深圳最大的旧改“白石洲城市更新项目”有了新动向。
项目业主绿景中国地产(00095.HK)(以下简称“绿景地产”)近日发布公告，于2022年6月7日与万科子公司签订协议。万科向项目公司注资23亿元，持股8%。交易完成后，将享受白石洲旧改三、四期20%的利润分配。
“市场一直担心我们绿景能否独立开发白石洲这么大的项目，尤其是在房地产行业已经进入寒冬之后。现在万科进来了，联手了，实力翻倍了，更加坚定了市场对我们白石洲发展的信心。”绿景地产回应凤凰周刊地产。
对于之前出现流动性困难的吕晶房地产来说，万科不仅提供了融资，更重要的是提供了信心。
至于万科，这是一个收益有保障的债权投资。表面上看，入股是股权投资，但公告披露的协议显示，万科在退出机制中设置了固定回报。“这应该是一笔债权投资，不包括在绿景上市公司的债务中。”香颂资本董事沈梦对凤凰周刊房地产的分析。
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根据绿景地产的公告，其间接非全资附属公司「智慧城市」与万科间接非全资附属公司「深圳市深泉房地产开发有限公司」订立认购协议，万科向四达实业注资约23亿元。
公开资料显示，深圳市深泉房地产开发有限公司由深圳万科100%控股，四达实业目前持有“深圳白石洲旧改”项目公司100%股权。公告称，引入万科的收益将全部用于白石洲旧改三期、四期的开发。
白洲旧改是绿景地产目前最大的项目。据了解，是目前深圳最大的旧改项目，拆迁面积45.95万平方米，容积率347.96万平方米。
2016年，绿景地产母公司绿景集团与白石洲有限公司签订合作协议，获得该项目。绿景地产管理层曾公开称之为“巨无霸项目”。
对于万科来说，这是一笔好买卖。公告显示，经独立估值师评估的“深圳白石洲旧改”项目公司估值为330亿元。如果按照这个估值计算，8%的股权应该对应26.4亿元。
这意味着绿景的这笔交易获利3.4亿元。
为什么会有这部分利润？
绿景地产回复凤凰周刊地产:“万科一直是我们的基石投资者，双方在地产领域各有资源和优势。这种合作也是项目层面的进一步发展。从项目开发节奏来看，万科只参与项目三、四期，不参与一、二期。也就是说，白石洲明年预售一期，收入和利润全部归绿景观。作为万科的战略股东，长期来看对绿景融资和业务都有好处，加强了我们项目的安全性，所以这次股权合作是双赢的结果。”
此外，绿景地产介绍:“市场一直担心绿景能否独立开发白石洲这么大的项目，尤其是在房地产行业进入寒冬之后。现在万科进来了，联手了，实力翻倍了，更加坚定了市场对我们白石洲发展的信心。”
清股实债？
按照项目本身的估值，对于万科来说，这仍然是一笔有明显盈利的投资。
西南证券2019年7月预估，该项目总可售面积约200万平方米，对应货值超过2000亿元。
根据深圳市南山区城市更新与土地整备局今年年初公布的最新规划，白石洲旧改一至四期总规划体量分别为68.2万平方米、19.8万平方米、178.5万平方米和91.5万平方米。
今年4月，在绿景地产的业绩会上，管理层介绍一期价值约300亿元。三、四期的面积是一期的4倍，假设房价变化不大，三、四期的价值大概是300亿的4倍，也就是1200亿。
根据公告，万科在第三、四期拥有20%的利润分配比例。如果按照1200亿元计算，就是240亿元利润。
不仅如此，万科的投资还是保本保收益的。
根据绿景地产的公告，若项目公司未能于2025年12月31日取得三期、四期的四证或许可证(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证)，或各方未能就四期的整体开发运营规划达成一致，万科有权向绿景出售其部分股权或债务，即退出权。
而且这种退出的权利是有保障的。
根据协议，万科退出时，绿景将给予万科投资12%的年复合回报；如果绿景未能在45天内支付价款，万科对白石洲三期和四期的利润分配比例将从20%提高到40%，或复合年回报率从12%提高到24%。
据此，绿景有权回购。根据协议，如果绿景在2025年9月30日前获得白石洲项目(含三期、四期)商业银行开发贷款包，或者项目出现资金缺口且无外部融资解决方案，绿景可以回购万科持有的股权，但要求给予万科全部投资资金12%的年复合回报；如果绿景不回购股权，万科对白石洲三期、四期项目的利润分配比例将从20%提高到40%。
“如果只是提现和回购，不代表一定是债权。还要看提现回购时是否有固定收益或保证收益。绿景和万科的协议明确表示有保证回报，也就是债权投资。如果股份是真实的债务，就不需要计算上市公司的债务。”香颂资本董事沈梦对凤凰周刊房地产的分析。
“老朋友”援军
绿景地产与万科的合作有迹可循。万科是绿景地产的基石投资者，持股5.94%，为公司第三大股东。绿景地产现任独立董事中，有一位来自万科，万科海外资本业务首席合伙人莫凡。
凤凰周刊房产还了解到，绿景的高管中，有万科背景的职业经理人。
万科的介入确实在关键时刻帮了一个“老朋友”的忙。
吕晶房地产最近经历了流动性困难。5月19日，绿景地产宣布将5000万美元可转换债券的到期日延长一年至2023年5月18日。当时，绿景地产董事会认为，此举将增加公司及其子公司营运资金的流动性。
虽然拥有深圳最大的旧改，但绿景地产的销售规模不到100亿元。公开资料显示，2021年房产销售收入为33.92亿元，2020年销售额为45.8亿元。目前公司市值在60亿港元的早期，被外界嘲讽为“小马拉大车”。
吕晶地产2021年年报显示，其总营收为43.78亿元，同比下降约19.3%；毛利约21.88亿元，同比下降约17.9%；毛利率为50.0%，去年同期为49.1%。
年报还显示，截至去年底，绿景地产债务总额约为311亿元，其中约77%为担保贷款。一年内到期的有息负债约98亿元，对应的现金余额只有72.87亿元，其中现金及现金等价物39.07亿元，限制性存款33.80亿元。再加上白石洲旧改项目庞大，资金沉淀多，压力可见一斑。
在今年3月的业绩发布会上，绿景地产CEO唐寿春表示:“绿景永远不会躺平。安全将是未来一到一年半的重中之重。”
目前，白石洲旧改一期工程顺利开工。绿景地产执行董事兼主席黄在业绩会上表示:“光大银行已向白石洲授信207亿，尚有175亿可用额度。加上集团近百亿的商品和现金余额，足以为白石洲一期开发提供非常好的保障。”
据绿景地产管理层透露，一期产品预计将于2023年大规模推出。随着前期资金的流入，吕晶房地产的资金将会大大提高。
