吉姆新闻评论员吴双建
2019年，王丽买了第二套房子。她从银行贷款186万，贷款利率6.2%，期限25年，月供11700多元。还款36个月后，王丽发现，在此期间，月供大部分是利息支付，只还了10万元本金。看着每月8407元的房贷利息，再看着满屏的“飘绿”资金，王丽觉得理财赚的钱和房贷利息比起来简直是“九牛一毛”。她马上打开银行APP，点了“提前还贷预约”。提前还贷后，王丽的房贷利息减少了110万元。“太甜蜜了”，她在自己的社交账号上分享了这份喜悦。“我提前还了80万的房贷，利息少了111万。那不是比理财更赚钱吗？”(据5月25日红星新闻)
“还了80万，利息减了111万”成功引起关注。很多人默默拿起计算器，算着自己的房贷总利息。不出意外，总利息真的不少。所以，有人着急了。那我们来算算。
贷款25年还了3年，也就是说80万22年的利息对应111万。但是，笔者拿着计算器，按年利率6.2%算了一下。利息合计不到67万元。即使这期间银行利率调整，也不会有这么大的差距。
抵押计算器的计算条件
抵押计算器的计算结果
另外，这里有一个大前提，就是房贷利率在当前水平是静态的……但这是不可能的。在此期间，银行利率有升有降，不断调整。目前北京二套房利率为5.5%，低于6.2%。可以说，当事人算出来的结果，只是一种心理安慰，让他们觉得自己赚大了。
另外，80万房贷，67万利息，高吗？看起来很吓人，但也要参考通胀因素。我们可以回想一下2000年22年前的物价水平。比如武汉热干面，当时2元左右一碗，现在5元左右。当然，这仅供参考。可以肯定的是，当时1元钱的购买力和现在大不相同。同样可以肯定的是，总的来说，当时的收入比现在低。
还需要注意的是，在王丽的案例中，她只是从投资的角度来计算的。换句话说，她之所以拿出这么多贷款，是因为她认为个人理财的收益可以超过房贷的利息支出，从而赚取差价。如果财务收入差，甚至亏损，提前还贷对她来说是最划算的。另外，这是她的第二套房产，她也可能会出租来获得收入。
“还了80万，少了111万利息”的数据疑似有误。虽然重算后的总利息相当大，但也不必大惊小怪。因为中长期房贷可以降低每月还款水平，减轻自己的压力和负担。只有这样，许多人才能实现和平生活的梦想。
我们要保持理财的敏锐性，计算得失，考虑长远，然后做出对自己有利的选择，这也是一种理财的技巧。但是每个家庭的经济情况不一样，合适的才是最好的。对于普通人来说，如果有闲钱，可以考虑提前还款，留着应付生活中的财务波动也没问题。如果你没有闲钱提前还款，也没必要觉得自己吃了大亏。
无论如何，合理安排房贷支出，不超过你的实际承受能力就好。无贷可轻，有借有压。长此以往，其实也没事！
以前的报告
年轻人宁愿付罚息也要提前还房贷:付了80万利息，比买基金赚钱少了111万。
“提前还了80万房贷，利息少了111万。这不是比理财更赚钱吗？”
红星资本局注意到，最近，许多人在小红书、微博和Tik Tok等社交平台上分享了他们提前还贷的经历。买房时利率高，还款压力大，缺乏投资标的，是年轻人选择提前还贷的关键词。
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央行公布的4月份金融数据在一定程度上证明了这一趋势。4月份，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。此前的2月份金融数据也显示，个人住房按揭贷款占中长期贷款的比重较大，减少了459亿元。
对于个人来说，提前还房贷值得吗？
5月24日，兴业银行首席经济学家鲁正伟在接受红星资本局采访时表示，如果有闲置资金，是否提前还房贷，取决于你能否用这笔资金赚到比房贷利息更多的钱。如果没有，也有可能提前还贷。
“还了80万房贷，利息少了111万”[S2/]
这个年轻人热衷于提前偿还他们的抵押贷款
5月初，在对比买房、买车还是公积金后，王丽最终决定提前还房贷。
2019年，王丽买了第二套房子。当时北京二套房商业贷款利率普遍在5.9%以上。王丽也不例外。她从中信银行贷款186万，贷款利率6.2%，期限25年，月供11700多元。
还款36个月后，王丽发现，在此期间，月供大部分是利息支付，只还了10万元本金。看着每月8407元的房贷利息，再看着满屏的“飘绿”资金，王丽觉得理财赚的钱和房贷利息比起来简直是“九牛一毛”。她马上打开银行APP，点了“提前还贷预约”。
提前还贷后，王丽的房贷利息减少了110万元。“太甜蜜了，”她在自己的社交账户上分享了这一喜悦。“我提前还了80万房贷，利息少了111万。那不是比理财更赚钱吗？”
王丽随后约好再交20万。“我打算明年还了，就自由了，”她告诉红星资本局。
在北京的岳麓，最近提前还清了50万的房贷。岳麓房贷共计220万，商业贷款利息5.88%，月供1.2万元。
2022年春节前，鲁玉娥有了提前还房贷的想法。她告诉红星资本局，自己的基金“去年亏得一塌糊涂”，辛辛苦苦攒了一年钱。最后在基金上亏了30%。与其在基金里赔钱，还不如早点还房贷省利息。
“太划算了，”鲁玉娥向红星资本局感叹。她还打算在今年年底发年终奖的时候，把剩下的商业贷款还上。
有同样想法的，还有杭州的陈芳。今年是她买房的第二年。每月1万元的工资让陈芳感到压力很大。“生活很紧张，”陈芳告诉红星资本局。
【/S2/】5月5日，陈芳拿着从父母那里借的60万元和自己攒的20万元，去农行还了部分贷款。拿到预付款凭证的那一刻，陈芳觉得“后背直了”。
陈芳选择提前偿还80万元的房贷。
选择提前还房贷的年轻人并不是唯一。红星资本局注意到，许多人正在小红书、微博和Tik Tok等社交平台上分享他们提前还贷的经历。“要不要提前还房贷”也成了热门话题。
5月13日，央行公布4月份金融数据，其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。2月份的金融数据也显示，个人住房按揭贷款占中长期贷款的比重较大，减少了459亿元。
根据方正证券的研究报告
方正证券研究报告指出，这是2007年有统计以来仅有的两次负增长，表明居民按揭贷款的还款金额高于新增按揭贷款。
提前还房贷成为新的理财方式
利率高，压力大，缺乏投资标的是主要原因
以前常说的“房贷期限越长越好”“能借多少借多少”并没有“买账”。他们普遍认为“还了就是赚了”，提前还房贷似乎是一种新的“理财方式”。
在选择提前还贷之前，王立宪去银行咨询了活期存款利率。她四处看了看，发现只有一家小型股份制银行的存款利率最高，是“五年4%”。王力算了一笔账。手里的80万在银行存了5年，她能赚16万利息，其实还不如这5年交的房贷利息。
王力告诉红星资本局，目前市面上年化率能超过房贷利率的理财产品非常少。
方正证券研报也提到4月底，多家银行下调存款利率。以四大国有银行为例，3年期定期存款利率由3.25%下调至3.15%，3年期存单利率由3.25%下调至3.15%。作为存款的替代品，货基收益率和理财收益率也在逐渐下降。7天余额宝年化收益率从年初的2%逐渐下降到目前的1.7%。
5月6日，中国人民银行发布数据显示，今年3月新发放个人住房贷款利率为5.42%，远超银行三年期定期存款和低风险理财产品利率。
当红星资本局问及是否考虑过未来几年的通货膨胀时，王丽表示，相比未来几十年的通货膨胀，她更关心如何让这笔钱的收益最大化。现在很难找到好的投资标的。
除了找不到更好的投资标的，买房时较高的房贷利率是这个年轻人提前还房贷的主要原因。
红星资管注意到，选择提前还贷的王力三人，都是2019年以后买房，房贷利率都在5%以上，踩住了房贷利率的高点。
今年以来，国内房贷利率呈下降趋势。5月15日，央行发布《关于差别化住房信贷政策调整有关问题的通知》，明确住房首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。据媒体报道，本周多个城市相继启动首套房最低4.4折利率，其中不乏一些热门城市，如青岛、重庆、天津、苏州、广州、深圳等。
另外，“压力大”也是这个小伙子提前还贷的关键词之一。生活在新一线城市的岳洋最近也考虑提前偿还房贷。她告诉红星资本局，今年收入下降，孩子即将出生，每月高额的房贷成了生活负担。
和家人商量后，岳洋打算拿手里的一笔闲钱提前还贷，选择保持年限、缩短月供的方式来减轻日常压力。
银行人士:他们不希望客户提前还贷
提前还贷划算吗？
最近几个月，浦发银行深圳某支行员工刘琦明显感觉到提前还房贷的客户多了起来。很多前来咨询提前还贷的客户告诉刘奇，自己的闲钱没地方投了。
告诉刘奇红星资本局有些银行会规定提前一年或几年内还房贷要罚息。但是罚息金额不高，一般是几个月的利息，很难阻止客户提前还贷。
红星资本局注意到，不同的银行对罚息有不同的规定。然而，有一个共同点:“一般来说，银行不希望客户提前还款，”在广发银行上海分行担任管理会计的陈瑞说。
陈瑞解释说，对于银行来说，提前还款，如果不能以合适的利率及时贷出，后续收益会下降，会有利率的再投资风险。但是，如果客户有很大的违约风险，或者整体系统性风险很高，为了避免资产的实质性减值，客户将有望提前清偿。
对于银行来说，提前还房贷并不划算，业内称之为“存贷双降”。但是对于个人来说，提前还房贷值得吗？
5月24日，红星资本局采访了兴业银行首席经济学家鲁正伟。他说，如果有闲置资金，是否提前还房贷，要看你能否用这笔资金赚到比房贷利息更多的钱。如果没有，也有可能提前还贷。
方正证券研报认为，仅考虑理财收益率与房贷利率的利差，提前还贷并不是划算的买卖。还需要通过还款时间、还款方式、还款期限等多种因素来评估。
比如方正证券说:假设某居民2018年10月买房，需要还100万元的商业贷款。贷款期限30年，房贷利率5.7%。居民面临两种选择。方案一:用现金一次性还清房贷；方案二:买理财产品。那么哪种选择能使个人利益最大化呢？方案一:提前还房贷。最后一次性还款(剩余26年)94.94万元，通过房贷计算器计算，节省利息86.14万元。平均每年节省利息3.31万元。方案二:买理财产品。94.94万用于理财(3%~4%)，年收益可达2.85万~ 3.8万元。方正证券指出，当理财收益率为3.5%时，这基本等于以5.7%的房贷利率提前还款节省下来的收益。
中国银行首席经济学家曹远征告诉红星资本局，提前还贷现象不是公众的普遍行为。本来房贷就是因为个人手里没有那么多钱，所以向银行借钱逐月偿还，减轻资金压力。并不是所有人都是一边负债一边去投资理财产品的。曹远征进一步表示，如果这种行为过度，会给金融跨期安排带来很多问题。
