来源:时代周报作者:赵珈琪
“城阳、黄岛的限购政策解除后，成交量增加了不少，很多售楼处都特别拥挤。”端午假期，青岛中介很忙，带客户去城阳各个售楼处。
2022年6月3日，青岛发布优化公积金政策后，青岛再次发布房地产救济政策，从调整限购面积和购房条件，到支持改善性住房需求，优化非本地户籍居民家庭购房条件。
其中，最引人注目的是限购区域的调整。6月起，青岛市限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区)调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道(以下简称“中心城区”)外，黄岛区、城阳区(含高新区)由黄岛区变更为崂山区。
一直以来，中心城区住宅的平均周期为18个月，销售情况相比郊区较为理想。而黄岛区、城阳区、高新区属于郊区，去化周期比较慢，都超过20个月，最慢的黄岛区甚至达到27个月。
在业内人士看来，去库存周期长是此次限购区域政策调整的主要原因。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣学告诉时代周报记者，青岛放松限购政策充分体现了“因城施策”的原则，根据自身楼市情况进行适当调整。也说明政策面的审慎和监管依然存在，“放”和“收”双管齐下，合情合理。
时代周报记者调查后发现，上述政策一经实施，迅速在市场上形成连锁反应。与此同时，青岛部分楼盘价格也出现上涨。
促进房价稳定
“几乎一天吃一顿饭，不停带客户看房。”端午期间，青岛中介韩婷也忙得不可开交。“刚送了一批客户走，马上就去接下一批客户。”
从6月3日开始，这就是青岛黄岛、城阳区大部分售楼处的现状。中间人刘梅也是如此。直到6月7日，她还在黄岛各个售楼处穿梭。微信一边给客户看房，一边不停回复客户的询问。
成交量增加了，黄岛和城阳的客户群体也在悄然发生变化。据韩婷介绍，限购区域调整后，中心城区客户明显开始外溢。
告诉汉庭时代周报记者，某客户由于限购政策的限制，原本打算卖掉市北区两套房子中的一套，然后再买城阳区中欧国际城的住宅。恰逢限购面积调整，于是他停售，在政策出台的第二天，在中欧国际城买了一套110平米的住宅。
中指院青岛分院研究总监郭晓峰告诉时代周报记者，新政有利于中心城区需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，从而保持和促进全市房价整体稳定。
在黄岛、城阳承接中心城区外溢客户的同时，韩婷明显感觉到前来咨询的外地客户也增多了。“在限购政策之前，最近北京等地有不少客户明显咨询黄岛的海景房。”
政策给青岛带来的改变不仅仅是成交，限购面积的调整也刺激了房价的上涨。
“开发商收到第一手消息，收到信就开始涨价。”告诉刘梅时代周报，从5月底开始，黄岛区部分楼盘的价格开始悄然上涨，黄岛大部分楼盘的单价上涨了300-400元/m2左右，而一些位置较好、配套较好的楼盘，价格上涨了500-1000元/m2。
据刘梅介绍，娇娇山海大观今年1月开盘时，单价约为15500元/平方米，现在已经涨到16000元/平方米。而第五大电影之都之前的单价是18500元/平方米，而第六大电影之都1号陈悦的单价上涨了1000元，达到19500元/平方米。
不仅是新房，二手房的价格也在上涨。向刘梅时代周报记者透露，很多二手房业主在签约前都会临时提价。
“我们店在星光岛谈了一套120万的房子，都去签约中心了。业主突然说要涨到125万，不放过任何讨论的机会。”对《刘梅时报周刊》记者说。
不过，刘梅和韩婷也认为，在留房不炒的大基调下，房价涨幅有限，最终会企稳。“肯定是在合理范围内浮动。涨的时候不会暴涨，跌的时候也不会跌太多。毕竟有地价支撑。”韩婷说。
5安居客房地产研究院分院院长张博对时代周报记者表示，政策出台后，市场上的看房量确实有一定程度的上升，市场热度的上升将带动未来成交量的进一步上升。但预计房价空涨幅过小，整体价格持平稳定。
政策利好楼市
事实上，上述区域之所以转出限购区域，在很多业内人士看来，是其去化周期过长。卓一数据显示，从狭义库存来看，西海岸、城阳区、高新区商品房去化周期仅超过20个月，而合理去化周期为6-18个月，尤其是黄岛，高达27个月，仅次于莱西市。
张博告诉时代周报记者，从各地放松限购的情况来看，目前主要有两种方式。一种是全面放松，即彻底取消限购；二是有限放松，包括有限区域放松或有限人群放松。从青岛的做法来看，采取的是有限区域的有限放松，这本身就是根据青岛实际市场情况的调整。
“黄岛是青岛的土地供应大户。区域内商品房供应量过大，去化周期明显过长。这也是政策取消限购的主要因素。通过取消限购，可以吸引之前不符合购房条件的新市民入市。同时也能引起打算在青岛工作生活的人的注意。目前取消限购的区域不会带动投资需求入市，购房者仍以自住需求为主。”张博说。
卓一数据分析师王公子也认为，从过去一年多的土地供应来看，西海岸和城阳的中长期库存比例较高，高新区也有可以转为商品房的人才公寓。因此，西海岸、城阳、高新区取消限购是切实可行的必要措施，并针对城阳、西海岸的去商业化压力，采取可落户、可入学的去商业化方式。
同时，卓一数据分析师王公子表示，西海岸、城阳、高新区全面取消限购可以带来虹吸效应。青岛的基本面在山东乃至北方还是很有吸引力的。这三个区域在认知上都是泛主城区域，配套和能级都很好。限购取消后，尤其是青岛周边的城市，如潍坊、日照、临沂、淄博、东营等，将在完成去工业化的同时，吸引未来的“新青岛人”，实现未来人口的聚集。
政策带来的好处是肉眼可见的。诸葛找房数据研究中心报告显示，2022年端午小长假期间(6月3日-6月5日)，重点10城日均成交1010套，较清明假期上涨42.05%，较五一假期上涨98.04%。其中，青岛端午小长假期间，新房成交套数以829套位居重点10城之首。同时，根据青岛在线房地产网站(由青岛市不动产登记中心和青岛市房屋交易中心共同主办)的数据，青岛市二手房成交37套。
(应采访对象要求，周舟、韩婷、刘梅均为化名)
