本文来源:时代财经作者:刘欣歌
由于车位的归属问题，住宅项目中经常出现的停车问题再次成为舆论讨论的话题。
图片来源:一个蠕虫的想法
近日，深圳宝能公馆因车位归属问题引发外界关注。
时代财经了解到，宝能大厦位于深圳市福田区，属于米香湖畔的传统豪宅区。目前项目二手房挂牌总价在2000万元左右，单价超过12万元/平方米。
千万豪宅的车位纠纷也让车位问题再次浮出水面。
谁的停车位？
宝能大厦由宝能地产开发建设，深圳宝能物业管理有限公司提供物业服务。它包括两类产品:项目住宅和公寓。一期房子2015年9月开盘，公寓部分2020年下半年入市，2021年底陆续交付。
根据科控股(Ke Holdings Inc .)的数据，该楼盘的主流户型为150-200㎡的四房、五房，占比42.4%。目前在售二手房均价12.4万元/平方米，总价在1500万元-2300万元之间；另外有40套出租房，月租在2万-2.5万元之间。
蜜湖一位不愿意透露姓名的中介告诉时代财经记者，网上卖价是政府备案价，实际成交单价在16-19万元/平方米之间；目前公寓仍有未售新房，单价略低，但户型和房源获客率不及住宅产品。
然而，在支出2000万元的豪华住宅小区，业主仍然面临着“停车难”的问题。
时代财经了解到，由于深圳的车位没有单独产权，不允许交易，所以宝能公馆小区的所有车位都是共享车位，先到先得。然而，为了推广公寓，开发商曾承诺购买公寓并给予其停车位的使用权，但部分给予的停车位位于住宅区。
但是，开发商承诺的“赠送车位使用权”是否有法律保障？
上海尚法律师事务所律师唐振东对时代财经分析:“小区停车位要么独占，要么共享；所有不能依法办理产权证的车位都是共享车位。如果开发商及任何主体在所有权不能出售或转让的情况下，以赠送的名义将车位使用权给予部分业主，则涉嫌擅自处分业主共有部分，违反了《物业管理条例》第二十七条中的禁止性规定，即‘业主不得处分其依法享有的物业共用部位、设施的所有权或使用权’。因此，受赠人不取得捐赠车位的产权。”
换句话说，所谓的宝能公馆赠送车位使用权，在相关规定上是站不住脚的。
上海光明律师事务所律师傅永胜也补充道:“宝能公馆涉及的车位或全体业主共有的人防车位，开发商无权擅自处置，赠与协议侵害了其他业主的权益，属于无效协议。”
其实，豪宅业主争抢车位的背后，是宝能公馆车位的紧张。据媒体此前报道，该小区小区业主曾多次就车位问题维权。2019年底，小区业主入住只能进入负三层停车场，负一层、负二层停车场被围挡甚至被物业焊死，导致业主停车出现实际困难。今年年初公寓业主入住后，车位矛盾愈演愈烈。
北京盈科律师事务所合伙人律师宋丽指出，停车场长期封闭，开发商在销售公寓时承诺“专用车位”，涉嫌合同欺诈，合同相对人可以主张开发商的违约责任。
只卖不租，捆绑销售，车位乱象屡禁不止
车位往往是楼市纠纷的原因之一。
2021年8月，深圳南山西里宝能城被曝“缩水”停车位。在项目前期宣传中，“2:1车位比例分配”是该楼盘的主要宣传点和卖点，因此吸引了众多购房者。备案期间，该小区共备案房屋732套，三层停车场1666个车位，与前期公示一致。
2021年8月交房时，小区物业贴出公示称，一楼445个小区车位被改造为商业车位，打包出售，二楼100个车位用于幼儿园车辆临时停放，仅留三楼停车场供业主月卡车辆停放。相应地，小区业主实际能享受到的车位只有1118个，户数与车辆的比例降为1:1.5，全部位于负三层。
开发商除了承诺毁约车位，只卖车位和车库，卖房时捆绑销售等行为层出不穷，屡禁不止，也变相抬高了房价。
2021年，郑州鑫苑国际新城因捆绑车位被业主维权。据了解，开发商给业主的网上选房系统显示，业主必须同时成功选房和车位。如在规定时间内未成功选到车位，将被清除小区秩序，开发商有权取消其购房资格。如果车位退了，必须同时退房。此外，开发商“车位价格优惠”的承诺也没有兑现。
事实上，早在2016年，住建部发布的《房屋租赁和销售管理规定》就明确规定，禁止开发商违背购房人意见搭售车位、地下储藏室等商品。然而，在房地产市场处于“卖方市场”的形势下，搭售车位依然屡禁不止。尤其是在一二线城市，车位价格上涨很快，成为收益可观的投资品之一。
在“限价令”下，车位也成了开发商变相涨价的砝码。很多房企利用车库合同、装修合同来掩盖涨价，变相提高项目单价。
随后，多地陆续出台政策堵住这一漏洞。比如兰州在2019年6月出台了相关规定。严禁各房地产开发企业、物业公司只销售或出租小区内建设的车位、车库，卖房时捆绑销售等。，也不得抬高、垄断或变相操纵价格。福州、厦门将车位、车库价格和精装修费用纳入价格管控范围，防止变相涨价。
北京盈科(深)律师事务所律师李梦晗告诉时代财经记者，随着法律的完善，捆绑销售的现象正在减少。如遇上述情况，购房者可通过向监管部门投诉、起诉法院等途径维护自身权益。
