本报记者王立新
据记者了解，“融资+卖房”的困局从去年四季度开始就没有得到改善。除了出售项目和子公司股权等变现手段，近期上市房企纷纷推出以股权为标的的国资，以应对年内第二波偿债高峰的到来。
6月起，千亿元地产公司建业地产拟引入河南铁建作为战投，随后中国金茂拟以高达25.65亿港元的价格将上市公司中国洪泰私有化，另有48亿元项目由阳光城出售。据《证券日报》记者不完全统计，6月1日至6月15日的15天内，就有超过11家房企发布公告称拟出售或完成资产转让，涉及金额超302亿元。
“目前受让方对收购房屋相关资产仍持谨慎态度，仍以收购合作项目剩余股权为主。”华夏研究院企业事业部研究总监刘水对《证券日报》记者表示，如果项目去工业化加速，预计买方对项目的收购意愿将增强，届时房地产行业的收购兼并将加强。
不断“瘦身”缓解财务压力
6月13日，阳光城发布公告称，拟将浙江永康6宗土地转让给滨江集团，耗资14.98亿元。滨江集团还需偿还目标公司原有负债33.04亿元，总成本48亿元。此前，华夏幸福、泰禾集团等债务违约较早的房企也相继出售资产。当然，这就像中国电建剥离49.42亿元房地产资产调整业务结构一样。
6月14日，中远集团出售位于北京丰台区李泽商圈的远洋夏普中心项目。买方为项目合作方中华保险股份有限公司中国平安人寿保险公司，交易金额50.15亿元。
关于这些房企转移资产或引入战投的目的，据《证券日报》报道，首先是变现资产和偿还债务。其中，部分房企已明确表示出售资产还债，或用于缓解流动性压力；二是在行业低迷时期，剥离房地产资产，整合公司资源，调整业务结构；三是为公司引进“白武士”寻求活力。
一般来说，对于出让方房企来说，变现资产的主要目的是缓解短期流动性困难，避免债务违约。有鉴于此，部分现金流充裕的房企借机补低价优质项目，同时保险资金入市配置一线城市商业核心资产，寻求稳定的投资收益。
对于房地产行业收购兼并进程相对加快，并陆续出现接盘者的原因，诸葛找房数据研究中心分析师关荣学对《证券日报》记者表示，目前市场上仍有不少优质项目，潜在价值较高。由于项目所在城市和近期政策的频繁影响，资金充足的房企或机构可能会伺机而动。
仍然有一些MA难题需要突破
尽管自6月份以来，房企出售资产的现象有所增加，但MA市场仍很难说高度活跃。
柯睿研究中心数据显示，今年前5个月，房企并购仅20余起，并购总金额不足500亿元。也就是说，上架的资产多了，但完成交易和计划交易的相对少了，说明房地产市场已经趋于理性。
“MA的项目不会轻易被收集。一方面，土地市场有较好的机会；二是一些大型项目，股权债权关系复杂，如果不充分调整，可能会造成后续风险；第三，对市场缺乏信心。一旦更多的现金用于收购，可能会导致财务风险增加。”一位房企投资发展部人士告诉记者，相对而言，央企、国企、高信用的民营房企可能会利用窗口期，启动一些优质项目。
“房地产市场的并购重组很复杂，还有很多难点需要突破。”对刘水证券报记者坦言，一是受让企业持观望态度，目前市场仍处于下行周期，未来走势不明朗，项目可能难上加难；二是承担风险的企业不愿意过早出售核心优质资产；第三，与收购兼并项目相比，招拍挂方式取得的土地，无论从财务角度还是商业角度，都更容易操作。从投资角度看，房企更倾向于直接拿地。
刘水进一步表示，从保险公司的角度来看，如果急于出售项目，一方面资产可能被低估，回笼的资金少于预期，也会影响手中存货的估值；另一方面，如果优先出售优质资产，剩余资产质量不高，不利于维持后期运营。虽然这减轻了当前的财务风险，但从长远来看，它增加了新的经营风险。
但值得期待的是，2021年底以来，监管层密集发声支持房地产企业合理融资需求，鼓励金融机构安全有序开展MA贷款业务。据克而瑞研究中心不完全统计，截至5月底，今年房企MA融资总额约2119亿元，其中房企获得银行发放的MA贷款金额合计约1960亿元。
“希望市场信心能尽快修复，让有风险的房地产企业除了销售回款之外，也能尽快找到买家，然后通过变现资产来偿还债务，维持日常经营。”上述投资发展部人士表示，届时，MA在市场上的动作可能会加大。
