[谈论玉环]
作为楼市的主要需求，新市民的收入和预期与目前的高房价之间的矛盾难以调和。
李
最近楼市有个现象:提前还房贷。豆瓣群“社会买畜协会”有20多万会员。以前都是讨论要不要买房，在哪里买，怎么融资。最近讨论最多的问题就是要不要提前还房贷。4月份住户贷款减少605亿元，同比多增4022亿元，为2007年以来首次负增长。这反映出居民贷款买房意愿下降，不一定是已经发生的情况，可能是未来的趋势。
以前，一些厌恶风险的家庭会选择提前还房贷；换房的时候也要提前还清贷款。但整个社会的大趋势是如何借更多更便宜的钱去投资获利。比如我认识的深圳居民，如果有一大笔钱，他们买房的策略不是“多首付少月供”，而是“少首付多购房”。总之，能借多少就借多少。除了银行的钱，还要高成本从其他渠道借钱。
一直有一种观念认为，长达几十年的房贷是人一生难得的机会，可以低息向银行借钱，相当于借银行的钱做投资。而且房价上涨的收益非常可观，覆盖银行贷款利息绰绰有余。这就是用别人的钱实现自己的财富梦想。此外，国家会频繁地通过货币宽松来拯救经济，这将导致通货膨胀。一百万房贷可能几十年后大幅贬值，房贷压力只会越来越小。
但是，在未来的背景下，这样的思维逻辑未必成立。随着房价告别快速上涨，经济告别高速增长，全社会投资回报率一步步下降。最近，一些银行降低了存款利率。4月底，四大行三年期定期存款利率由3.25%调整为3.15%，三年期存单利率由3.25%调整为3.15%。作为存款的替代品，货币基金的收益率逐渐下降。7天余额宝的年化收益率已经从年初的2%逐渐下降到目前的1.7%。
当房价上涨预期减弱，其他渠道的投资收益率在下降时，一个直观的理解是，手里留着现金进行投资，产生的收益率可能达不到5%左右的房贷利率水平。这时候房贷对你来说就是给银行打工，给银行搬砖。所以“还了就是赚了”，提前还房贷变相成了一种新的“理财方式”。特别是现在很多年轻人都想降低个人资产负债率，向往更轻松的生活。
疫情的影响，经济转型的阵痛，居民收入的压力，已经没有余力提前还房贷了。但由于消费下降较快，家庭储蓄率保持在较高水平。央行最新数据显示，4月份居民存款减少7032亿元，同比少增8677亿元。截至4月末，住户存款余额109.62万亿元，同比增速12.19%，为去年5月以来最高(剔除1月份的特殊情况)。也为提前还贷创造了收入条件。
对于2017-2019年买房的群体来说，当时的房贷利率比较高，都要上浮到基准利率4.9%以上。2020年8月，房贷基准利率向LPR转移，这批存量房贷的新增水平相对较高。未来，即使5年期LPR继续下降，也仍然不会改变他们不得不承受实际高利率的局面。既然投资赚钱越来越难，不如减少负债，增加储蓄，修复资产负债表，应对不确定的未来。
提前还房贷的人，绝大多数是“90后、00后”。他们注重当下的生活质量，不太考虑未来。比如持有房产对抗未来可能到来的通货膨胀的想法开始减弱。他们更关心的是如何最大限度地发挥现有资金的效用。他们手头没有多少积蓄，但大部分都能从上一辈那里拿到一笔钱，比如拆迁款，房产套现。父母往往有很强的意愿支持孩子的贷款压力。
提前还清房贷，虽然不是普遍现象(很多人连贷款买房的能力都没有)，但却是一个小趋势，看似不起眼，却不容忽视。这和过去拼命加杠杆是完全不同的趋势。是目前很多年轻人不愿意结婚生孩子的一种问题，是对不确定性的自然反应。这对于理解当前的楼市有着重要的意义。楼市的问题表面看是预期弱，观望强，但核心是当前收入的制约和对未来的担忧。
尤其是作为需求主体的新市民的收入和预期与当前高房价之间的矛盾难以调和。问题是政策并没有全面修复居民收入，降低成本，反而继续刺激。比如三胎会奖励一个购房资格；“一人买房全家住”，提公积金给直系亲属付首付；首付比例降至20%。本质上，杠杆和价格上涨有望刺激购买力。这样做不但无助于问题的解决，还会加速类似提前还贷的收缩行为。
(作者是房地产高级研究员)
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