来源:券商中国
5月15日，央行、银监会宣布下调商业房贷利率，首套房贷款利率不低于同期市场报价利率(LPR)减20个基点。《通知》主要针对新增商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。
政策调整后，全国层面首套商业性个人住房贷款利率下限由LPR不低于同期限调整为LPR不低于同期限负20个基点(按照4月20日发布的5年期以上LPR计算为4.4%)。如果本市政策下限和银行具体执行利率与国家政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房时，利息支出将减少。
根据测算，按照贷款金额50万，期限30年，等额本息还款，利率下调20个基点，平均每月可减少还款约60元，未来30年可减少利息支出约2万元。
业内人士认为，降低住房贷款利率体现了刺激房地产市场需求的意图，有利于降低购房成本，刺激需求边际改善。结合近期各地政策的放松，包括降低首付、降低房贷利率、松绑限售、放松限购等。，将为5月中下旬及后续市场活跃市场交易创造更好的条件。预计部分市场成交疲软的城市将在差异化信贷政策工具的基础上，积极执行更为宽松的房贷政策。
央行和银监会下调全国首套房贷利率。
5月15日，央行、银监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。
通知要求:
1.对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点， 且第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行(根据央行2019年发布的个人住房贷款利率安排，第二套个人住房贷款利率不得低于同期LPR加60个基点)。
二是在全国统一贷款利率下限的基础上，人民银行和银监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导省级市场利率定价的自律机制， 并根据辖区内各城市房地产市场形势变化和市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。
至于下调首套房贷利率的原因，央行表示，个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要组成部分。为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，根据国务院有关部署， 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布通知，明确商业性个人住房贷款利率政策下限调整有关事项。
《通知》对居民家庭有什么影响？有专家对券商中国记者表示，通知主要针对新增商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。政策调整后，全国层面首套商业性个人住房贷款利率下限由LPR不低于同期限调整为LPR不低于同期限负20个基点(按照4月20日发布的5年期以上LPR计算为4.4%)。如果本市政策下限和银行具体执行利率与国家政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房时，利息支出将减少。
“以贷款金额50万元、30年期限、等额本息还款为基准，利率下调20个基点，平均每月可减少还款约60元，未来30年可减少利息支出约2万元。”上述专家表示。
降低购房成本，更好的满足首次购房需求。
中泰证券研究所政策组负责人兼首席分析师杨昌表示，降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。在4月29日的中央政治局会议上，提出“防疫情、稳经济、保发展”，特别是“促进房地产市场平稳健康发展”。目前，房地产市场的需求相对疲软。降低住房贷款利率有利于降低购房成本，刺激需求边际改善。
此外，杨昌认为，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。2021年1月以来，首套房和二套房贷款市场平均利率持续上涨。虽然近期有所回落，但仍高于2021年。需要注意的是，个人住房贷款利率仍明显高于一般贷款加权平均利率。与一般公司贷款相比，个人住房贷款的资产质量更好，还款风险更低，但承担的风险溢价更高。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产的利率剪刀差。
同时，杨昌指出，在刺激需求的同时，他坚持“呆在房子里不投机”。政策重点调整首套房贷利率。同时，政策强调“二套房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，拉大了首套房与二套房的贷款利差，刺激首套房需求释放，同时有助于避免增加投资投机性需求。
杨昌认为，因城施策有利于精准调控。政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限”。对于一些人口流入量大、住房需求刚性的城市，可以根据自身条件采取不同的加分方式，有利于精准调控需求释放，防止房价快速上行的压力。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次央行首次发布差别化房贷政策专项文件，充分体现了当前房贷继续发力，扭转近期房地产交易颓废局面的决心。房贷利率下调将产生四个重要影响。一是有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，特别是在房贷利率方面，能降就降，能降就降，全面落实低价购房优惠政策。二是有助于引导房企积极促销销售，特别是结合近期房贷利率成本低的优势，鼓励房企积极销售，全力带动房地产交易市场活跃。第三，有助于进一步降低购房者的成本。同时结合近期各地政策的放松，客观上可以进一步减轻购房者的购房压力。降低首付、降低房贷利率、二手房限售松绑、限购松绑等政策将为5月中下旬及后续市场活跃市场交易创造更好的条件。第四，有助于各地根据实际情况开展房地产贷款工作。一些市场成交疲软的城市，会在差别化信贷政策工具的基础上，积极执行更为宽松的房贷政策。
央行金融市场司司长邹兰近日表示，我国房地产市场区域性特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策的原则，采取全国、各城市、各银行的定价机制。以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限的LPR加60个基点，这是全国都应该遵守的下限政策；人民银行各省级分行按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价自律机制，在国家政策下限的基础上，确定辖内各城市的贷款利率下限，这是该城市范围内必须遵守的下限。实践中，大部分城市直接采用全国下限，没有额外要求加一些分；结合银行自身经营状况、客户风险状况和信用状况等。，在各城市利率政策下限的基础上，明确利率的定价规则，合理确定每笔贷款的具体数值，是完全市场化的商业决策。
“最近房贷利率下调主要发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国100多个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调房贷利率，平均幅度在20至60个基点。”邹兰说，此外，一些省级市场利率定价自律机制也配合当地政府的监管要求。根据本市实际情况，在国家政策范围内下调首付比例下限和本市利率下限。这是城市政府和银行根据市场情况和自身经营策略做出的差异化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特点。
