楼市新政杭州

18个省会发布楼市新政：5城首付低至2成 杭州楼市现回温迹象

5月22日至24日，济南住建局、济南住房公积金中心连续发布四个通知，从缩小限购范围、缩短限售时间、提高首套房公积金贷款额度、增加老年和多子女家庭购房套数、降低外地家庭购房社保和个税门槛、降低首付比例、调整首套房认定标准等多方面支持合理住房需求。

无独有偶，从4月26日到5月10日，沈阳连续发布6个通知，从降低住房转让增值税免征期限、外地人购房无需缴纳社保或个税、支持养老住房需求、降低二套房首付比例等。优化政策调控。

相比其他大部分城市，济南和沈阳的调控频率更高，凸显了政策调控的紧迫性。这也体现了近期楼市新政的共同特点，覆盖面广，针对性强。在“房住不炒”、支持合理住房需求的政策基调下，各地因城施策，出台了需求侧支持政策。

截至5月26日，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年以来，各地出台配套政策的频率已经超过210次，覆盖城市超过120个，5月份调控次数达到93次。

在出台楼市新政的城市中，省会城市往往是省内人口、产业、经济发展最具优势的地方，购房需求相对旺盛。梳理省会城市的调控内容和代表性省会城市的调控效果，有助于加深对此轮调控的理解，为后续可能的政策优化提供参考。

据21世纪经济报道记者不完全统计，3月以来，至少有18个省会城市出台了楼市扶持政策，包括郑州、南昌、哈尔滨、福州、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、长沙、海口、成都、杭州、武汉、太原、济南。

省会楼市新政的主要内容是什么？重点城市政策效果如何？有没有可能增加后续政策？

新政过去一周，杭州房地产市场出现回暖迹象，促销效果明显。

多省会放宽限购限售

3月1日前，各地需求端支持政策主要集中在住房补贴、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等方面。发布城市主要是市场基本面较差的三四线城市。

3月1日，郑州发布18条楼市新政，涵盖支持合理住房需求、改善住房市场供应、加大信贷融资支持等多个方向。其中，老年家庭可以多买一套房，首套房认定标准由“认房认贷”调整为“认房拒贷”，在一定程度上突破了原有的限购限贷政策框架，业内认为是一个风向标。

“类似的政策对全国其他城市也有启发。基于信贷流动性的增加和资金成本的降低，未来二套房的政策会更加宽松。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样评价郑州新政的出台。

郑州新政发布后，越来越多的省会城市加入需求侧政策优化，政策内容进一步延伸和拓展。

“认房不认贷”成为很多省会城市支持改善型住房需求的重要方式。郑州、兰州、银川、贵阳、长春、太原、济南等7个城市出台了相应政策。

其中长春对此的规定更为详细。对拥有一套住房并结清购房贷款的家庭，不仅银行执行首套房贷利率，公积金管理中心对第二次申请住房公积金个人住房贷款也执行同期首套公积金贷款利率。

支持老年家庭或多子女家庭购买一套房以上，也成为近期省会城市调控的新动向。继郑州之后，兰州、沈阳、杭州、武汉、济南等5个城市也出台了类似政策。其中，济南规定父母为老人新买一套房，需要满足父母取得居住证6个月以上的条件，抑制投资炒房需求。

除了允许父母依靠孩子的家庭，有两三个孩子的家庭可以购买一套房。武汉还明确，子女来武汉投靠父母的武汉户籍家庭，可以购买一套房。目前这一政策在其他城市并不多见。

业内人士表示，支持养老和购房需求，既能满足相应群体的住房需求，又能扩大市场的真实购买力。但在现实中，由于涉及的群体较少，对城市整体市场的影响有限。

限购限售是一项强有力的调控政策，也是收紧房地产调控的核心手段。最近很多省会城市的限购限售都有不同程度的松动。

相比较而言，调整限购的省会城市更多。除了上述对老年人、多子女等家庭增加1套购房资格外，福州、银川、沈阳、长沙、成都、杭州、武汉、济南、太原等9个省会城市均不同程度调整了限购政策。

比如福州规定，非五城家庭可以在五城区购房，无需提供社保或纳税证明；成都郊县住房在中心城区购房时不再计入家庭名下住房总数；在杭州购买二手房落户未满5年无社保缴纳年限要求，外地户籍社保或个税要求缩短至12个月；长沙规定，租赁住房作为家庭存量房，不计入家庭住房总数。

相对而言，沈阳、银川、太原的限购调整力度更大。沈阳明确了外地户籍家庭在沈阳购房不需要社保或个税要求；银川提出，购房套数和购房主体不受户籍限制；太原进一步放宽了新市民和年轻人购买首套房的限制，购买首套房无需提供相关证明。

哈尔滨、银川、济南调整了限售政策。哈尔滨取消限售政策，银川提出全市签订的商品房买卖合同转让期限不受限制，济南将限售期限由房产证两年缩短为网签两年。

某品牌地产公司区域运营经理在接受21世纪经济报道采访时表示，对于刚需家庭来说，最大的购房成本来自首付比例和贷款压力，因此降低首付比例对刚需家庭来说是一个很强的优势。

降低首付比例或者提高贷款额度，尤其是公积金贷款额度，也成为越来越多省会城市的选择。南昌、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、海口、太原、济南等11个城市出台了相关政策。其中，兰州、银川、贵阳、长春、太原首套房首付比例可低至20%。

此外，各地也针对当地市场进行了个性化的政策调整。如沈阳、杭州将房屋交易增值税免征期限由5年调整为2年；长春继续为城市的人才和农民提供补贴；海口降低了人才购房的社保或个税门槛；杭州三孩家庭参照“无房家庭”优先摇号参与新房摇号，等等。

政策发布后，各地市场表现分化。

从今年的政府工作报告中提出，支持商品房市场，更好地满足购房人的合理住房需求。4月底，中央政治局会议明确，要支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。最近全国人大再次提到，中央多次释放积极的政策信号，是因为城市政策支持刚性和改善性住房需求。

今年各地频繁出台需求侧支持政策，5月份调控已经超过90次。自3月以来，至少有18个省会城市发布了26项政策。但各种需求侧政策满足了多少合理的住房需求，还需要从市场中寻找答案。

总体来看，根据国家统计局数据，4月份70个城市房价没有回暖迹象，一二三线城市房价环比总体呈下降趋势，同比继续下降。成交方面，1-4月，商品房销售面积同比下降25.4%，成交量降幅扩大。4月末，商品房销售面积同比增长14.8%。

从全国房地产市场来看，政策调控效果并不明显。但城市市场分化明显，省会城市的政策传导对市场的反应因城市而异。

以3月以来首个出台政策的城市郑州、首个取消限售的城市哈尔滨、密集出台配套政策的沈阳以及热点城市杭州、成都为例，观察政策出台后的市场情况。五个城市中，杭州的调控效果最为显著。

“新政过去一周，杭州房地产市场出现回暖迹象，促销效果明显。”杭州RealData总裁上官建告诉21世纪经济报道记者。上官建表示，截至5月24日，新政后客户访问量增长81%，房源挂牌量增长72%，供需有效增加，成交量小幅增长。

上官建认为，对于眼下的杭州楼市来说，至少是一个好的开始。从最初的刚需入市到后期的改善置换驱动，同步可以有序调动二手房的流动性，也会促进新房的成交，有利于房地产市场生态良性循环的修复。

相比之下，成都5月16日出台的政策相对温和。虽然新政后二手房市场成交也有所增长，但整体市场变化不大。克而瑞数据显示，5月16日-22日，成都二手房成交29.4万平方米，环比上涨19%，处于年内高位。但从对当地购房者、房产中介、房企的采访来看，当地市场整体平稳。

受疫情和郑州“7·20”暴雨灾害影响，3、4月份郑州市场仍在底部运行，政策效果有限。近期受房贷利率下调利好影响，市场略有回暖。

根据国家统计局和郑州市住房保障和房产管理局的数据，政策发布后，3、4月份郑州新房和二手房价格并未止跌，成交有所好转，但与去年同期相比仍有较大差距。4月份，郑州新房和二手房价格分别下降0.3%和0.5%；新房和二手房分别成交6898套和6011套，同比下降67%和18%。

近期，郑州首套房贷利率和二套房贷利率已分别降至4.25%和5.05%。看房和成交有所好转，市场底部正在修复。

虽然政策密集出台，但沈阳房地产市场仍未回暖。5月初，沈阳品牌房企营销人士告诉记者，沈阳楼市成交依然低迷，市场回暖仍需要一个周期。沈阳中原RD部数据显示，5月16-22日，沈阳楼市成交量和价格均有所下降。截至5月22日，沈阳商品房库存1633万平方米，去化周期约19个月。

相比较而言，五个城市中，哈尔滨的政策力度最大，限售政策是抑制投资和炒房需求的关键手段之一。3月25日，哈尔滨宣布取消限售，5月23日正式发文。

易哈尔滨副总经理、哈尔滨市房地产经纪职业经理人协会常务理事含桃告诉记者，取消限售后哈尔滨新增大量二手房上市，首套房贷利率可低至4.25%，但二手房成交依然表现不佳，进一步加大了新房的难度。

含桃表示，疫情是近期影响哈尔滨市场的最重要原因。哈尔滨柯俊房地产数据研究中心报告显示，4月哈尔滨各大售楼处继续停工，成交量明显下降。4月份，商品房成交9.67万平方米，环比下降超67%。

需求政策发布后，五市市场反馈不同。市场变化一方面与政策力度有关，也是热点省会城市。杭州新政后，市场变化更明显，主要是杭州的政策力度更强。上官建表示，杭州二手房库存高，市场需求疲软。新政大大降低了购房门槛，可以在短时间内释放大量需求，弥补之前“85新政”后购房不足的问题。

但另一方面，政策效果也与城市基本面有关。比如杭州、成都的产业比较强，人口不断流入，购买力强，而哈尔滨人口不断流出，增加了市场去营销的难度。

此外，还受到意外因素的影响。比如哈尔滨由于疫情原因，长时间无法在线看房，导致交易难度加大。郑州仍在从郑州“7·20”特大暴雨灾害中恢复。当前，宏观经济下行压力、房地产行业底部修复和预期低迷、疫情不确定、个人就业和收入不稳定等因素也影响着政策效应的释放。

综合来看，中国指数研究院指数事业部分析师孟欣欣向记者分析，今年以来，各地供需两端政策优化调整力度持续加大，此轮调控有助于促进购房合理需求的释放。但目前很多城市的房地产市场仍面临较大的调整压力，需求侧政策的完善将有助于加快市场复苏的步伐。未来预计会有更多城市加大政策调整力度，加快出台步伐，尤其是处于调整周期的城市。