此前，岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山等城市已发布“限价令”回应开发商降价。
与之形成鲜明对比的是，为了防止房地产过热，今年以来，包括上海、广州、深圳、东莞、无锡、宁波、成都、xi安等在内的11个城市已经发布了二手房指导价政策，北京市海淀房地产经纪协会也发布了部分热点区域的二手房指导价。
不同城市的房地产市场越来越分化。
一个接一个的“限价令”
在这次发布“限价令”的河北省张家口市，近一年来房地产市场一直处于下行区间。
目前，在张家口主城区，房价已经从最高峰的13000元/平方米左右下降到8000元/平方米左右。今年下半年以来，张家口主城区很多楼盘都不缺优惠销售的信息。
事实上，今年以来，发布“限价令”的城市已经此起彼伏。此前，岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等8个城市发布“限价令”回应开发商降价。
8月11日，岳阳市住房和城乡建设局发布《关于房地产市场新建商品住房交易限价的通知》，要求4个中心城市新建商品住房实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。岳阳也成为今年打响“限跌令”第一枪的城市。
当时岳阳官方解释，近期房企债务压力大，其三个项目从备案价8000元/m2左右下调至5000元/m2左右出售，导致市场混乱。
事实上，近两年岳阳房地产市场一直处于下行区间。早在2019年，岳阳楼城就已经开始转冷。目前岳阳的房价已经从2017年最高的9000元/平方米降到了7000元/平方米以内。
从销售数据来看，2020年以来，岳阳的月交易量基本保持在1500笔左右。“限价令”出台前的6月和7月，由于部分开发商大幅降价，交易市场高位运行，分别成交2228套和2286套。与此同时，岳阳的楼盘成交均价跌破7000元/平方米。
其他限价令城市的情况和张家口、岳阳差不多。
事实上，每当楼市下滑到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力很大的时候，新房都会有折扣。2008年和2014-2015年，很多城市都曾出台过“限跌令”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李对《中国新闻周刊》表示，部分城市担心“打折降价”的趋势会导致传导效应，削弱开发商拿地和购房者买房的预期，冲击土地市场，导致房地产行业收缩。
此外，据李分析，如果降价幅度过大，开发商利润变薄，项目可能会出现“减配”、以次充好、货不对板等现象。他说，在预售制度下，这些问题在买房时是看不到的，交付后就会暴露出来，导致业主维权，住建部门压力很大。
那么“限价令”真的能止住跌势吗？
“这种做法可以减缓衰落的速度，但无法阻止衰落的进程。”李对《中国新闻周刊》说。
他认为，保持房价稳定，短期内需要合理评估在售库存和潜在库存，收缩楼市增量供应面积，守住楼市基本行情，确保支撑楼市下限；从长远来看，需要巩固产业和人口基础。
被“打回”原形？
不少房地产业内人士认为，几年前大规模的“棚改货币化”无疑提高了三四线城市的房价。2021年，当大部分三四线城市最后一轮“棚改货币化”用尽，预期的横盘或下跌趋势逐渐袭来。
全国房价破万最快的时间出现在2017年和2018年。
中国房地产业协会数据显示，2018年5月，全国二手房价超过万元的城市上升至69个，其中新房价格超过万元的城市全部来自三四线。
住房和城乡建设部原副部长卢曾透露，2016年，全国棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。
相关数据显示，2017年全国棚户区改造609万套，投资1.84万亿元，棚改货币化安置比例高达60%。仅2016年，棚改货币化安置就可以从市场上购买2.5亿平方米，而这2.5亿平方米主要集中在三四线城市。
这次出台“限跌令”的张家口市就是这样一个代表。
2018年，张家口平均房价峰值一度达到13000元。当时，张家口大量获得补偿的拆迁户涌入该市房地产交易市场。但当时张家口新房销售面积有限，供需失衡明显。
当时国内很多城市都有类似的问题。2018年5月初，湖南省住建厅《关于中心市县市区商品房库存去化周期的函》显示，衡阳市住宅去化周期仅为5.5个月，株洲茶陵县仅为1.4个月。
面对市场的剧烈波动，国家迅速出招。据介绍，早在2018年7月，住建部就专门召开了棚改情况通报会，强调凡商品住房库存不足、房价上涨压力大的地方，要有针对性地及时调整棚改安置政策。
到2021年8月31日，住建部发布《关于城市更新实施中防止大拆大建的通知》，明确提出“城市更新实施中，防止大拆大建。城市更新单元(区)或项目的拆除建筑面积原则上不应大于当前总建筑面积的20%”。
经过大规模的拆迁建设，上一轮大规模“棚改货币化”释放的购房需求和红利，到2021年基本恢复正常。
李直言，“限价令”发布在三四线城市，因为正是这些城市是目前房价下跌的主要原因。2014-2018年大规模棚改叠加“去库存”，三四线城市建了很多房子。现在优惠政策退出，部分三四线城市房价下跌也在情理之中。
城市两极分化加剧。
“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，作为房地产行业的长期判断依据，常被用来判断一个城市的房地产市场。
第七次全国人口普查后，人口问题牵动了全社会的神经。2013年至2020年，我国婚姻登记数量从历史最高的1347万对持续下降至813万对，2020年同比下降12.2%。
另一方面，出生人口在减少，人口流动越来越明显。
第七次人口普查数据显示，10年来，广东常住人口增加了2170.94万人。广东、浙江、福建、江苏、上海五个东南沿海省份，总人口增加4443.58万人。
对于普通省份来说，大量人口向省会聚集的现象越来越明显。
这次发布“限价令”的岳阳，是一个人口明显减少的城市。第七次人口普查数据显示，2020年末岳阳市常住人口505万人，比2010年第六次全国人口普查时减少42万人，减少7.75%。
湖南省其他地级市的人口情况也不容乐观。邵阳、衡阳、益阳、常德人口减少较多。其中邵阳比2010年减少50.8万人，衡阳减少49.6万人。
与之形成鲜明对比的是，长沙十年间增加了300多万人。第七次人口普查后达到1004.79万人，成为中部第三个千万人口省会城市。
也是华中大省。安徽16个地级市中，有10个市人口比第六次人口普查时减少。湖北12个地级市中，8个市人口比第六次人口普查时减少；与河南、江西6个地级市相比，第六次人口普查人口有所减少。
陕西北部和四川西南部的情况也差不多。陕西10个地级市中，7个城市人口下降；四川21个地级市中，有13个城市人口在减少。
第七次人口普查数据显示，合肥常住人口10年增加191.29万人；武汉10年增加254.11万人；南昌10年增加121.24万人。
河南、陕西、四川的情况更明显。郑州10年增加397万人，增长率46%。河南省人口10年增加534万，其中74%在郑州。Xi安10年增加387.97万人，增长率52.97%；成都常住人口10年增加581.89万人，增长率为38.49%。
李直言，当刺激楼市和大规模放水成为过去，而人口增长难以支撑楼市需求时，房价就会下跌。
然而，在人口流入强劲的城市，地方政府仍然饱受房价过热之苦，甚至针对过热的房价出台二手房指导价。比如今年以来，上海、深圳、广州等11个城市相继发布二手房官方指导价。
但不是所有三四线城市的房价都在下跌区间，经济发达地区的情况完全不同。比如最近出台二手房指导价的浙江衢州，刚刚发布“限价竞地价”的浙江金华。
第七次人口普查数据显示，与2010年第六次全国人口普查相比，10年间衢州常住人口增加15.35万人，增长7.23%。10年间，金华常住人口增加168.91万人，增长率为31.5%。
李坦言，目前楼市的重心已经开始向大都市地区转移。包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等都市圈在内的核心区域，以及9个国家中心城市，正在成为楼市供需的有效区域，在新增供需中占比越来越大。
“人口跟着就业，就业跟着产业，产业跟着规划。随着人口向大都市区和中心城市迁移，楼市有效需求的区域重心也在发生变化。”李对说道。
