湖南省物业服务收费管理办法
第一条为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务提供者的合法权益，根据《中华人民共和国民法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)、《湖南省物业管理条例》等，制定本办法。，结合我省实际情况。
第二条本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务提供者提供房屋及附属设施设备的维修、环境卫生及相关秩序的管理和维护等物业服务，向业主或物业使用人收取的费用。根据物业服务合同。专有区域内的维修、养护或者其他服务不属于本办法所称的物业服务收费范围。
第四条业主应当根据有关法律法规，通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务提供者；物业服务提供者应当开展适当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容和收费标准的原则。
省发展改革委会同省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定全省物业服务收费政策，指导和协调全省物业服务收费的管理和监督工作。省住房和城乡建设厅负责制定全省物业服务质量标准。省市场监督管理局负责对全省违反有关法律、法规和价格管理政策的行为进行监督、检查和处罚。
市、县发展改革部门会同同级住房和城乡建设部门负责制定本行政区域内实行政府指导价的物业服务收费标准。市、县住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理，督促物业服务提供者提供质价相符的物业服务。市、县市场监督管理部门负责对本行政区域内违反有关法律、法规和价格管理政策的行为进行监督、检查和处罚。
第六条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立前，普通商品住宅物业服务费(包括购买车位物业服务费、装修服务费、装修垃圾清理费)的收取标准实行政府指导价。
别墅(具体指独立商品房和带室外庭院的联排别墅)、其他非住宅，业主大会成立后普通商品房的物业服务费收取标准(含购买车位的物业服务费、装修服务费、装修垃圾清理运费)实行市场调节价。
第七条实行政府指导价的物业服务收费标准，由市、县发展改革部门会同同级住房城乡建设部门制定，根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价和浮动幅度，并向社会公布。基准价格和浮动幅度可根据物业服务发展的社会平均成本变化等因素进行合理调整。
第八条业主大会成立前，实行政府指导价管理的普通商品房前期物业服务费收费标准，由建设单位在商品房预售前根据物业特点和服务要求选定，在政府指导价的基准价和浮动幅度内拟定，与买受人在商品房买卖合同中约定，并必须明确告知物业买受人，在商品房买卖合同中载明。物业服务费最终标准为物业服务提供者依据法律法规和价格管理政策报发展改革部门备案审查的价格。
物业验收交接完成后30日内，物业服务提供者和建设单位将具体物业服务费收取标准报当地市县发展改革部门备案审核。前期物业服务提供者与物业买受人签订的物业服务合同中，应当明确约定经审查备案的物业服务质量等级、物业服务内容和物业服务收费标准。涉及购房者共同利益的协议应当一致。同一物业管理区域内、同一物业服务合同期限内服务内容和服务水平相同的住宅项目，物业服务收费应当一致。
第九条业主大会成立前，普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化或者政府指导价标准变化需要调整的，物业服务提供者应当在街道办事处(乡镇人民政府)的组织、指导和监督下，披露真实、完整、有效的相关信息，征求业主意见，并按照《中华人民共和国民法通则》第二百七十八条的规定在政府指导价范围内实施调整，签订新的物业服务合同。
第十条业主大会成立前，建设单位与物业服务提供者应当在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。业主大会成立后，业主大会应当根据物业特点和服务要求，通过法定程序选择服务项目、服务质量等级、收费标准和合格的物业服务提供者，按照《中华人民共和国民法通则》、《湖南省物业管理条例》等有关法律法规规定的程序确定，并签订物业服务合同。
街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当全程参与指导和协商。
第十一条实行政府指导价的物业服务收费采取合同制的形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取合同制或者酬金制的形式，具体在物业服务合同中约定。
合同制是指业主向物业服务提供者支付固定的物业服务费，盈亏全部由物业服务提供者享有或承担。
酬金制是指将预收的物业服务资金按照约定的比例或金额支付给物业服务提供者，其余用于物业服务合同约定的费用，余额或不足部分由业主享有或承担的物业服务计费方式。
第十二条实行物业服务合同制，包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费收费制度，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人员费用。
第十三条物业服务成本或物业服务支出的构成一般包括以下部分: (一)管理服务人员工资、按规定提取的社会保险和福利费；(二)物业共用部位和设施的日常运行维护费用；(三)物业管理区域内的清洁卫生费用；(四)物业管理区域内的绿化维护费用；(五)维护物业管理区域秩序的费用；(六)物业共用部位、共用设施设备和公众责任保险费用；(7)办公费；(八)物业服务人的固定资产折旧；(九)业主大会约定的其他费用。
依法应当从物业专项维修资金中支付的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者成本。
第十四条物业服务费按照物业的合法产权建筑面积按月收取，但物业服务合同对收取时间另有约定的除外。
(一)已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；
(二)已出售但尚未取得房地产权属证书的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计算；
(三)尚未出售的，按照房地产登记管理机构审核备案的房地产测绘成果确定的建筑面积计算。
第十五条物业服务费缴纳义务按照下列规定确定:
(1)自前期物业服务合同签订之日起至房屋交付给买受人之日止当月的物业服务费由建设单位缴纳；
(二)房屋交付给买受人之日后的次月及以后的物业服务费由业主缴纳；但建设单位向业主承诺的物业服务费和未售出房屋的物业服务费由建设单位支付；
(三)建设单位应当按照购房合同约定的时间和通知方式及时通知买受人验收交付房屋。购房合同中载明的买受人地址、通讯方式发生变化的，应当在购房合同约定的房屋验收交付时间前通知建设单位。买受人接到建设单位验收交付房屋的通知后，应当及时验房并办理交付手续。买受人验收房屋时未达到法律法规或购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位支付。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月起计收，由物业买受人支付，但建设单位先予垫付并负责追偿。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定；
(四)业主将其房屋出租、出借给承租人、借款人使用，约定由承租人、借款人缴纳物业服务费的，业主依法承担连带责任；
(5)业主按物业服务合同约定的时间为已办理交房手续但尚未入住、使用的空房屋交纳物业服务费时，按不超过90%交纳物业服务费，具体优惠比例由市、县确定。
(6)业主合法出租建筑面积以外的部分房屋，承租人依法用于居住的，按照普通商品房标准缴纳物业服务费；承租人依法用于其他非住宅用途的，按照非住宅标准缴纳物业服务费；承租人依法用于停车的，应当按照所购车位的物业服务标准缴纳物业服务费。
物业服务费按月收取，业主具体缴费时间也可以按季或按年缴纳。如果双方同意预付款，最长预付款期限不得超过十二个月。
第十六条产权转让时，业主应当自买卖合同签订之日起15日内结清物业服务费，并将转让情况告知物业服务企业。产权过户当月及之前发生的物业服务费由产权转让方承担；自产权过户之日的次月起，物业服务费用由物业受让人承担。除非双方另有约定，否则以双方约定为准。
第十七条物业服务费缴纳义务人应当根据物业服务合同按时足额缴纳物业服务费；逾期未缴纳的，物业服务人应当依法追缴。业主大会成立的，业主委员会有义务督促业主缴纳。
第十八条建设单位应当按照建设项目规划设计条件和建设标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属和数量、出租价格、销售价格、有效期限，并按规定报住房和城乡建设部门备案。
建设单位应当在销售场所显著位置公示已备案的车库(车位)出租方案，在有效期内不得以高于备案价格出租或出售车库(车位)，不得与商品房捆绑销售。
物业管理区域内的机动车停车服务收费，按照《湖南省机动车停车服务收费管理办法》的有关规定执行。已经收取车辆停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。建设单位应当租用地下停车位，停车位物业服务费由建设单位支付。
第十九条物业管理区域内的水、电、气等价格按照物价部门的有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务提供者接受委托收取上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务提供者不得停止供电、供水、供热、供气以督促缴纳物业服务费。
第二十条业主大会成立前，物业服务人应当对物业共用部位、共用设施设备的经营收入进行管理，经营收入应当专款专用，并定期公示收支情况。其他经营主体使用物业共用部位和共用设施设备前，应当征得相关业主、业主大会和物业服务提供者的同意，并按照有关规定办理手续。其他经营主体缴纳的租金或者其他收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十一条物业服务提供者应当接受业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。
第二十二条物业服务收费应当明码标价。物业服务提供者应当在物业管理区域内的显著位置公示市场监管部门的名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据和投诉举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未标明和公示的费用。
物业服务人应当在每年第一季度公示上一年度物业服务合同的履行情况、物业服务项目的收支情况、营业用共用部位公共设施设备的收益和使用情况、本年度物业服务项目的收支预算，并以书面公告的方式在显著位置告知业主；物业服务人员应当及时回答业主提出的问题。
第二十三条各级发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门和街道办事处(镇人民政府)应当根据职责对物业服务企业进行监督管理。在监督检查、价格和成本监审过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账册、合同文件等资料，不得弄虚作假。
第二十四条物业服务人有下列行为之一的，由市场监督管理部门依照有关法律、法规和规章予以处罚:
(一)违反本办法第八条、第九条规定，不遵守政府指导价管理，制定或者提高收费标准，收取物业服务费的；(二)超过政府指导价标准收费的；(三)擅自设立强制性收费项目的；(四)不执行明码标价或者不按规定明码标价的；(五)其他违反价格法律法规的行为。
第二十五条本办法自2022年5月15日起施行。它的有效期是五年。《湖南省发展改革委、湖南省住房和城乡建设厅关于印发:的通知》(湘发价改〔2017〕4号)同时废止。
本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同执行，合同到期或终止后按本办法规定执行。
