曹德旺说楼市,曹德旺手下出来干房地产的是

曹德旺一句话把房地产说透了（曹德旺谈房地产）

如果说2015年之前，国内购房者主要来自炒房团，那么2015年开始的这波房价上涨，主要是国内居民买房引起的。资料显示，国内家庭总资产中，房地产占73%，而金融资产仅占23%。这意味着中国居民的杠杆率已经用到了极致。这几年国内居民拼命加杠杆买房，就是怕现在不买房，怕将来买不起房，怕通胀，这似乎是抵御通胀的最好办法。

这些年来，除了居民加杠杆买房，上市房企也加入了炒房行业。相关数据显示，截至2019年三季度末，a股3473家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48%，总市值达13340亿元。这意味着，近一半的上市公司参与了房地产投机。判断实体行业逐渐边缘化并不为过。

更令人担忧的是，国内很多上市房企的负债率高得惊人。根据12家大型房企的统计，中国恒大的净负债率为183%，融创中国为149%，绿地控股为180%。对于大型房企来说，负债率高的问题不算太大。对于一些中小房企来说，如果保持较高的负债率，很可能由于销售不畅，资金链断裂，出现破产，留下大量烂尾楼。

正因如此，著名企业家曹对目前房地产的乱象发表了自己的看法:“大量的资金流入房地产，制造业当然会被边缘化。房地产企业负债率高达120%、130%，几乎无力还债。有限责任公司对社会负责。现在它的债务超过100%，它有什么责任？只希望房地产和制造业一视同仁”。

与此同时，曹还继续强调:“银行的资金是房企借去建房，老百姓高价买房，钱又回到房企和银行。资金利用率太差，赚的钱都是自己的钱。实质性的改变是什么？”

我们想说的是，房地产企业、居民、上市公司不得不加大杠杆去炒房地产，最终会转化为巨大的金融风险。与此同时，上市公司没有做好自己的工作，拼命从事房地产投机。中国制造业不仅难以得到产业升级，还有被边缘化和空异化的风险。国内房地产继续这样炒下去，就没有回头路了。当然，国家也意识到房地产正处于调控时期，也给出了一些对策。最近决策层提出了三条“新规”，对于刚需买房者来说绝对是不可多得的好消息:

利好:监管层提出房企融资“三条红线”标准。

2020年8月20日，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会。会上明确提出了房企融资的“三条红线”标准，也就是说房企必须达到这三条红线才能融资。所谓三条红线:1。扣除预付款后的资产负债率不超过70%；2.净负债率不得大于100%；3.现金与短期债务的比率小于1。新规将于2021年生效。

其实对于房企来说，达到监管部门融资的“三条红线”标准并不难。但多年来，房企四处拿地扩大融资，很多房企的负债率早已超过70%的警戒线，有的甚至超过100%。

在这种情况下，监管部门要求房企降杠杆是很有必要的。适当负债有利于房企发展，但负债过多的结果可能是房企破产。为了降低负债率，恒大地产在去年10月主动宣布降价促销，其他房企也纷纷响应。降低房企财务杠杆是大势所趋。

好:央行对银行的房贷比例设定了上限。

2020年的最后一天，央行突然发布通知，规定了银行的按揭贷款和开发贷款的上限。今后，该行的个人房贷和开发贷业务将受到限制。与此同时，一些一线城市的银行开始宣布暂停房贷业务，同时多家银行上调了LPR利率。更重要的是，央行还发布禁令，银行的信用卡消费贷款只能用于日常消费，不能用于房地产和股市投资。这相当于大大限制了银行资金流向房地产市场的速度。这一次，央行的房地产调控是动真格的。

三大好处:棚改成旧，购房需求大幅减少。

中国的棚改是2015年开始实施的。经过5年的棚改，从2021年开始，棚改将成为旧的，这意味着拆迁的时代已经过去，未来的拆迁建设将停止，然后只需要对老旧小区进行改造，这对全国的房价下降起到了积极的作用。本来棚改居民到周边大量购买房产，一定程度上推高了房价。现在棚改停了，这种需求没有了，对于刚需者来说是个好消息。

当前房地产市场的症结在于，所有人都沉浸在房地产的虚假繁荣中，全民拼命加杠杆，不仅是上市公司、房企，还有普通大众。这将带来不可预测的金融风险，使国内实体经济边缘化。为此，我国政府也拿出了三条应对房地产过热的新政策，既降低了房企和个人贷款的温度，又切断了住房的需求来源。只有国内房地产去投机，去杠杆，回归住宅属性，中国的实体经济才能真正复苏，才有可能与发达国家公平竞争。