。”广东证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒告诉记者，先试点，再总结经验，在全国推行，是中国改革开放过程中非常重要的方法论。在全面实施房住不炒，推动我国从房地产繁荣走向科技制造强国的大背景下，房地产税不能缺位，有利于房地产市场平稳健康发展，促进其回归住房属性。

今年以来，财政部也多次提到房地产税。5月11日，财政部宣布，财政部、全国人大常委会预算工作委员会、住房城乡建设部、国家税务总局负责同志在北京主持召开房产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志和部分专家学者对房产税改革试点工作的意见。

中国财政学会绩效管理委员会副主任张逸群告诉记者，最近财政部多次提到房地产税的问题，资本市场对房地产市场的调整变化越来越敏感。无论是“房住不炒”，还是“共同富裕”，都表明房地产税试点将进一步加快。作为调节普通家庭住房资产供求的重要手段，其影响的敏感性和普遍性正在逐步加深。

近日，华夏新供给经济学研究院院长康佳表示，房地产税将采取双管齐下的办法。一方面，要积极稳妥地推进房地产税的立法；另一方面，在立法完成之前，一些地方可能要率先加入试点范围。在试点地区的选择上，可以考虑浙江、深圳、海南先行先试。

罗志恒认为，在当前共同富裕的大背景下，房地产税可以削峰填谷，促进公平，起到调节财富分配的作用。目前，土地转让市场正在迅速降温。这个时候必须有新的税种来弥补土地出让收入的不足，而且要尽快实施。加快房地产税的立法和改革，有利于构建地方税体系，提高直接税比重，这是我国未来财税改革的方向。

“这次逻辑可能会改变”

最近上海很多套房持有者都在操作“换仓”，优化自己的房产配置。过去上海已经实施房产税试点十年，但根据相关办法，试点前对存量房持有人并没有太大影响。“这一次，逻辑可能会发生变化。”当地一位投资者说。

“最近有一些持有多套房的业主，原来把房子租给了我们这边。现在他们不得不提前解约，宁愿支付违约金。据他们说，他们现在着急卖房子。”一家市场份额较大的房屋租赁机构内部人士告诉第一财经。

“现在这群人已经不多了。他们手里握着10多套房子。他们现在要做的就是‘改变立场’。”熟悉上海楼市的本地投资者黄伟告诉记者，他身边确实发生过这种案例，他本人也在这一轮调控政策出台前卖掉了自己投资的两套新房。结果上海8月初实行“三价低”新政后，二手房价格进入下行通道，黄伟认为自己操作及时。

据黄伟介绍，2011年购买前，上海多套房持有者多为商人、当地拆迁户或港台投资者。现在，他们的策略主要是重新配置手头的资产。

“有些人会把钱投入不同城市的房产，‘鸡蛋不装在一个篮子里’；有人卖10套房子，换两套上海的核心资产，所以豪宅市场保持稳定。”他说。

“对于2011年之前持有的房产，过去没有持有成本，但未来征税的逻辑可能会改变。而且早期买上海房产的人，现在资产增值已经足够了，现在是大家都能接受的高价。”黄伟说。

不过，中原地产分析师陆文熙认为，上海二手房市场会相对稳定，房产税的预期影响不会那么快出来。“不会出现大规模抛售。这几年上海炒房团越来越少，大多数人买房都是为了中长期持有。”陆文熙告诉《第一财经日报》。

"上海链家研究院首席分析师杨对第一财经表示，近期上海二手房挂牌量略有下降，挂牌量减少，市场降温。主要原因是“验价”和“三价低”新政的出台对市场产生了作用，上海二手房交易量达到了近年来的底部水平。

同样是一线城市，上海的房源量略有下降，而北京和广州的房源量激增。

Lianjia.com数据显示，截至10月19日，在京挂牌二手房8.94万套。之前的6-8月，连锁店的挂牌数据分别为7.66万套、7.81万套、8.26万套。也就是说，在三个多月的时间里，北京二手房挂牌量增加了一万多套。

在广州，9月1日链家挂牌二手房8.3万套，10月19日9.13万套，同比增加8000多套。10月份，二线城市佛山的二手房挂牌量也首次突破7万套，比两个多月前多了5000多套。

一线城市二手房全部下跌。

10月20日，国家统计局发布9月份70城房价数据，70城房价下跌幅度扩大。

9月36日，全市新房房价下跌，最大环比跌幅为1%，房价下跌的城市比8月增加了16个；9月52日，城市二手房房价环比下降0.8%，房价下降的城市比8月增加了18个。

9月27日，全市新房价格上涨，环比涨幅低于8月，比8月缩小19倍。9月仅17个城市二手房价格上涨，比8月减少10个。据记者统计，今年3月，二手房价格上涨城市最多，达到58个，原因是学区房价格上涨。4月份以来，70个城市二手房价格持续降低，9月份已连降6个月。

总体来看，9月份70个城市新房价格指数环比下降0.1%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是自2015年5月以来，新房价格指数首次下跌，也就是77个月以来，新房价格指数首次下跌。

国家统计局城市司首席统计师盛国庆表示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格由8月份的0.3%转为持平，一线城市二手住宅销售价格由8月份的0.2%转为0.4%。

就新房而言，一线城市上海、深圳新房价格均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点；北京环比由8月的0.2%转为持平；广州下降0.1%，与8月持平。

就二手房而言，一线城市二手房价格全部下跌，北京、上海、广州8月份环比上涨0.4%、0.2%、0.5%，环比分别下跌0.2%、0.6%、0.4%；深圳下降0.5%，比8月份回落0.1个百分点。

严跃进指出，对于一线城市来说，去年二手房市场出现了“房荒”现象，二手房明显坚挺。随着目前二手房参考价格政策和信贷政策的控制，市场持续降温。

同比来看，9月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.3%和7.7%，涨幅比8月份分别回落0.4和1.4个百分点，市场明显降温。

三线城市促销返现热

一线城市销售数据的回调，更像是信贷收紧、需求透支的阶段性产物。人口和产业基础相对薄弱的三四线城市房价数据的修正可能更值得关注。

从9月份一二三线城市房价环比涨幅数据来看，分别录得0.1%、0.0%和-0.2%。三四线城市物价指数数据首次回落，也是2020年3月以来首次回落。与此同时，70个城市新房价格环比下降36个，比8月增加16个。半数以上城市新房价格下跌，下跌城市数量迅速扩大。单月下跌城市数量接近翻倍，这在历史上非常罕见。

广东省住房政策研究中心首席研究员李对此分析，70城房价下跌主要是三四线城市大幅打折促销所致。与此同时，一、二、三线新房价格指数同比涨幅分别收缩0.4、0.3和0.5个百分点，三、四线城市收缩最为明显。

有房企投资人在今年5月接受第一财经记者采访时明确表示，公司不再以三四线投资为主，更多回归核心都市圈的一二线城市。当时该人士分享，主要是担心三四线城市去城市化。

以粤港澳大湾区主要购买力区惠州为例。根据乐有家研究中心数据，到2021年上半年，惠州一手住宅成交147035套，库存面积1583万㎡。按照过去半年月均消化速度计算，去化周期为15个月，比去年6月下降0.7个月，存在一定的库存压力。多个本地热销楼盘以首付折扣、备案价折扣、首付金融贷款等方式促销。

9月以来，株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等三四线城市纷纷公布“限价令”。无论是地方调控止跌，还是开发商努力促销，都离不开快捷支付这一核心需求。房企等部分市场人士表示，尽快卖出项目是当务之急。

四级库存上涨的背后，是房地产投资策略的整体收缩。

10月18日，国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售数据显示，全国房地产开发投资同比增长8.8%；这是房地产开发投资增速在连续7个月收窄后，年内首次进入个位数。9月单月数据显示，房屋新开工面积17442万平方米，同比下降约13.54%。

一方面，新开工面积下降，房地产投资增速继续收窄；另一方面，房企融资额有所收窄。

RealData前三季度房企融资报告显示，前三季度海外发债中，房企合同金额2370亿元，同比下降35%。投融资端趋于收缩，房企经营策略回归先求稳。在第二轮土地拍卖中，民营房企成为土地端最审慎的群体，缺席了很多热门城市。

“去年以来，房地产市场受到金融、土地等多方面的反复调控，市场开始全面下行。三四线低景气城市库存持续上升，销量停滞值得注意。”据华南某项目公司总经理等多位业内人士透露，三季度开始的一套二手房的速冻也导致了市场的拐点。第四季度，三四线高库存城市很可能出现大范围的价格战。